Imobiliário na Europa recupera: preço vai subir e rentabilidade descer

O mercado imobiliário europeu atravessou um período de instabilidade devido à subida dos juros entre o final de 2022 e o início de 2024. Observou-se uma queda expressiva nos investimentos (-60%) e uma forte correção nos preços dos imóveis, tendo descido 18% entre o pico de 2022 e o final de 2023. Mas tudo indica este período turbulento está a acabar. A mais recente análise do BNP Paribas REIM revela que estamos a assistir a uma inversão desta tendência, muito graças ao primeiro corte dos juros do Banco Central Europeu (BCE) avançado em junho. Estas são as previsões para o imobiliário europeu daqui em diante.

A queda no investimento imobiliário europeu parece estar a chegar ao fim, de acordo com a análise do BNP Paribas. O BCE deu um sinal positivo ao mercado com a redução das taxas de juro em junho, o que poderá ajudar a dar um novo impulso ao imobiliário. Isto porque o setor depende – e muito – da disponibilidade de capital, pelo que um custo mais baixo dos empréstimos vai aliviar a pressão sobre os investidores.

À medida que as intenções do BCE se tornam mais claras, os custos de financiamento também se vão ajustando – o que já é bem visível. Embora a instituição liderada por Christine Lagarde tenha continuado a subir os juros ao longo de 2023 (e a manter os juros inalterados), a taxa swap - a taxa de juro fixa de referência do mercado interbancário – começou a cair no final do ano passado, descontando antecipadamente os cortes dos juros tal como aconteceu com a Euribor.

Este cenário de alívio da política monetária traz menor pressão sobre da dívida imobiliária. E quando se olha para o retorno 'cash-on-cash' - que mede o rendimento em relação ao montante de capital investido - o impacto positivo é claro. Desde o início de 2024, num contexto de forte ajustamento de rentabilidades, a alavancagem tem tido um efeito positivo nestas rentabilidades para todos os tipos de propriedades. E como o imobiliário precisa de capital emprestado vai beneficiar dos menores custos sobre as dívidas, pelo que se antecipa que o mercado deixe de ser dominado por quem compra apenas com capital próprio.

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Residencial é o principal foco dos investidores

Depois de 18 meses em modo 'wait and see', os fundos imobiliários estão bem posicionados para tirar partido do novo ciclo económico, da estabilização dos preços e do acesso mais fácil ao crédito. Entre os diferentes tipos de ativos, o residencial continua a ganhar terreno e é hoje o principal foco dos investidores na Europa.

O setor industrial e logístico mantém a sua dinâmica e continua a ser uma escolha para muitos investidores, uma vez que é apoiado com fundamentos de longo prazo, como a pressão populacional e o aumento da digitalização.

Apesar de haver dúvidas sobre a procura de ocupantes no futuro e maior diversificação das carteiras imobiliárias, o segmento dos escritórios deverá continuar a ser um dos tipos de imóveis comerciais com maior liquidez. Além disso, a revisão dos preços tornou os escritórios mais atrativos e estima-se que as rendas nas zonas de escritórios prime continuem a crescer.

O impacto nos preços e rentabilidades

Este novo ciclo imobiliário deverá ser marcado por uma alta concorrência entre investidores por determinados tipos de imóveis de alta qualidade, antecipa o BNP Paribas. E esta corrida deverá ter um impacto significativo nos preços e nos retornos.

A entrada de capital no imobiliário comercial impulsiona a valorização dos preços dos imóveis. E, portanto, depois do aumento do volume de transação e da redução da oferta de imóveis para investimento, espera-se agora que a haja uma valorização dos imóveis (nomeadamente residenciais e de logística) à medida que a disponibilidade de capital aumenta. Por outro lado, esta dinâmica coloca maior pressão sobre as taxas de rentabilidade, sobretudo, para os tipos de imóveis e localizações mais procuradas.

Por outro lado, o BNP Paribas espera também que os investidores aloquem uma parcela maior de capital a ativos alternativos, uma vez que o mercado imobiliário europeu deste tipo ainda é relativamente pequeno. Mas também uma alta procura por ativos alternativos poderá conduzir a uma inflação significativa e a menores rentabilidades. Além disso, a tendência passa agora por tornar a carteira de imóveis mais diversificada e equilibrada e não tão focada num só tipo de imóveis (como escritórios).

Algo semelhante aconteceu no universo de investimentos durante o ciclo anterior: com o crescimento da procura por ativos logísticos, os preços dos imóveis subiram (perante a falta de oferta), o que levou a uma forte contração dos retornos (de 5,75% em 2013 para 3% em 2021).