Garantia pública no crédito habitação para jovens: como funciona?

Hoje, a dificuldade de acesso à habitação é transversal à classe média portuguesa, mas tem especial impacto nos mais jovens, sobretudo os que têm baixos salários e instabilidade laboral. Os altos preços das casas, os impostos associados à transação e a entrada a pagar no crédito habitação têm sido travões à compra de casa por estas famílias. E foi neste sentido que o Governo de Montenegro decidiu avançar com a isenção de IMT e Imposto de Selo na compra da primeira casa para os jovens até aos 35 anos. Além desta medida, também está a ser desenhada a garantia pública do crédito habitação para jovens. Mas como é que funciona? Explicamos tudo o que se sabe até ao momento sobre a garantia pública para jovens, com fundamento jurídico.

Entre o conjunto de soluções que o Governo de Montenegro está a criar para apoiar os mais jovens no acesso à habitação está a isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo para jovens até aos 35 anos que comprem a sua primeira casa. Esta medida - incluída na Lei n.º 30-A/2024 - já obteve luz verde do Parlamento, do Presidente da República e já tem decreto-lei aprovado, pelo que deverá entrar em vigor a 1 de agosto.

Outra medida anunciada pelo Governo passa pela criação da garantia pública no crédito habitação, que vai ajudar os jovens até aos 35 anos que não dispõem de meios financeiros para dar o valor de entrada no crédito habitação (10% ou mais do menor valor entre o preço da casa e da avaliação bancária). O Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, já promulgou o diploma do Governo na passada quarta-feira (dia 26 de junho), que determina as condições em que o Estado pode prestar uma garantia pública aos bancos. Mas a medida ainda não se encontra legislada, estando agora a ser desenhada em conjunto com o Banco de Portugal (BdP).

Os especialistas ouvidos pelo idealista/news aplaudem a isenção de IMT e a garantia pública para os jovens, mas apontam também riscos, como é o caso de estimular a subida do preço das casas por via do aumento da procura, se estas medidas não forem acompanhadas pelo crescimento da oferta de habitação em Portugal.

Depois de ouvir os analistas de mercado, o idealista/news preparou um guia com tudo o que já se sabe sobre a garantia pública do crédito habitação para jovens, com a ajuda da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

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O que é a garantia pública no crédito habitação jovem?

“Quando um jovem celebra um contrato de mútuo com uma entidade bancária financiadora da aquisição da sua casa, esta entidade, regra geral, não financia a totalidade do preço, obrigando os jovens a recorrer a meios próprios (quando deles disponham) ou a empréstimos de familiares (quando possível)”, começa por explicar Márcia Passos, sócia contratada de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, ao idealista/news.

Com a garantia pública, “o Governo pretende, assim, combater esta dificuldade dos jovens, assumindo o Estado o compromisso de pagamento do valor remanescente entre o empréstimo concedido pela entidade bancária e a quantia que o jovem é obrigado a dispor. Com esta solução, o Estado funciona como um autêntico fiador do jovem, permitindo, assim, à entidade bancária financiar a totalidade do preço de aquisição da casa”, acrescenta.

“Deste modo, o banco tem o seu crédito totalmente garantido, pois, por um lado, tem a garantia hipotecária que incide sobre até 90% do prédio do capital mutuado e legais juros de mora. E, por outro lado, tem o Estado como fiador do jovem no que respeita ao remanescente”, exemplifica a especialista.

Em concreto, o Estado irá garantir até 15% do valor de aquisição do imóvel e, assim, pretende criar condições para que os jovens consigam aceder a um crédito habitação até 100% do valor da casa.

Assim, além da quantia emprestada pelo banco no âmbito do crédito habitação, os jovens até aos 35 anos passam a ter a possibilidade de recorrer à garantia pública quando não dispõem de meios financeiros para completar o valor da aquisição da sua primeira casa.

Quem vai poder beneficiar da garantia pública?

A garantia pública no crédito habitação vai estar disponível para os jovens que cumpram os seguintes critérios (os conhecidos até ao momento):

• Jovens entre os 18 e 35 anos de idade e com residência fiscal em Portugal;
• Rendimentos até ao 8.º escalão do IRS (81.199 euros de rendimento coletável anual);
• Compra de casas até ao valor de 450.000 euros;
• Compra de casas para habitação própria e permanente;
• Jovens não podem ser proprietários de outro prédio urbano ou fração habitacional;
• Jovens não podem ter beneficiado desta medida anteriormente.

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Até quando os jovens podem contar com a garantia pública?

Tal como foi anunciado pelo Governo, a garantia do Estado mantém-se até o jovem pagar os primeiros 15% do empréstimo da casa à entidade bancária financiadora. “Logo que se encontrem pagos estes 15%, a garantia pública caduca”, reforça a sócia contratada de imobiliário da PRA.

Como é que o Estado entra se houver incumprimento?

Se existir incumprimento no pagamento do crédito habitação por parte do jovem, “o Estado é chamado a pagar ao banco (que, por isso, não corre riscos de não conseguir recuperar o seu crédito), ficando depois o jovem obrigado a reembolsar o Estado pelo valor correspondente”, esclarece ainda Márcia Passos.

“Tal como na fiança, o fiador apenas substitui o devedor perante o credor, mas o pagamento que efetua não afasta a responsabilidade do devedor (neste caso, do jovem), devendo este efetuar o pagamento ao Estado da parte que ele adiantou ao credor hipotecário”, explica a especialista em imobiliário da PRA.

Assim, os bancos não correm o risco de o crédito habitação com garantia pública não ser pago, numa altura em que o incumprimento em Portugal está num dos valores mais baixos de sempre, tal como revelam os dados do BdP.

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Quando é que a garantia pública vai entrar em vigor?

Na passada quarta-feira, dia 26 de junho, “o Presidente da República promulgou o diploma do Governo que estabelece as condições em que o Estado pode prestar garantia a instituições de crédito, com vista à viabilização de concessão de crédito à habitação própria e permanente a jovens até aos 35 anos”, tal como se pode ler no site da Presidência da República.

Portanto, “a medida da garantia pública ainda não se encontra legislada, pelo que ainda existem algumas dúvidas sobre o seu regime legal, pelo que se aguarda pela publicação do diploma para melhor enquadramento, reflexão e conclusões”, aponta a advogada da PRA.

O regime legal da garantia pública do crédito habitação para jovens está agora a ser desenhado entre o Governo e o Banco de Portugal, aguardando-se novidades em breve sobre o seu funcionamento. A ideia inicial do Executivo é que esta medida entre em vigor a 1 agosto deste ano, tal como a isenção de IMT para a aquisição da primeira casa pelos jovens.

Que outras regras é preciso cumprir para ter crédito habitação?

A adesão à garantia pública por jovens tem de garantir o cumprimento das regras macroprudenciais definidas pelo Banco de Portugal relativamente à concessão de crédito habitação, nomeadamente:

• Empréstimo da casa pelos bancos só pode ser de até 90% do valor de uma habitação própria e permanente (sendo, para este feito, considerado o valor mais baixo entre o valor de aquisição e o valor da avaliação bancária);
• Taxa de esforço não pode ser superior a 50%: ou seja, a prestação da casa a pagar ao banco não deve representar mais de metade do rendimento dos jovens que compram casa;
• Prazo de pagamento do crédito da casa consoante a idade: os jovens com idade inferior a 30 anos podem pagar o crédito num prazo de 40 anos. Já para os jovens com idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos, o prazo máximo de pagamento do empréstimo habitação passa para os 37 anos. Esta é uma recomendação do BdP que entrou em vigor em abril de 2022.