Obras de conservação em condomínios: o que é preciso saber

Obras em edifícios com múltiplos condóminos podem gerar muitas dúvidas (e até dar azo a conflitos). Um dos problemas mais comuns diz respeito às dificuldades da gestão financeira do orçamento, nomeadamente quando o condomínio tem necessidade de realizar obras de conservação, tal como explica Vítor Amaral, presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), neste artigo preparado para o idealista/news. 

Segundo o responsável, este tipo de situações está relacionado, em parte, com os "problemas financeiros das famílias, mas, também, com a falta de consciência da responsabilidade que é assumida ao adquirir-se uma fração de prédio em propriedade horizontal".

Obras de conservação feitas de 8 em 8 anos

De acordo com Vítor Amaral, da APEGAC, é imperioso que se consciencialize quem investe na aquisição, por exemplo de um apartamento - que é na maior parte dos casos, o investimento da vida -, que os edifícios requerem manutenção e, pelo menos a cada oito anos, de obras de conservação.

O simples pagamento das quotas para cobrir as despesas correntes, mesmo considerando o fundo comum de reserva, que é baixo para a necessidade futura do edifício, não é a única despesa que o proprietário da fração terá no futuro.

É óbvio que a manutenção e conservação de uma moradia individual tem, no decorrer de décadas, um valor substancialmente superior ao que corresponde a um apartamento em condomínio. Porém, no primeiro caso, o proprietário procede à manutenção e conservação de acordo com a sua exclusiva vontade e disponibilidade financeira, enquanto o proprietário de um apartamento está sujeito à vontade da maioria dos restantes comproprietários.

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Falta de consenso? Vence a maioria

Necessitando o edifício de obras de conservação, e sendo estas aprovadas pela maioria da assembleia de condóminos, aqueles que não tenham possibilidade de proceder ao pagamento ou que, simplesmente, não paguem as respetivas prestações, aumentam as dificuldades de gestão do administrador. Por um lado, vai ter os condóminos que pagam a reclamar o início da obra; por outro lado vai ter condóminos a dizer que não pagam porque não têm possibilidade para pagar. Neste caso o que fazer?

Prevalece a vontade da maioria, ou seja, a deliberação da assembleia, cabendo ao administrador, tal como referido no caso das despesas correntes, de “exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias…”.

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Boa comunicação do administrador do condomínio é vital

O administrador não deverá adjudicar a obra sem ter recebido o valor para pagamento da mesma, sob pena de ver a obra suspensa ou do empreiteiro rescindir o contrato com justa causa, por falta de pagamento, deixando a obra a meio. Mas é o administrador que tem de explicar aos condóminos que cumpriram com o pagamento as razões de não ter sido adjudicada a obra. Por isso, impõe-se que haja, da parte do administrador, uma boa comunicação com os condóminos.

Com o atraso que possa haver com a adjudicação e realização da empreitada, o condomínio corre o sério risco de, quando a adjudicar, o preço ser superior, considerando o momento atual na área da construção civil, com o valor dos materiais a aumentar e escassez de mão de obra, que potencia o respetivo aumento.

"O Estado tem a obrigação de estar atento a estas situações e regular de forma a facilitar o financiamento parar obras de conservação, começando pela isenção de IVA nestas obras, pelo menos nos edifícios que façam prova de ter constituído, nos últimos 8 anos, o fundo comum de reserva. Além disso, deveriam ser muito maiores os apoios do fundo ambiental, isentos da habitual burocracia, simplificados e voltados para a recuperação do nosso edificado e com o apoio proporcional aos rendimentos das famílias", defende o responsável.