Nova construção: o que fazer se o imóvel não é entregue na data?

A compra de um imóvel em planta — ou seja, ainda em fase de construção — é uma escolha cada vez mais comum no mercado imobiliário português. Seja pelas vantagens de preço, pelas condições de pagamento faseado, pela possibilidade de personalização ou, simplesmente, por ser a única forma de aceder a uma casa nova em zonas de maior procura. Mas o que acontece quando chega a data prevista de entrega do imóvel novo chega e o edifício continua por concluir? Respondemos agora neste artigo escrito* com fundamento jurídico.

Num contexto onde os prazos de obra são frequentemente impactados por atrasos nos licenciamentos, escassez de mão-de-obra, dificuldades de financiamento ou até fenómenos imprevistos, a verdade é que o não cumprimento das datas inicialmente acordadas não é raro. Para o comprador de uma casa em planta, o atraso pode representar muito mais do que um simples contratempo logístico: pode gerar custos adicionais (como renda de habitação alternativa ou prorrogação de crédito), impactar planos pessoais e, nalguns casos, gerar incerteza quanto à própria viabilidade do negócio. E embora este risco seja conhecido, não é, de forma alguma, irrelevante: do ponto de vista jurídico, um atraso pode configurar incumprimento contratual com consequências significativas.

Comprador de uma casa em planta pode reclamar sempre uma compensação por custos extra?

No caso mais habitual — aquisição de um imóvel com Contrato Promessa de Compra e Venda — o contrato deverá prever claramente a data estimada de conclusão da obra, a data limite para a celebração da escritura e, idealmente, uma cláusula penal para o caso de atraso. Esta cláusula penal, que deve ser objetiva e inequívoca, permite ao comprador reclamar automaticamente uma compensação por cada mês (ou dia) de atraso, sem necessidade de provar prejuízo. Na ausência de cláusula penal, o comprador pode ainda assim reclamar uma indemnização, mas terá de demonstrar os danos efetivamente sofridos (como pagamento de renda adicional, custos com financiamento ou adiamento de planos familiares).

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Quando o atraso não é justificado, o vendedor entra em mora — uma figura jurídica que representa o incumprimento dos prazos contratualmente assumidos. O primeiro passo do comprador deve ser a notificação formal, por escrito, exigindo esclarecimentos, uma nova previsão de entrega e, quando aplicável, a aplicação da cláusula penal. Esta comunicação é essencial para proteger os seus direitos e constitui a base para eventuais desenvolvimentos legais futuros.

E quando a escritura já tiver sido celebrada e a obra ainda não estiver concluída? 

Este cenário é legalmente possível, sobretudo quando a propriedade horizontal já está constituída. Nestes casos, o comprador já é formalmente proprietário do imóvel, mas a entrega em condições de habitabilidade depende da execução de um contrato de empreitada.

Aqui, o incumprimento não se refere à compra e venda, mas sim à execução da empreitada. O comprador, enquanto dono da Obra, tem direito a exigir a conclusão da construção reclamar indemnização pelos prejuízos causados pelo atraso e, em casos mais graves, resolver o contrato e contratar uma nova empresa para concluir os trabalhos, imputando os custos ao empreiteiro original — conforme previsto no Código Civil (artigos 1207.º e seguintes).

*Margarida Rocha Duarte, advogada associada no Departamento de Direito Imobiliário da Fieldfisher Portugal.