Invasão e ocupação ilegal de imóveis: o que mudou a 24 de novembro?

Foi publicada a 24 de novembro de 2025 a Lei n.º 67/2025 (“Lei”), que reforça a proteção do direito de propriedade agravando as consequências da ocupação ilegal de imóveis, procedendo à alteração do Código Penal e do Código de Processo Penal. O que muda, afinal, com a nova legislação? Explicamos tudo sobre este tema com fundamento jurídico. 

O diploma surge na sequência do crescimento significativo de fenómenos de invasão e utilização indevida de imóveis (devolutos ou em uso) pertencentes quer ao Estado, quer a particulares, por indivíduos ou grupos organizados, que, aproveitando lacunas legislativas e burocracias excessivas, ocupavam ou exploravam economicamente estes imóveis, por um lado, e por outro do número de imóveis devolutos e sem condições de segurança, com fácil acesso, pelas mais variadas razões, infelizmente apetecíveis para a prática destes comportamentos.

Este fenómeno, conhecido popularmente como ‘okupas’ ou ‘squatting’, motivou o legislador a ampliar as condutas que integram o crime de usurpação de coisa imóvel e a prever mecanismos que permitam a restituição imediata do imóvel ao seu proprietário, explica o Departamento de Imobiliário da SRS Legal* neste artigo preparado para o idealista/news.

Antes da nova Lei, como era?

Um proprietário nesta situação tinha e tem ao seu dispor medidas civis ou penais.

• Civil: iniciar providência cautelar para restituição da posse ou ação de reivindicação;
• Penal: apresentar queixa por crime de usurpação de coisa imóvel.
  Nas medidas civis não houve alterações, o que mudou foi no âmbito penal.

No enquadramento anterior:

• Este tipo de crime implicava que a ocupação ou invasão fosse feita com recurso a violência ou forte ameaça;
• Se a invasão ou ocupação tivesse sido apenas tentada ou não tivesse envolvido violência ou grave ameaça, o proprietário apenas podia lançar mão dos meios de tutela civil acima referidos.

Adicionalmente, sendo a pena aplicável a este tipo de crime (de usurpação) inferior a três anos e raramente haver conduta que implicasse perigo de fuga ou destruição de prova, era praticamente impossível impor, como medida de coação, a restituição do imóvel ao proprietário por via de processo penal.

Tudo isto era insuficiente visto que:

• Os mecanismos não dissuadem eficazmente tentativas de invasão ou ocupação, que continuam a aumentar;
• As providências, mesmo que cautelares (que devem ser mais expeditas), acabam por ser processos morosos;
• Provar a existência de violência ou grave ameaça era frequentemente difícil.

Imóveis devolutos podem ser alvo de ocupação ilegal Freepik

Agora, com a nova Lei, o que muda?

Com a entrada em vigor da Lei, foram aprovados os seguintes mecanismos adicionais:

• Quem invadir ou ocupar imóvel, mesmo sem recurso à violência ou grave ameaça, está a cometer este tipo de crime (punível com pena de dois anos de prisão ou de multa até 240 dias);
• Quem invadir ou ocupar imóvel, com recurso a violência ou grave ameaça, pratica um crime com pena aumentada, que pode ascender até três anos de prisão;
• A tentativa de invadir ou ocupar um imóvel também é punível;
• Quando estas práticas tenham carácter profissional ou lucrativa, o crime tem pena agravada de prisão de um a quatro anos.

Adicionalmente, a grande novidade é que havendo fortes indícios de ocupação ilegal e fortes indícios de que o queixoso é o proprietário do imóvel, pode desde logo ser imposta a obrigação de restituição imediata do imóvel, que permite assegurar com maior rapidez que o imóvel seja restituído ao seu proprietário, o que é fundamental.

Este robustecimento continua, contudo, com algumas limitações importantes, já que o processo só se inicia após a apresentação de queixa-crime pelo proprietário e a aplicação da medida de restituição só pode ser requerida pelo Ministério Público.

Por estas razões, e para ultrapassar limitações do processo penal, é recomendável que o proprietário utilize, cumulativamente, os mecanismos de tutela civil que se mantêm disponíveis acima referidos.

Expectativas para futuro

Apesar das limitações referidas, é expectável que este regime produza efeitos dissuasores significativos, estimulando o mercado imobiliário por reforçar a confiança dos agentes económicos e dos particulares.

Esta alteração legislativa deverá aumentar a segurança jurídica e beneficiar:

• Proprietários habitacionais, pois aumenta a facilidade de reaverem as suas propriedades habitacionais ou de férias, caso uma situação destas se verifique;
• Investidores, ao acrescentar mecanismos penais aos meios civis já existentes, potencialmente permitindo a recuperação mais célere da posse dos imóveis, o que é particularmente relevante no caso de proprietários estrangeiros que não residem permanentemente em Portugal ou que têm imóveis devolutos a aguardar, por exemplo, aprovação de processos de licenciamento.

De toda a forma, apenas o tempo dirá o verdadeiro impacto destas medidas na confiança dos proprietários e no refreamento desta tendência de ocupações e invasões ilícitas do parque imobiliário português.

*Artigo escrito por Neuza Pereira de Campos, sócia responsável pelo Departamento de Direito Imobiliário da SRS Legal, e Henrique Varino da Silva, associado no mesmo departamento.