Ação de despejo: o que significa e como te podes proteger

A vida pode levar-nos a viver contextos desagradáveis. Uma experiência que não se pretende ter consiste em ser forçado a sair da casa que habitamos. Uma ação de despejo visa fazer com que o inquilino abandone o imóvel. 

Enfrentar uma ação de despejo pode revelar-se bastante frustrante. Uma ação de despejo só deve ocorrer quando é fundamentada e apenas perante algumas situações. Contudo, caso consideres que é uma medida injustificada, podes contestar. 

A lei portuguesa concede aos inquilinos a oportunidade de contestarem a decisão do senhorio. Fica a saber em que circunstâncias é possível contestares o despejo, sem teres de recorrer aos tribunais. Descobre como podes procurar reverter a decisão do senhorio. Existem prazos e procedimentos a ter em consideração. 

O que é uma ação de despejo?

A lei portuguesa indica duas formas distintas que podem levar uma pessoa a sair de casa, por obrigação. Tratam-se da ação de despejo e do procedimento especial de despejo. Independentemente da opção, o inquilino tem a possibilidade de se opor. No entanto, o modo de proceder é distinto.

Uma ação de despejo consiste no recurso à via judicial para ordenar a desocupação do imóvel, fazendo com que o inquilino abandone o espaço. Este tipo de ação judicial destina-se a fazer cessar o contrato de arrendamento. 

Segundo o artigo 1083º do Código Civil, esta medida pode desenrolar-se apenas em determinadas circunstâncias, estando sempre associadas a questões de incumprimento do contrato. Os senhorios poderão recorrer a uma ação de despejo nos seguintes contextos:

• Não cumprimento de regras de higiene, sossego, boa vizinhança;
• Não cumprimentos de normas que se encontrem no regulamento do condomínio;
• Uso do imóvel de modo que contrarie a lei, bons costumes ou ordem pública;
• Caso o inquilino subarrende ou empreste o imóvel, sem autorização do senhorio;
• Uso do imóvel para fins distintos daquele a que se destina;
• Caso não se utilize o imóvel por mais de 1 ano;
• Incumprimento no pagamento de rendas;
• Cessão, total ou parcial, temporária ou permanente, onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

Contestar uma ação de despejo

Uma ação de despejo consiste numa ação judicial. Por isso, é necessário ser contestada do mesmo modo. Isto é, é preciso recorrer ao tribunal e realizar o pagamento das respetivas taxas de justiça. A contestação deve ser realizada no prazo de 30 dias.

O inquilino tem de continuar a pagar a renda, enquanto a ação de despejo se encontra pendente. Caso ele não o faça por dois meses ou mais, então é notificado para regularizar a situação no prazo de 10 dias, devendo indemnizar o senhorio pela demora. 

Além destas despesas, somam-se outras custas. Estas irão ser calculadas após o processo terminar. Se o inquilino não fizer o pagamento, então o senhorio pode exigir imediatamente o despejo do inquilino.

O que é o procedimento especial de despejo?

O senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo quando está perante um contexto de falta de pagamento de rendas ou quando há oposição do arrendatário à realização de obras, por exemplo.

Este procedimento extrajudicial revela-se mais simples e rápido. Ele consiste num meio processual que visa efetivar a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupa o imóvel na data prevista na lei ou na data acordada pelas partes. O procedimento especial de despejo aplica-se nos seguintes contextos:

• Resolução do contrato por comunicação, com fundamento no não pagamento de renda por 2 ou mais meses ou por mora superior a 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, no período de 12 meses;
• Caducidade do contrato por decurso do prazo;
• Revogação do contrato;
• Cessação por oposição à renovação;
• Cessação por denúncia para habitação do senhorio/filhos, para obras profundas ou, ainda, por livre denúncia;
• Denúncia do arrendatário.

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Contestar um procedimento especial de despejo

Este procedimento é realizado através do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). A oposição ao procedimento especial de despejo pode ser feito por via eletrónica, através do portal CITIUS. 

O BNA possibilita a entrega da documentação em papel. No entanto, esta opção implica um custo de 204€, correspondente a 2 UC (unidades de conta).

O inquilino que receber a notificação tem apenas 15 dias para contestar. A oposição ao despejo obriga a que o inquilino contrate um mandatário. Por isso, necessita de um advogado ou solicitador. Também obriga a que ele pague as taxas de justiça. 

Caso o inquilino tenha rendimentos baixos, então poderá beneficiar de proteção jurídica. No entanto, é necessário ter em conta que a resposta ao pedido pode demorar 10 dias.

Caso exista um pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, na ordem de despejo, então, deverá anexar um comprovativo do pagamento de uma caução nesse valor. A caução em causa tem o montante equivalente a 6 meses de renda como limite.

Caso a taxa de justiça ou a caução não sejam pagas no prazo, a oposição à ação de despejo é rejeitada.

Quem pode consultar o processo?

O processo especial de despejo pode ser consultado online:

• Quer pelo requerente (isto é, quem requereu o despejo ou o pagamento de rendas em atraso);
• Quer pelo requerido (isto é, a pessoa contra quem se solicitou a desocupação do locado ou as rendas em atraso).

Como consultar o processo

Para fazeres a consulta do teu procedimento especial de despejo, deves realizar as seguintes etapas:

• aceder à área reservada do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS);
• autenticares-te com o certificado de autenticação digital do Cartão de Cidadão ou com a Chave Móvel Digital.

Custos associados ao processo

Após fazeres a submissão eletrónica do requerimento de despejo, o sistema gera automaticamente uma referência que irá ser atribuída e disponibilizada ao senhorio para efeitos do pagamento da taxa de justiça, sem prejuízo de previamente poder ter sido concedido o benefício de apoio judiciário pela segurança social.

O montante da taxa de justiça devido varia consoante estas possibilidades:

• €25,50, se o valor do procedimento especial de despejo se revelar igual ou inferior a € 30.000,00;
• €51, se o valor do procedimento especial de despejo foi superior a 30.000,00.

Atenção: O valor do procedimento especial de despejo corresponde ao valor da renda de 2,5 anos, acrescido do valor das rendas em dívida.

Onde consultar o processo

Como se disse, podes consultar o teu processo especial de despejo online, na área reservada do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

No entanto, também podes consultar o teu processo na secretaria do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), junto do agente de execução ou no notário responsável por promover a desocupação do locado.

O que acontece depois de contestar o despejo?

Após a contestação, o BNA realiza o envio de uma cópia da oposição ao senhorio e o processo segue para o tribunal da área geográfica do imóvel. 

Após o juiz responsável receber o processo, pode decidir ouvir as partes ou exigir mais documentos. Se não o fizer, a audiência de julgamento terá de realizar-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuição.

Na data marcada, pode fazer-se uma tentativa de que as partes cheguem a acordo. Se tal não ocorrer, o juiz ouvirá as testemunhas (até 3 por cada parte) e analisará as provas apresentadas. Então, após ouvir as alegações dos mandatários, dita a sentença.

E se a sentença for favorável ao senhorio?

Caso a contestação do despejo seja rejeitada, o inquilino terá que sair do imóvel no espaço de 30 dias e retirar todos os seus bens. Se não o fizer, esses bens são considerados como abandonados.

Se o senhorio e o inquilino chegarem a acordo para uma data para a desocupação e esta for desrespeitada, o proprietário pode recorrer à justiça para tomar posse do imóvel.

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Contestação noutros formatos

No contexto do procedimento especial de despejo, o inquilino pode fazer um requerimento ao juiz, dentro do prazo previsto para a oposição, pedindo um diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas. 

O requerimento tem de incluir provas e indicar até três testemunhas que visem confirmar essa situação. O juiz analisa diversos fatores, no momento da avaliação deste pedido, nomeadamente a boa fé, o facto do arrendatário não conseguir encontrar outra habitação no imediato ou a composição do seu agregado familiar. 

O juiz vai também considerar a idade, estado de saúde e a situação económica e social do inquilino. O despejo só pode ser recusado nos seguintes contextos:

• Caso esteja em causa o não pagamento de rendas e o motivo do incumprimento for a falta de meios do inquilino. Por exemplo, se estiver a receber um subsídio de desemprego não superior ao salário mínimo ou rendimento social de inserção;
• Se o inquilino apresentar uma incapacidade igual ou superior a 60%.

Caso o juiz aceite o pedido com base no argumento da carência económica, o Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social deve pagar as rendas correspondentes ao período de diferimento.

Atenção: O senhorio tem 10 dias para contestar o requerimento. Após a apresentação do requerimento, a decisão do juiz tem de ocorrer até 20 dias depois.

De qualquer modo, o diferimento por si só não significa que o despejo não vá acontecer. Apenas o adia por um período máximo de 5 meses.

É ainda possível ao inquilino impugnar a ordem de despejo, nos casos em que a notificação do senhorio não respeite os pressupostos legais (artigos 9.º e 10.º e 15.º D do Novo Regime do Arrendamento Urbano).

Não oposição ao despejo

Se o arrendatário não contestar a ação de despejo, o requerimento do senhorio transforma-se automaticamente em título de desocupação do locado. Logo, o inquilino tem os mencionados 30 dias para deixar o imóvel e retirar os seus bens.

Nessa data, o agente de execução, notário ou oficial de justiça terá de ir ao local para tomar posse do imóvel. Se o inquilino se recusar a sair e se estiver em causa um arrendamento para habitação, os funcionários necessitam de pedir autorização ao tribunal para poderem entrar. 

É importante ter em conta que o desrespeito pela decisão judicial de desocupação representa um crime de desobediência qualificada.