EUA procuram soluções para a grave escassez de habitação

Os EUA vivem há vários anos uma crise habitacional que deixou de passar despercebida. O país enfrenta um défice estimado entre um e cinco milhões de habitações, uma escassez que fez disparar os preços e deixou milhões de famílias sem acesso a uma casa a preços comportáveis.

O preço da habitação tem aumentado muito acima da evolução dos salários e da inflação, e a razão é tão simples de explicar quanto difícil de resolver: os EUA simplesmente não constroem casas suficientes.

Os especialistas divergem quanto à dimensão exata do problema, mas existe consenso quanto à sua existência. O défice habitacional tornou-se um travão significativo ao crescimento económico, obrigando decisores políticos, promotores imobiliários e o setor da construção a procurar soluções por vias muito distintas.

Eliminar exigências para reduzir o custo da construção nova

A Califórnia tornou-se um dos exemplos mais evidentes de políticas que, durante décadas, limitaram a construção de habitação num dos estados mais procurados do país. Regulamentos municipais restritivos, processos burocráticos prolongados e litígios ambientais contribuíram para atrasar sistematicamente novos projetos.

Nos últimos anos, contudo, a tendência começou a inverter-se. O estado aprovou legislação que permite aos proprietários construir habitações acessórias nos terrenos das suas casas — conhecidas como granny flats ou apartamentos para familiares idosos. Desde 2023, foram construídas mais de 20 mil destas unidades.

Mais recentemente, a Califórnia aprovou ainda uma lei que permite aos promotores imobiliários contornar os planos urbanísticos municipais para construir edifícios até nove pisos num raio de 800 metros de estações de transporte público.

Outras cidades seguiram o mesmo caminho. Minneapolis e Austin, no Texas, eliminaram a obrigatoriedade de incluir lugares de estacionamento nos novos edifícios residenciais, reduzindo os custos de construção e libertando terreno para mais habitações.

Nos estados do Texas, Tennessee e Oregon foi igualmente aprovada uma medida aparentemente modesta, mas com impacto relevante: permitir que os edifícios tenham apenas uma escada central, em vez de duas, possibilitando apartamentos maiores e um melhor aproveitamento do espaço.

O problema do financiamento aos promotores

Alterar os regulamentos urbanísticos é necessário, mas insuficiente. Se os promotores não conseguirem financiar os seus projetos em condições acessíveis, as obras simplesmente não avançam.

Desde que a Reserva Federal (Fed) iniciou a subida das taxas de juro, em 2022, o custo do financiamento à promoção imobiliária aumentou significativamente.

Uma das propostas que tem vindo a ganhar apoio no setor passa por alargar o papel das agências hipotecárias públicas Fannie Mae e Freddie Mac, permitindo-lhes financiar empréstimos para construção — em especial os chamados mezzanine loans, operações de maior risco — a taxas inferiores às praticadas pelo mercado.

Segundo Jim Millstein, copresidente da Guggenheim Securities e antigo responsável do Tesouro durante a Administração Obama, esta medida poderia impulsionar a construção de centenas de milhares de novas habitações por ano, das quais cerca de 20% poderiam ter preços controlados.

Os críticos alertam, contudo, que financiar projetos de construção envolve riscos muito superiores aos do financiamento de imóveis já concluídos, podendo os contribuintes acabar por suportar perdas em caso de recessão.

Industrialização da construção ganha protagonismo

Outro dos caminhos em discussão passa pela industrialização da construção.

Em Norwalk, na Califórnia, a promotora Primestor está a desenvolver o maior projeto residencial modular dos EUA: 374 habitações pré-fabricadas em fábrica e posteriormente montadas no local.

Segundo a empresa, este modelo pode reduzir os custos até 30% face à construção tradicional, graças à diminuição dos tempos de execução e da necessidade de mão de obra.

A expansão deste sistema continua, no entanto, limitada pelos mesmos entraves burocráticos que afetam o restante setor. As normas de construção variam significativamente entre municípios, dificultando a produção em série, enquanto muitos investidores continuam a olhar para este modelo com prudência, por ainda não estar suficientemente testado em larga escala.

Comprar a primeira casa tornou-se cada vez mais difícil

O défice habitacional faz-se sentir de forma particularmente intensa no segmento da primeira habitação, destinado a jovens e famílias de rendimentos médios.

Há algumas décadas, as casas com menos de 130 metros quadrados representavam mais de um terço de toda a construção nova. Em 2024, correspondem a apenas 10%.

Os promotores optaram por construir habitações maiores, dirigidas a compradores com maior poder de compra, enquanto as regras municipais relativas à dimensão mínima dos lotes também contribuíram para esta evolução.

Investigadores do American Enterprise Institute defendem que os estados devem anular estas restrições locais e permitir lotes de menor dimensão, seguindo o exemplo de Houston, onde, desde 2010, foram construídas mais de 80 mil habitações e moradias em terrenos mais pequenos. Washington, Kansas, Virgínia e Idaho já aprovaram legislação nesse sentido.

Para os agregados de menores rendimentos, porém, o mercado continua sem oferecer respostas suficientes. Em 2024, legisladores da ala progressista apresentaram uma proposta para criar uma Autoridade Nacional para o Desenvolvimento da Habitação, responsável pela construção de 1,3 milhões de habitações acessíveis. A iniciativa acabou por não reunir apoio suficiente no Congresso.

Apesar das divergências quanto às soluções, o debate deixou de ser essencialmente ideológico. Hoje, tanto o setor privado como os defensores do direito à habitação concordam no diagnóstico: sem uma intervenção firme, a habitação continuará a ser um luxo inacessível para demasiados norte-americanos.