Comprar casa em Portugal com crédito: guia para estrangeiros

Comprar casa em Portugal continua a estar nos planos de muitos estrangeiros, sejam residentes, investidores ou famílias que procuram uma nova vida no país. Mas uma das dúvidas mais comuns surge logo no início do processo: é possível obter crédito habitação em Portugal sendo estrangeiro? A resposta é sim. Os bancos portugueses concedem financiamento tanto a cidadãos estrangeiros residentes como a não residentes. No entanto, as condições variam consoante o estatuto fiscal do comprador, o país onde reside, o perfil de rendimentos e a política de risco de cada banco. 

“Há ainda muitos compradores internacionais que chegam a Portugal sem saber exatamente como funciona o financiamento bancário. A boa notícia é que o crédito é possível, mas é fundamental perceber desde cedo quais são os requisitos e preparar o processo com antecedência”, começa por explicar Marta Salgado, diretora de Vendas da Athena Advisers Portugal.

Residentes e não residentes: quais são as diferenças?

Para estrangeiros residentes em Portugal, com Número de Identificação Fiscal (NIF) e residência fiscal no país, o processo de crédito habitação é semelhante ao de um cidadão português. Nestes casos, os bancos avaliam a situação profissional, os rendimentos, a taxa de esforço e o historial financeiro do comprador.

Já no caso dos não residentes, a análise tende a ser mais conservadora. Isto acontece porque os bancos têm de avaliar rendimentos obtidos no estrangeiro e lidar com maior complexidade em caso de incumprimento, segundo a responsável. 

“Um comprador estrangeiro residente em Portugal está, regra geral, mais próximo do processo aplicado a um comprador nacional. Já um não residente deve contar com critérios mais exigentes, sobretudo no que diz respeito ao montante financiado e à documentação necessária”, refere Marta Salgado.

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Quanto financiam os bancos portugueses?

Em termos gerais, os bancos portugueses podem financiar até 80% do valor do imóvel para compradores não residentes. No caso de compradores que vivem fora do Espaço Económico Europeu, esse limite pode descer para cerca de 70% a 75%. Isto significa que muitos compradores estrangeiros devem estar preparados para dar uma entrada inicial entre 20% e 30% do valor do imóvel, de acordo com a especialista da Athena Advisers Portugal. 

A taxa de esforço é outro critério essencial. A prestação mensal do crédito, somada a outros encargos financeiros, não deverá, em regra, ultrapassar 50% dos rendimentos líquidos mensais do agregado familiar.

“O ponto de partida deve ser sempre uma avaliação realista da capacidade financeira. Saber até que montante o banco poderá financiar ajuda o comprador a procurar imóveis dentro de um intervalo seguro e evita atrasos numa fase mais avançada da negociação”, sublinha a responsável.

Prazos, juros e conta bancária

O prazo máximo do financiamento pode chegar aos 30 anos, dependendo da idade do comprador e das condições definidas por cada instituição bancária.

Quanto às taxas de juro, os spreads aplicados a não residentes tendem a ser ligeiramente superiores aos praticados para residentes, embora essa diferença se tenha reduzido com a estabilização da Euribor ao longo de 2025. Atualmente, há bancos a apresentar spreads a partir de 0,60%, dependendo do perfil do cliente e das condições associadas ao crédito.

Para formalizar o empréstimo, é também necessário abrir uma conta bancária em Portugal. Em muitos casos, este processo já pode ser feito à distância, através de canais digitais ou de sucursais existentes nos principais países de origem dos clientes.

Que documentos são necessários?

A documentação exigida varia consoante o banco, mas inclui normalmente comprovativos de rendimentos, declarações fiscais ou documentos equivalentes no país de residência, recibos de vencimento, demonstrações financeiras no caso de trabalhadores independentes, extratos bancários recentes, documento de identificação, NIF português e comprovativo de morada.

“A documentação é uma das fases mais importantes do processo. Quando o comprador reúne tudo com antecedência, a análise bancária torna-se mais rápida e previsível”, afirma Marta Salgado.

Para compradores internacionais, esta preparação é ainda mais relevante, já que alguns documentos podem ter de ser traduzidos, certificados ou adaptados às exigências das instituições portuguesas.

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E os custos da compra?

Além da entrada inicial e das prestações do crédito, os compradores devem considerar os custos associados à aquisição do imóvel. Entre eles estão o IMT, o Imposto do Selo, a avaliação bancária, a escritura, o registo predial, os seguros obrigatórios e eventuais comissões bancárias.

Importa ainda distinguir residentes e não residentes no acesso a alguns benefícios fiscais. Determinados apoios ou isenções disponíveis em Portugal, nomeadamente em sede de IMT, aplicam-se exclusivamente a residentes fiscais.

“É essencial que o comprador tenha uma visão completa dos custos antes de avançar. O preço do imóvel é apenas uma parte da operação; impostos, seguros, despesas bancárias e custos notariais também devem entrar no orçamento”, lembra Marta Salgado.

Preparar o financiamento antes de escolher casa

Num mercado imobiliário competitivo, iniciar o processo de financiamento antes de apresentar uma proposta pode fazer a diferença. Esta preparação permite ao comprador conhecer o seu limite de financiamento, ganhar maior segurança na negociação e reduzir o risco de atrasos entre a reserva, o contrato-promessa e a escritura.

Este ponto é particularmente relevante em zonas com forte procura nacional e internacional, como Lisboa, Porto, Algarve, Comporta, Melides ou Costa Vicentina.

“Hoje, muitos compradores internacionais começam por perceber o seu enquadramento financeiro antes mesmo de escolherem o imóvel. Essa preparação dá-lhes maior confiança e permite-lhes atuar com mais rapidez quando surge a oportunidade certa”, conclui Marta Salgado.

Comprar casa em Portugal com recurso a crédito bancário é, por isso, possível para estrangeiros, mas exige planeamento. Conhecer as regras, reunir a documentação necessária e compreender os custos associados são passos fundamentais para transformar a compra de um imóvel numa decisão mais segura e informada.