Comprar casa: o que é a reserva de imóvel e o CPCV?

Quando vamos comprar um imóvel pela primeira vez deparamo-nos com alguns conceitos dos quais nunca tínhamos ouvido falar antes, ou até tínhamos mas não sabíamos ao certo do que se tratava (e é tudo normal).

No “dicionário” do mundo imobiliário há determinadas expressões que nos deixam um pouco à deriva e que nos levam a confundir os seus significados. A reserva a o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) são dois bons exemplos disso. 

Se te identificas, não te preocupes mais porque vamos ajudar-te a esclarecer as dúvidas para que te sintas muito mais confiante quando fores reservar a tua futura habitação e quando assinares o CPCV.

O que é a reserva de um imóvel?

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Um acordo de reserva é, nem mais nem menos, um compromisso entre a parte compradora e a parte vendedora, que tem como objetivo assegurar a exclusividade do negócio da casa em questão, devendo esta ser retirada do mercado enquanto decorrem as negociações.

Este acordo envolve um determinado valor monetário que o potencial comprador disponibiliza ao vendedor e que serve como garantia de que, tal como o nome do processo indica, o imóvel está reservado a esse comprador, ou seja, que não pode ser negociado com terceiros. 

Quais os elementos obrigatórios na reserva?

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O acordo de reserva deve ser escrito, cabendo essa responsabilidade, por norma, à agência imobiliária que está a comercializar a habitação. Nesse acordo devem constar os seguintes elementos:

• Identificação do vendedor e comprador;
• Identificação da agência imobiliária;
• Identificação do imóvel em causa;
• Valor da reserva;
• Tempo da reserva;
• Prazo previsto para o CPCV;
• Prazo previsto para a escritura;
• Valor proposto para aquisição;
• Condicionantes (por exemplo, a aprovação do crédito habitação);
• Garantia de que o valor de reserva é restituído ao proposto comprador caso a compra não avance,
• Garantia de que o valor da reserva é abatido no do CPCV ou no da escritura.

Em que situações se faz a reserva de um imóvel?

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A reserva aplica-se, por norma, quando não é possível fazer o CPCV de imediato por algum motivo. Normalmente é o comprador a sugerir ao vendedor a entrega de uma reserva, por estar, por exemplo, à espera de aprovação do crédito habitação por parte do banco.

Nestes casos, depois de o crédito ser aprovado, o próximo passo é avançar para o Contrato de Promessa de Compra e Venda para formalizar o negócio.

O que é o CPCV (Contrato de promessa de compra e venda)?

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Trata-se do acordo formal entre ambas as partes, comprador e vendedor, relativamente à compra e venda do imóvel, tal como indica o nome do contrato. De modo a salvaguardar os direitos de ambos, este acordo exige o pagamento de um sinal, maior do que o valor que foi dado na reserva. 

• Caso o comprador desista do negócio, perde o sinal;
• Em contrapartida, se a desistência acontecer pela parte do vendedor, este terá de devolver o valor do sinal em dobro.

O Contrato de Promessa de Compra e Venda é o passo que antecede a escritura e onde ficam estabelecidas as responsabilidades das partes, os valores do negócio, os prazos e outros pontos que sejam importantes ficar estabelecidos. 

Reserva ou CPCV: quais as principais diferenças?

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Agora que já conheces o conceito destes dois acordos, vamos, resumidamente, diferenciá-los. Antes de mais, importa saber que a reserva, a existir, vem antes do CPCV. É, portanto, o primeiro passo de um negócio de compra e venda de uma casa.

O que é a reserva de um imóvel?

• A reserva é um ato pré-contratual, feito através de um documento simples e acompanhado pelo pagamento de um sinal simbólico, com o objetivo de que o imóvel fique “reservado” ao pressuposto comprador durante um curto período de tempo. No entanto, o seu valor jurídico é relativamente baixo, pois não obriga à conclusão do negócio.

O que é o CPCV?

O CPCV é o passo seguinte à reserva.

• Trata-se de um contrato formal e com um valor jurídico alto, com cláusulas detalhadas sobre o negócio e acompanhado pelo pagamento de um sinal mais significativo. Através deste documento, as partes ficam comprometidas legalmente à venda e compra do imóvel em questão. 

É sempre obrigatório fazer a reserva de um imóvel?

Não. Na verdade, a reserva não é obrigatória mas pode ser útil quando o comprador quer garantir a exclusividade do imóvel durante um curto período de tempo enquanto trata da documentação ou do financiamento.

O processo de compra pode avançar diretamente para o CPCV, se ambas as partes estiverem prontas.