Não residentes pagam mais IMT e contratam menos crédito habitação

O pacote fiscal da habitação do Governo trouxe mais um travão à compra de casas por não residentes em Portugal. Agora, os estrangeiros e emigrantes portugueses que adquirem uma habitação no país têm de pagar uma taxa única de IMT de 7,5% ao invés das taxas regulares que variam consoante o preço da casa, acabando por lhes sair mais caro. Esta medida, que entrou em vigor no dia 25 de maio, já pode estar a ter impacto no mercado residencial. Os dados do idealista revelam que a contratação de novos créditos habitação por não residentes caiu para 9,7% do total no segundo trimestre de 2026, menos 7,1 pontos percentuais face há um ano.

Não residentes pagam mais imposto na habitação – aquisições continuam a cair

Uma das primeiras medidas que entrou em vigor pouco tempo depois de o pacote fiscal na habitação ter sido publicado em Diário da República a 20 de maio, foi a taxa única de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) de 7,5% destinada a não residentes que comprem casa em Portugal, sem direito às reduções ou isenções habituais.

Ao retirar aos não residentes o acesso às taxas progressivas e isenções de que os residentes beneficiam, o Executivo quer desincentivar a pressão imobiliária sobre a habitação provocada pelo poder de compra externo. Isto porque, contas feitas, os não residentes acabam por pagar mais impostos na compra de casa do que se fossem aplicadas as taxas de IMT regulares, que variam entre 2% e 8%, dependendo do preço da casa. Por exemplo, agora, na compra de uma casa de 500.000 euros paga-se 37.000 euros com taxa fixa de IMT a 7,5%, ao passo que com taxas regulares pagava-se entre 25.000 euros e 30.000 euros.

A taxa de IMT fixa em 7,5% para não residentes serve como mais um mecanismo dissuasor da compra de casa como usufruto temporário por quem não vive no país. Isto apesar de a aquisição de habitação por não residentes estar em queda há três anos, muito devido ao fim dos vistos gold para investimento imobiliário e à substituição do antigo regime de Residentes Não Habituais (RNH) por outro mais restrito, iniciativas avançadas pelo antigo Governo socialista.

Os dados do Instituto Nacional de Estatística indicam que os não residentes compraram apenas 1.170 casas no primeiro trimestre de 2026, menos 15,6% face ao período homólogo, passando a representar apenas 4,7% no total de transações. O que também é certo é que os não residentes continuam a comprar casas por valores bem mais elevados do que quem vive em território nacional – o preço médio no início do ano foi de 449.416 euros, sendo 77% superior.

Ficar a viver em Portugal ou arrendamento aliviam imposto

Os objetivos do Governo não se esgotam no arrefecimento da compra de casa por não residentes. O que também quer é redirecionar os investimentos vindos de fora para o arrendamento e ainda incentivar estas famílias a viverem no país. É por isso que estão previstas exceções nestes casos:

• Compradores externos tornam-se residentes fiscais no prazo de dois anos;
• ou colocam a casa a arrendar (com renda moderada até 2.300 euros) nos seis meses seguintes à compra, mantendo-a no mercado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. 

Através destas exceções à aplicação da taxa única de IMT – onde se devolve o imposto cobrado em excesso face às taxas normais –, o Governo revela que o seu objetivo passa por transformar o capital externo, que antes pressionava os preços, num motor de oferta de casas para arrendar. E não quer penalizar quem pretende mudar de vida e passar a morar em Portugal, mas, sim, as aquisições destinadas a habitação secundária, bem como investimentos imobiliários sem impacto na economia real.

Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Impacto da taxa fixa de IMT já se faz sentir no crédito habitação 

Incluída no pacote fiscal da habitação dado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, a taxa única de IMT (7,5%) passou a ser aplicada à compra de casas por não residentes (estrangeiros e emigrantes portugueses) desde o dia 25 de maio de 2026. E, embora ainda não haja dados oficiais sobre as transações, já se sentem efeitos desta medida no crédito habitação. O interesse inicial mantém-se, mas há menos contratos.

A procura de empréstimos habitação por não residentes manteve-se praticamente estável no último ano. É isso mesmo que mostra o mais recente do relatório do idealista/créditohabitação em Portugal: os não residentes representaram 13,3% do total de pedidos de empréstimos para compra casa no segundo trimestre de 2026, apenas mais 0,1 pontos percentuais (p.p.) face ao mesmo período do ano anterior. O maior interesse surge de quem vive no Reino Unido (18,5% do total), seguido da Suíça (14%), da França (11,9%) e do Brasil (9,4%), com o maior número de pedidos a concentrar-se nos distritos de Lisboa, Faro e Porto.

Observaram-se diferenças significativas foi na contratação efetiva de empréstimos habitação por não residentes no universo de negócios geridos pelos intermediários de crédito do idealista. Os créditos habitação formalizados por não residentes representaram 9,7% do total de contratos no segundo trimestre de 2026, menos 7,1 p.p. face ao mesmo período de 2025 (quando o peso foi de 16,8%).

A explicar esta queda poderá estar a nova taxa de IMT fixa em 7,5%, uma vez que encarece muito os impostos a pagar na compra de casa por não residentes, pelo menos, num primeiro momento em que não se aplicam as exceções previstas (habitação própria e arrendamento), as quais permitem recuperar a diferença face às taxas regulares.

Estrangeiros e emigrantes compram casas a preços mais baixos

Os estrangeiros e portugueses emigrados que decidiram avançar com a aquisição de habitação em Portugal no segundo trimestre de 2026, compraram casas pelo preço médio de 364.633 euros, menos 7% face a um ano antes. E pediram mais dinheiro à banca, com o valor médio do crédito habitação a situar-se em 268.463 euros (+18%), acabando por elevar o financiamento médio para 74% (um ano antes estava em 68%). A taxa mista foi a grande protagonista nestes contratos, representando 94% do total.

Os dados do idealista/créditohabitação mostram, assim, que as famílias não residentes em Portugal compraram casas por valores mais baixos, mas pediram mais dinheiro no crédito habitação entre abril e junho, altura em que a taxa fixa de IMT de 7,5% já estava a ser aplicada. E, embora continuem a apresentar alto poder de compra, sentiu-se uma queda no rendimento médio na ordem dos 11% para 8.893 euros.

Comprar casas mais baratas e pedir mais dinheiro à banca pode ser, assim, o ajuste financeiro que as famílias não residentes em Portugal poderão realizar para fazer face ao aumento de impostos por via da nova taxa única de IMT. Este cenário torna os negócios financeiramente mais confortáveis, sobretudo, para as famílias com poder de compra menos elevado.

Além deste imposto agravado, os não residentes também vão agora deparar-se com as novas recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal - em vigor desde agosto - dirigidas a todos os mutuários independentemente do país de residência, nomeadamente a redução do limite máximo da taxa de esforço de 50% para 45%. Mas o impacto desta medida no mercado externo deverá ser muito limitado, uma vez que estes agregados familiares continuam a apresentar salários bem mais elevados do que quem vive no país. Além disso, como estas famílias vivem lá fora, muitos bancos classificam a compra como habitação secundária exigindo um mínimo de 20% de entrada (financiamento máximo até 80%), acabando por aliviar a taxa de esforço.