O mercado de investimento em imobiliário comercial português fechou a primeira metade do ano com um volume de investimento total de 765 milhões de euros. Trata-se de uma descida de 8% comparativamente ao mesmo período do ano 2022, segundo um relatório da consultora Savills.
“Os fundamentais de mercado que regeram os primeiros 6 meses do ano, deverão permanecer até ao final de 2023, com o quadro das taxas de juro em alta a continuar a exercer maior pressão sobre as expectativas de retorno dos investidores, gerando maior demora nos processos de decisão. Não obstante, o mercado continua a registar elevada liquidez para investir no setor imobiliário”, explica Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal.
De acordo com o responsável, os “ativos de escritórios e industriais e logísticos permanecem como classes de interesse para os investidores, no entanto, a falta de produto core e as expectativas dos vendedores limita o fecho de transações nestes mercados”. Por outro lado, diz, “os ativos value-add e de development - estes últimos vocacionados para o desenvolvimento de projetos residenciais, alternativos e de hotelaria – permanecem bastante apetecíveis para os investidores”.
A consultora apresenta no seu relatório uma análise de mercado por segmento de investimento imobiliário:
Escritórios
Lisboa
No 1º semestre de 2023 o mercado de escritórios de Lisboa registou um take-up de aproximadamente 38.321 m2, verificando-se uma descida acentuada de 77% comparativamente ao 1º semestre de 2022. "Esta quebra demonstra ser mais significativa devido à base comparativa com o ano 2022, ode se atingiram resultados históricos, altamente impulsionados pelo fecho de operações de pré-arrendamento e owner-occupier de grandes dimensões e sem precedentes", refere a Savills.
Entre 2024 e 2025, estão já previstos aproximadamente 200.000 m2 de novos espaços, com mais de 60.000 m2 já destinados a ocupação própria.
“Apesar da queda acentuada registada pelo segmento de escritórios, o final do segundo trimestre de 2023 vem demonstrar a sua resiliência face às condições de mercado desafiantes. Existe, de facto, uma escassez de espaços de escritórios de qualidade disponíveis que, associada a uma forte procura por parte das empresas que dão prioridade aos critérios de ESG e de sustentabilidade, acaba por exercer uma maior pressão neste mercado", refere Frederico Leitão de Sousa, Head of Offices, Savills Portugal.
Porto
Na primeira metade do ano, o mercado de escritórios do Porto somou um volume de absorção total de 25.184 m2. Embora o volume de absorção tenha sido 17% inferior ao registado no mesmo período do ano transato, foi 9% superior ao volume médio de absorção dos últimos quatro anos. Este resultado foi alcançado pelo fecho de 32 operações, incluindo 7 operações com mais de 1.000 m2.
Até ao final de 2023, é esperada a conclusão de aproximadamente 35.700 m2 de novos espaços de escritórios com a 'Zona Out of Town' a receber cerca de 19.000 m2. No primeiro semestre de 2023 foram concluídos 5 projetos num total ligeiramente superior a 25.000 m2.
“A construção de novos projetos de escritórios tem contribuído para atrair um leque diversificado de empresas de diferentes setores e nacionalidades. Esta tendência é particularmente notória nas áreas próximas do Porto, como por exemplo Matosinhos. Todos estes fatores fazem do Porto um destino cada vez mais atrativo para as empresas que procuram estabelecer uma presença num mercado dinâmico e com visão de futuro”, afirma Graça Cunha, Offices Associate da divisão do Porto da Savills Portugal.
Indústria & Logística
No final do 1º semestre de 2023, o mercado Industrial & Logístico nacional observou um volume de absorção total aproximadamente 308.000 m2, o que representa um aumento muito expressivo de 93% face ao período homólogo de 2022.
“Apesar do clima económico incerto, o segmento Industrial & Logístico tem verificado um crescimento bastante expressivo em Portugal. A escassez de imóveis disponíveis e de espaços para construção, associadas a uma elevada procura, são os maiores desafios do setor atualmente. No entanto, estes fatores potenciam também uma maior atenção a este segmento do imobiliário, com o aumento de projetos que oferecem padrões de qualidade mais elevados”, sublinha Pedro Figueiras, Head of I&L da Savills Portugal.
Retalho
As vendas a retalho em Portugal cresceram 3,1%, em termos homólogos, em maio de 2023, o que representa uma subida de 0,6 p.p. face a abril de 2023 (2,5%), tendo-se registado o maior aumento anual dos últimos quatro meses. O segmento dos produtos alimentares registou um aumento de 2,8%, enquanto os produtos não alimentares subiram 3,2%.
O comércio eletrónico é um dos agentes responsáveis pelo crescimento do segmento, com uma previsão de receitas na ordem dos 4,72 mil milhões de euros em Portugal até ao final de 2023. Até 2027, este parâmetro deverá alcançar um volume de 7,36 mil milhões de euros. Paralelamente, até 2027, espera-se ainda que o número de utilizadores de comércio eletrónico em Portugal ascenda a 5,82 milhões.
“Após dois anos de fortes restrições, o retalho emergiu em 2023 num novo contexto. A vida mudou, a tipologia de cliente e as suas necessidades mudaram e o retalho tem vindo a adaptar-se de forma resiliente e surpreendente. Como sabemos, um dos principais fatores de sucesso da atividade de retalho em Portugal é o turismo, que alavancou de forma inequívoca o crescimento da oferta de restauração, sobretudo nas cidades de Lisboa e Porto”, realça José Galvãs Portugal.
Residencial
Durante o primeiro semestre de 2023, o número de transações de imóveis residenciais diminuiu 19% em comparação com o primeiro semestre de 2022, passando de 82.752 imóveis vendidos em Portugal Continental para 66.624 negócios fechados até agora.
No final do 1º semestre de 2023, a capital portuguesa foi responsável pela maior parte das transações, contabilizando 4.387 habitações vendidas, uma diferença de 27% face ao 1º semestre de 2022 (5.963).
“Estes números não surpreendem, uma vez que o mercado ainda se encontra num período de maior cautela e ponderação por parte dos potenciais compradores. Além disso, os constantes aumentos das taxas de juro, as regras de financiamento bancário mais rigorosas, a acessibilidade da habitação e as alterações demográficas, têm sido fatores que pesam bastante na decisão. No entanto, os mercados de gama alta e alta têm registado um bom desempenho e um crescimento constante", explica, Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director.
O Porto, por sua vez, registou 2.969 negócios e fechou o primeiro semestre do ano com uma quebra de 19% face ao período homólogo de 2022.
“Os números registados no primeiro semestre do ano eram já expectáveis. No entanto, o mercado do Porto continua a demonstrar grande resiliência, sendo um dos destinos de eleição de pessoas e empresas oriundas de outras geografias que escolhem a cidade para morar e trabalhar. Fruto do grande desenvolvimento de que tem sido alvo o tecido urbano da cidade, as perspetivas para o mercado da região, são muito animadoras", diz João Leite de Castro, Commercial Director, Savills Porto Division.
No primeiro semestre, os preços médios de venda de imóveis novos na Grande Lisboa, Grande Porto e Algarve atingiram 5.847€/m2, 4.127€/m2 e 4.879€/m2, respetivamente.
Turismo
Até junho de 2023, registaram-se mais de 34 milhões de dormidas em Portugal, o que representa um crescimento de cerca de 11% e um recorde no número de dormidas acumuladas no primeiro semestre do ano face a igual período de 2019 (30,8 M). Os estrangeiros representam 71% do total de estadias até agora, enquanto o turismo doméstico reflete os outros 29%.
Durante o primeiro semestre do ano, Portugal recebeu um total de 13,6 milhões de hóspedes. No que diz respeito à evolução dos turistas no país, registou-se um aumento de 10% no número acumulado de viajantes na comparação entre os números do 1º semestre de 2023 e do primeiro semestre de 2019 (12,2 M).
Na primeira metade do ano abriram 59 novas unidades hoteleiras, num total de 2.800 quartos, sendo que 80% destes novos alojamentos estão localizados na Região da Grande Lisboa, Alentejo, Porto e Região Norte.
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