Converter escritórios em casas: uma solução para combater a falta de oferta na Alemanha?

Fazer da crise uma oportunidade. É o que exige na Alemanha uma aliança de ONGs, sindicatos e construtoras, que pedem ao Governo que aproveite os escritórios que irão ficar vazios por causa do teletrabalho, no pós-pandemia, para convertê-los em casas, de preferência de caráter social, uma vez que estas são escassas no tenso mercado imobiliário alemão - estimam, de resto, que poderiam ser concluídas até 235.000 unidades nos próximos quatro anos. A proposta também é uma resposta ao fracasso do programa do Executivo de construir 1,5 milhões de unidades de habitação social na legislatura que termina este ano.

Os efeitos do coronavírus no mercado imobiliário alemão começam a ser sentidos. Por um lado, o teletrabalho tornou-se uma realidade, patrocinado pelo Governo para evitar a propagação da pandemia, e a procura de escritórios está a diminuir.

Algumas empresas, lideradas por gigantes do DAX 30, como Deutsche Bank e Siemens, anunciaram que muitos dos seus funcionários poderão trabalhar permanentemente em casa pelo menos dois ou três dias por semana, reduzindo o tamanho da suas sedes e subsidiárias. Por outro lado, o arrendamento de e casas está a atravessar uma importante transformação, devido à mudança de gostos e necessidades que a Covid trouxe. A isso somam-se os problemas anteriores, especialmente evidentes nas grandes cidades, devido ao aumento dos preços e à escassez de oferta. Em muitas zonas, o rendimento caiu devido ao encerramento forçado do comércio não essencial, lazer e cultura.

Mas há quem veja na combinação dessas duas tendências uma oportunidade, uma solução dupla. A aliança "Viver social" - coletivo que inclui a Federação Alemã de Inquilinos, a associação de construtores DGFM, a ONG católica Caritas e o sindicato da construção IG BAU, entre outros - acredita que ambos os desequilíbrios podem ser resolvidos transformando escritórios -e até espaços comerciais – em casas. O excesso de espaços comerciais seria reduzido e a oferta de apartamentos acessíveis poderia ser aumentada.

“Se o teletrabalho se tornar normal depois da pandemia, o próximo passo é uma mera consequência: a conversão de escritórios em habitação”, diz Dietmar Walberg, presidente do Instituto ARGE.

O potencial da proposta é enorme. A aliança estima que a Alemanha tenha atualmente mais de 350 milhões de m2 de escritórios. E calculam que em cada ponto percentual dessa superfície que fica em desuso, seja por trabalho remoto ou por outros motivos, poderiam nascer até 50 mil novas casas de 70 m2 cada. Acresce que a reconversão é uma opção competitiva em termos económicos, sublinha o Instituto ARGE, que estima o custo da conversão de um escritório em habitação em 1.108 euros por m2. Em comparação, acrescenta, o saneamento completo de uma casa anterior à Segunda Guerra Mundial custa em média 2.214 euros/m2 e a reabilitação de uma casa em bloco moderno ascende a 2.978 euros por m2.

A necessidade de habitação social é premente na Alemanha. O Pestel Economic Institute considera que a locomotiva europeia necessita atualmente de cerca de 670.000 unidades de habitação social, das quais 74.000 seriam apenas para Berlim. O problema arrastou-se durante décadas, quando muitos estados federais venderam todo o seu stock de casas sociais para grandes imobiliárias para reduzirem as suas dívidas e cumprir as exigências de austeridade do governo federal. E a situação não melhorou nos últimos anos.

O atual Executivo da chanceler Angela Merkel prometeu construir 1,5 milhões de novas casas durante a legislatura para ajudar as pessoas com mais problemas a pagar as rendas e tentar, de passagem, impedir o aumento dos preços. Mas não foi capaz de fazer isso. Segundo diferentes cálculos, precisariam de cerca de 300.000 casas para atingir a meta quando a legislatura terminasse em setembro.