Arrendar casa em Portugal: o que vai mudar para senhorios e inquilinos?

O Governo está apostado em aumentar a oferta de casas no mercado de forma a dar resposta à crise na habitação. Construir mais habitações é uma das estratégias, mas não a única, visto que a dinamização do mercado de arrendamento continua a estar na agenda, tendo o Executivo aprovado, em Conselho de Ministros de 9 de julho de 2026, uma proposta de reforma do regime do arrendamento urbano. 

As medidas anunciadas incidem sobretudo na negociação dos contratos, na reação ao incumprimento e no regime dos arrendamentos anteriores a 1990. Explicamos o que vai mudar neste artigo, preparado para o idealista/news por Manuel César Machado e Diana Longarito, advogados associados na Dower Law Firm.

1 – Reforço dos mecanismos de reação ao incumprimento

A proposta prevê alterações ao regime da resolução do contrato de arrendamento, visando facilitar a resolução do contrato em caso de mora no pagamento das rendas. Assim, o contrato poderá ser resolvido quando a mora no pagamento das rendas se prolongue por dois meses, em vez dos atuais três.

Também os atrasos superiores a oito dias poderão justificar a resolução quando ocorram:

• a) mais de três vezes, seguidas ou interpoladas, durante 12 meses; ou
• b) mais de quatro vezes durante 18 meses.

Prevê-se, ainda, o alargamento, de três para seis meses, do prazo de que o senhorio dispõe para exercer o direito de resolução nestas situações. Trata-se de um prazo de caducidade que, no regime atualmente em vigor, se revela excessivamente restritivo, na medida em que os senhorios que, confiando na boa-fé dos arrendatários, optassem por conceder-lhes mais tempo para regularizar a situação, poderiam perder o direito de resolver o contrato caso não o exercessem no prazo de três meses.

Prevê-se, igualmente, o alargamento, de três para seis meses, do prazo de que o senhorio dispõe para exercer o direito de resolução nestas situações. No regime atualmente em vigor, este prazo de caducidade revela-se particularmente restritivo, uma vez que o senhorio que, confiando na regularização voluntária da situação pelo arrendatário, optasse por não resolver imediatamente o contrato poderia perder esse direito caso não o exercesse no prazo de três meses.

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2 – Maior liberdade na celebração dos contratos

Maior liberdade no aumento das rendas 

Atualmente, a lei limita a renda inicial dos novos contratos quando exista um contrato anterior sobre o mesmo imóvel, restringindo o respetivo aumento a 2% face à última renda praticada. A proposta elimina esta restrição, conferindo maior liberdade às partes na fixação da renda inicial.

Importa, contudo, salientar que, que esta alteração não permite ao senhorio aumentar livremente a renda durante um contrato em vigor. Nesses casos, mantém-se o regime acordado pelas partes ou, na sua falta, a atualização através do coeficiente legal anual.

Maior liberdade na definição das cauções 

Nos contratos futuros, poderá ainda ser acordado:

• a) o pagamento antecipado de até três meses de renda, em vez do atual limite de dois meses;
• b) uma caução sem o atual limite correspondente a duas rendas;

Também esta alteração vem conferir uma maior liberdade às partes e concretamente uma maior proteção aos senhorios, que podem exigir mais garantias aos arrendatários. 

Maior liberdade na oposição à renovação

A proposta prevê igualmente que o senhorio possa opor-se à primeira renovação automática do contrato logo no termo do prazo inicial, desde que respeite a antecedência legalmente prevista para o efeito.

No regime atualmente em vigor, a oposição à primeira renovação apenas produz efeitos decorridos três anos sobre a celebração do contrato. A alteração proposta elimina esta diferenciação entre senhorio e arrendatário, passando ambos a estar sujeitos ao mesmo regime.

3 – Novo enquadramento para os contratos anteriores a 1990

Nos contratos habitacionais anteriores a 1990, o regime proposto varia em função da idade, incapacidade e rendimento do arrendatário:

Arrendatários com menos de 65 anos

Quando o rendimento anual do agregado seja inferior a 64.400 euros, o contrato transitará para o NRAU, mas a renda ficará protegida durante cinco anos.

Acima desse rendimento, haverá igualmente transição para o NRAU, podendo a renda ser atualizada até ao limite anual correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

Arrendatários com 65 ou mais anos ou incapacidade igual ou superior a 60%

O contrato não transitará para o NRAU. Quando o rendimento seja inferior a 64.400 euros, manter-se-á a proteção da renda, prevendo-se uma compensação do Estado ao senhorio.

Quando o rendimento seja igual ou superior àquele valor, a renda poderá ser atualizada até ao limite de 1/15 do VPT, mantendo-se, contudo, o contrato fora do NRAU.

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4 – Proteção nas situações de emergência habitacional

Em paralelo, foi aprovado um decreto-lei que cria o Fundo de Emergência para a Habitação, destinado a apoiar pessoas e famílias que percam a sua habitação por carência económica ou que se encontrem noutras situações especialmente vulneráveis.

O apoio será financeiro e não reembolsável, destinando-se a assegurar alojamento ou realojamento temporário ou permanente.

5 – Quando entram em vigor?

As alterações ao arrendamento urbano ainda não estão em vigor. Tratando-se de uma Proposta de Lei, o diploma terá ainda de ser discutido e aprovado pela Assembleia da República, podendo o seu conteúdo ser alterado durante o processo legislativo. Só produzirá efeitos após promulgação e publicação em Diário da República.

Em síntese, a proposta de reforma procura reforçar a posição dos senhorios em matérias como o incumprimento contratual e a negociação das condições do arrendamento, mantendo simultaneamente mecanismos de proteção para arrendatários em situação de maior vulnerabilidade.