A fusão entre as empresas de real estate AvalonBay Communities e Equity Residential deu origem ao maior senhorio de habitação dos EUA, com uma avaliação de 69 mil milhões de dólares (cerca de 59,27 mil milhões de euros) e mais de 180 mil apartamentos em carteira para arrendamento.
O acordo representa a maior operação no mercado imobiliário residencial norte-americano dos últimos anos e reflete as dificuldades que o setor atravessa, segundo especialistas. Após vários anos de lucros reduzidos e crescimento praticamente estagnado das rendas, os grandes operadores procuram ganhar escala para reduzir custos e reforçar a sua posição junto dos investidores.
Em 2021, a Independence Realty Trust e a Steadfast Apartment REIT — ambas com forte exposição ao chamado “Sun Belt” — fundiram-se numa operação avaliada em 7 mil milhões de dólares. Mais recentemente, a Blackstone privatizou várias empresas de habitação multifamiliar, incluindo a AIR Communities em 2024. Outras empresas do setor têm vindo a liquidar ativos e a vender propriedades.
A nova entidade ultrapassará as 180 mil habitações em carteira, ficando à frente da Greystar Real Estate Partners, que detém cerca de 119 mil unidades. As duas empresas esperam ainda gerar poupanças de 175 milhões de dólares (cerca de 150 milhões de euros) em custos ao longo dos 18 meses seguintes ao fecho da operação.
A liderança ficará nas mãos do atual CEO da AvalonBay, Benjamin Schall, enquanto o presidente executivo da Equity Residential, Mark Parrell, deverá reformar-se após a conclusão da fusão.
Margens pressionadas pelo aumento dos custos
O contexto atual não é favorável aos senhorios. As margens dos promotores têm sido pressionadas pelo aumento dos custos dos materiais, pela escassez de mão de obra e pelas elevadas taxas de juro. Ao mesmo tempo, o mercado enfrenta uma sobreoferta histórica de novas habitações, sobretudo nos estados do Sun Belt — que se estende da Florida à Califórnia, incluindo Texas e Arizona — e na região das Montanhas Rochosas, o que tem travado aumentos de rendas e, em alguns casos, provocado descidas.
Só este ano, prevê-se a entrada no mercado de cerca de 480 mil novas unidades de arrendamento, com outras 450 mil por ano nas próximas décadas.
Apesar da dimensão da operação, os analistas consideram que a nova empresa não terá poder significativo para influenciar preços, devido à sua reduzida quota no mercado total. Ainda assim, o movimento poderá atrair a atenção das autoridades reguladoras num momento em que a acessibilidade à habitação é um tema central no debate político norte-americano.
Com esta fusão, a AvalonBay e a Equity Residential procuram melhorar a sua valorização em bolsa, reduzir o custo de capital e depender menos de dívida cara para financiar novos projetos, num setor imobiliário que tenta afirmar-se com maior força em Wall Street.
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