IVA a 6% na construção: revolução ou continuação?

O Governo lançou um novo pacote de medidas fiscais de incentivo ao mercado habitacional em Portugal. De entre as várias medidas do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, há um “ex-libris”: a aplicação da taxa reduzida de IVA a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis com preço de venda ou renda moderada. Mas será esta novidade uma verdadeira revolução?

Tendo em conta que, para a generalidade dos promotores, o IVA suportado na empreitada pode ser um custo de difícil recuperação, a aplicação da taxa reduzida de IVA (6%), ao invés da taxa normal (23%), representa uma efetiva poupança e um incentivo significativo a novos tipos de construção, começam por explicar António Queiroz Martins, Associado Coordenador, e Francisco Loureiro Ferreira, Associado, da Morais Leitão, neste artigo preparado para o idealista/news.

Mas ‘the devil is in the details’ (“o diabo está nos detalhes”) e este regime não é exceção. Foi neste contexto que a Autoridade Tributária (AT)  já publicou, entre junho e julho deste ano, três Ofícios-Circulados que visam clarificar como e em que condições os contribuintes podem aceder à taxa reduzida de IVA.

Ofício-Circulado n.º 25116

Este é o Ofício mais completo no que respeita à aplicação da verba 2.42. O ofício sistematiza boa parte dos conceitos e condições de acesso ao regime e inclui diversos exemplos de casos práticos. Vários dos esclarecimentos da AT vão além do que resulta expressamente da letra da lei. Destacamos, meramente a título de exemplo, os seguintes:

• Como demonstrar que o imóvel foi vendido para habitação própria e permanente: a AT esclarece que, para esta condição se considerar verificada, o destino do imóvel deve constar do título aquisitivo (escritura pública). A consequência do adquirente não habitar o imóvel e/ou não alterar o seu domicílio fiscal pode significar um agravamento de IMT, mas não tem impacto ao nível da taxa de IVA que foi cobrado e pago durante a construção.
• Quando começam a contar os prazos para venda ou arrendamento do imóvel: a lei determina que estes prazos se contam desde a emissão da documentação relativa ao início de utilização, sem densificar o que está aqui em causa. A AT esclarece que em obras com controlo prévio deve considerar-se a data de entrega do termo de responsabilidade e das telas finais à Câmara Municipal; em obras em que o controlo prévio seja dispensado considera-se o 20.º dia após a submissão da comunicação prévia, salvo quando for determinada vistoria.
• Arrendamento por pessoas coletivas: a AT esclarece que o facto de o imóvel ser arrendado por pessoas coletivas (por exemplo, para habitação dos seus colaboradores ou gerentes) não impede o acesso à taxa reduzida de IVA.
• Recuperação do IVA suportado desde janeiro de 2026: no caso de sujeitos passivos sem direito à dedução, a recuperação do IVA é feita através da emissão de notas de crédito pelo prestador do serviço e autoliquidação do IVA pelo adquirente à taxa reduzida; no caso de sujeitos passivos com direito à dedução, o imposto é recuperado mediante regularização na declaração periódica.

Magnific

Ofício-Circulado n.º 25117

Este Ofício trata a inversão do sujeito passivo – o mecanismo (também designado reverse charge) que determina que seja o adquirente do serviço (e não o prestador) a liquidar o IVA. Em resumo salientamos:

• Exigência de alvará para aplicação do reverse charge em serviços de construção civil: até à publicação deste Ofício, a AT entendia que a titularidade de alvará de empreiteiro era irrelevante para efeitos da inversão do sujeito passivo. Este Ofício rompe com esse entendimento: a inversão só se aplica a serviços prestados por entidades titulares de alvará ou certificado de empreiteiro nos termos da Lei n.º 41/2015.
• Serviços de instalação ou montagem: o reverse charge aplica-se caso os bens fiquem integrados de forma permanente no imóvel (por exemplo, sistemas AVAC, elevadores, painéis solares, carpintarias). Não se aplica quando a instalação é reversível e não altera a estrutura do imóvel (por exemplo, mobiliário que, apesar de aparafusado, mantém a sua natureza móvel).
• Sujeitos passivos sem direito à dedução: nas empreitadas de construção ou reabilitação abrangidas pela verba 2.42 (conceito mais restrito do que serviços de construção civil), é sempre aplicável o mecanismo do reverse charge, inclusive quando o adquirente é um sujeito passivo sem direito à dedução.

Magnific

Ofício-Circulado n.º 25119

Este Ofício surge na sequência da aprovação do novo modelo de declaração periódica de IVA, dos respetivos anexos e instruções de preenchimento. Contém indicações e um exemplo prático sobre a regularização do IVA em empreitadas de construção e reabilitação.

Recuperação do IVA por particulares na construção de habitação própria

A par da verba 2.42, aplicável a promotores, o Decreto-Lei n.º 97/2026 veio também instituir um regime de recuperação parcial do IVA suportado por pessoas singulares na construção de habitação própria e permanente. Neste contexto, a AT publicou o Ofício-Circulado n.º 25118, em que se explica, passo por passo, como podem os particulares aceder a este benefício. A consulta deste Ofício é, naturalmente, recomendada, mas destacamos desde já os seguintes esclarecimentos da AT:

• IMT e IS não se incluem no limite de 660.982 euros: para beneficiar deste regime, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção não pode ultrapassar o limite de 660.982 euros; a lei é omissa quanto à inclusão do IMT e Imposto do Selo, mas a AT veio esclarecer que esses impostos não entram no cálculo.
• Exclusão de empreitadas de reabilitação: ao contrário do que acontece com a verba 2.42, o regime de recuperação do IVA por particulares aplica-se apenas a empreitadas de construção; as empreitadas de reabilitação consideram-se excluídas.

Balanço final: será suficiente?

A publicação destes ofícios é um sinal positivo que demonstra que a AT está atenta às dificuldades de aplicação de um regime tecnicamente exigente como este. Os esclarecimentos prestados e os exemplos desenvolvidos nos quatro Ofícios que percorremos constituem um bom contributo para que os contribuintes possam aplicar o regime com maior segurança e previsibilidade. Muitos mais casos práticos não têm ainda resposta clara mas o Legislador e a AT apontaram claramente o caminho que se deve seguir.