O contrato de arrendamento verbal é válido ou não?

Há muitas dúvidas sobre a legalidade e os riscos associados aos contratos verbais de arrendamento. E quando não há papel assinado, o que pode fazer o arrendatário se, de um momento para o outro, for impedido de aceder à casa onde vive? Explicamos tudo, com fundamento jurídico, neste artigo preparado pela Teixeira Advogados & Associados para o idealista/news.

O que diz a lei sobre os contratos de arrendamento 

Nos termos do artigo 1069.º, n.º 1 do Código Civil, o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Todavia, com a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, o mencionado artigo passou a enunciar no seu n.º 2 que “na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses”.

Alertamos, contudo, que, embora o contrato verbal esteja atualmente reconhecido na legislação portuguesa, continua a apresentar diversos riscos e a gerar insegurança, tanto para o inquilino, como para o proprietário:

• O inquilino, enquanto parte juridicamente mais vulnerável neste tipo de contrato, beneficia da formalização do acordo por escrito, uma vez que tal lhe confere maior segurança face a eventuais aumentos arbitrários da renda, situações de abuso ou até mesmo despejos súbitos e não desejados;
• Por sua vez, o proprietário, ao celebrar um contrato escrito, garante a proteção do seu imóvel, assegura uma maior previsibilidade no cumprimento das obrigações contratuais e mitiga o risco de incumprimento do pagamento da renda, dispondo de meios legais para acautelar os seus direitos.

Um dos problemas inerentes aos contratos de arrendamento celebrados verbalmente reside na ausência de verificação e garantia da documentação legalmente exigida para o arrendamento de um imóvel. Documentos como a licença de utilização, a caderneta predial urbana, a certidão de teor e o certificado energético são essenciais para atestar a conformidade do imóvel com os requisitos legais de habitabilidade e segurança. Por estas razões, recomenda-se sempre a celebração de um contrato de arrendamento reduzido a escrito, de forma a prevenir eventuais litígios e a assegurar o cumprimento dos direitos e deveres de ambas as partes, alerta a Teixeira Advogados & Associados. 

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Contratos verbais: e se o inquilino for impedido de aceder à casa?

Ainda assim, e perante a admissibilidade legal do contrato de arrendamento verbal, é importante esclarecer que, caso o inquilino veja os seus direitos indevidamente lesados, nomeadamente através da privação do imóvel arrendado, poderá propor uma ação de restituição da posse, nos termos do artigo 1278.º do Código Civil. Mais se recomendando que lance mão do procedimento cautelar de restituição provisória da posse, nos termos do artigo 377.º do Código de Processo Civil.

Assim sendo, e apesar de se recomendar sempre a celebração de um contrato de arrendamento reduzido a escrito, de forma a prevenir eventuais litígios e a assegurar o cumprimento dos direitos e deveres de ambas as partes, esclarece-se que a lei reconhece a validade ao contrato de arrendamento verbal, desde que o arrendatário demonstre que a utilização do locado é realizada sem oposição do senhorio e demonstre o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses. 

Mais se esclarecendo que, no caso de os direitos do inquilino serem indevidamente lesados, nomeadamente através da privação do imóvel arrendado, poderá este recorrer às vias judiciais a fim de garantir os seus direitos, nomeadamente através de uma ação de restituição da posse nos termos do artigo 1278.º do Código Civil, e/ou de um procedimento cautelar de restituição provisória da posse, nos termos do artigo 377.º do Código de Processo Civil, podendo ainda solicitar, no âmbito desse mesmo procedimento, a inversão do contencioso (ou seja, que a decisão judicial ab initio, provisória, se converta em definitiva, sem necessidade de proposição da respetiva ação principal).