Portugal está entre os casos mais graves da crise da habitação na Europa. Há falta de habitações, sobretudo a custos acessíveis, uma escassez que está a alimentar subidas recorde do preço das casas. O problema está identificado e há soluções em marcha. “Os políticos conhecem esta realidade e estão a tentar mudar a regulação, onde a parte do licenciamento é muito importante”, frisa Jaime Luque, membro do Conselho Consultivo para a Habitação da Comissão Europeia (CE). Em conversa com o idealista/news, o consultor europeu alerta que o IVA a 6% na construção só terá efeitos em baixa nos preços das casas em Portugal se houver estímulos à concorrência na promoção imobiliária.
Foi há uma semana que o Governo publicou em Diário da República o tão aguardado pacote fiscal para a habitação. A redução do IVA para 6% na construção de casas é a medida bandeira, que entra em vigor em julho. “Sem dúvida que diminuir o IVA na construção vai facilitar”, comenta Jaime Luque, considerando que esta medida vai ao encontro das recomendações europeias. Mas o professor de imobiliário espanhol deixa um alerta ao Executivo: “Tem de se introduzir concorrência, muitos promotores, para que os preços possam diminuir”.
Para resolver o problema de falta de casas em Portugal, o consultor para a Habitação da Comissão Europeia diz ser urgente “eliminar a incerteza da política de habitação. Precisamos de investidores pacientes, porque vão estar aqui 20, 40 ou 50 anos. E só vamos ser capazes de atrair estes investidores se dermos esta estabilidade”, concretiza. Bruxelas está, exatamente, a trabalhar neste sentido. “Temos falado com o Banco Central Europeu para ver se aceita como colateral os títulos dos fundos [de pensões, por exemplo] que estejam a investir em habitação acessível, para que o risco dos títulos e do investimento diminua. Seria uma proposta a implementar importantíssima”, conta à margem do Salão Imobiliário de Portugal (SIL 2026), em Lisboa.
Outra grande aposta da CE é a promoção da construção modular, uma estratégia que ajuda a reduzir o consumo energético na fase da obra e na utilização das casas, tornando-se ainda mais relevante no atual contexto marcado pela subida dos preços do petróleo devido aos efeitos prolongados da guerra no Médio Oriente.
“Os governos e a Comissão Europeia têm de implementar rapidamente as novas tecnologias, que fazem com que a construção seja mais eficiente e o custo seja mais baixo (…) porque a realidade é que não há dinheiro. Os Estados não podem dar ainda mais dinheiro, porque já está comprometido”, destaca o espanhol Jaime Luque, que lidera também o Programa de Tecnologia Imobiliária no Mónaco e é diretor do Instituto de Finanças e Gestão Imobiliária da ESCP Business School, em Madrid, onde é professor.
Há cerca de um ano, passou a integrar o Conselho Consultivo para a Habitação, criado pela Comissão Europeia. Porque decidiu candidatar-se a este cargo? Como tem sido a experiência até agora?
Tive amigos políticos que me incentivaram a apresentar a minha investigação sobre, sobretudo, habitação acessível, que tem uma parte financeira e estímulos à promoção e construção. Além disso, também trabalho muito na parte de política pública de habitação.
A experiência tem sido muito interessante. O Conselho Consultivo para a Habitação da Comissão Europeia (CE) inclui 15 membros independentes, que representam muitos países da União Europeia. Há uma representatividade com diferentes sensibilidades, porque há arquitetos, ministros, académicos e investidores… O que tem sido muito interessante é que todos queremos mesmo ajudar. Mas a verdade é que os pontos de vista são diferentes e chegar a um consenso não é fácil.
"Se conseguirmos criar um veículo pan-europeu que diversifique o risco e que tem o apoio de grandes instituições (...), acho que seria um novo paradigma para a Europa"
Que estratégias é que usam para chegar a esse consenso?
O ‘chairman’ do Conselho – o ex-ministro irlandês Eamon Ryan – faz um trabalho fantástico, está a encaminhar conversas e deu liberdade de propormos o que quiséssemos. Então, conseguimos incluir diferentes pontos de vista nas propostas.
Que recomendações-chave foram apresentadas e que acabaram por influenciar o Plano Europeu para a Habitação Acessível?
A parte mais importante é o capítulo financeiro. São propostas muito fortes. Se se implementarem, criar-se-ia um novo paradigma para a Europa. Estamos a propor a criação de um fundo pan-europeu de habitação acessível, a criação de um ‘bono’ pan-europeu emitido pelos países que daria uma dívida muito barata para a construção e investimento em habitação acessível. Temos proposto que a Autoridade Bancária Europeia reconheça que o investimento na habitação acessível é um investimento de impacto social, pelo que pedimos que se diminua o risco do capital necessário para fazer este tipo de investimento no banco. Seria muito importante, porque se acontecer, vai entrar nos bancos uma quantidade enorme de capital alocado a este setor.
Também temos falado com o Banco Central Europeu (BCE) para ver se aceita como colateral os títulos dos fundos que estejam a investir em habitação acessível, para que o risco dos títulos e do investimento diminua. Seria uma proposta a implementar importantíssima, porque iria reduzir muito o risco dos títulos e do investimento. E é isto mesmo que o investidor institucional está à procura: risco muito baixo e retorno considerável. É o caso dos fundos de pensões, das seguradoras, dos fundos soberanos, das famílias que têm poupanças e que normalmente têm um retorno muito baixo. Então, se conseguirmos criar um veículo pan-europeu que diversifique o risco e que tem o apoio de grandes instituições como o BCE e a Autoridade Bancária Europeia, acho que seria um novo paradigma para a Europa.
"Seria muito interessante para os investidores institucionais fazer uma parceria público-privada com o BEI e com diversos governos"
Esta medida poderia ser a mudança necessária para que os institucionais (como fundos de pensões) passassem a investir em habitação acessível em Portugal?
Sim, sem dúvida. O papel institucional do Banco Central Europeu e da Autoridade Bancária Europeia seria uma ajuda enorme. Mas também temos de começar a pensar mais no tipo de capital que queremos atrair. Não queremos atrair um capital de impacto, porque pede um retorno muito alto. Queremos atrair os fundos de pensões, seguradoras ou as poupanças, para que fiquem tranquilos com investimentos a 20 ou 30 anos. Tem de ser um investimento seguro. Isto é que é importante.
Como podem as políticas europeias ajudar a resolver a crise da habitação na Europa através destas orientações?
É verdade que a política da habitação é uma política nacional. O que a CE pode fazer é utilizar estas instituições que são muito fortes, como o Banco Central Europeu e a Autoridade Bancária Europeia, e incentivar a criação de bónus pan-europeus. Mas também a CE pode influir no Banco Europeu de Investimento (BEI) e dotá-lo de um orçamento maior para a habitação acessível. O BEI pode ajudar a criar fundos pan-europeus de investimento em habitação acessível, mas não querem fazê-lo. A verdade é que seria muito interessante para os investidores institucionais fazer uma parceria público-privada com o BEI e com diversos governos nacionais.
"As autarquias vão saber se precisam de implementar a lei do AL"
Bruxelas vai avançar com mudanças nas exigências ou nas leis europeias?
A Comissão Europeia gosta muito de tecnologia e inovação. E acho que há capital importante para investir em construção modular, de forma a tornar a construção mais rápida, que hoje demora muito tempo. Nesse sentido, a CE vai ajudar mesmo muito.
As políticas e as regulamentações são nacionais. Mas é verdade que Bruxelas está a falar com os governos para implementar algumas leis, como a lei do Alojamento Local (AL). Mas não é claro que vá ajudar o setor de AL, porque as cidades são organismos vivos que precisam de capital privado para se rejuvenescer. Se travarmos o capital privado, as cidades vão cair. Entendo que haja uma pressão muito grande nos custos das rendas. Mas há o outro lado, em que temos de ter cuidado em não pôr uma barreira ao capital privado. Considero que vai ser uma política a nível municipal, ou seja, as autarquias vão saber se precisam ou não de implementar a lei do AL.
Portugal e Espanha estão entre os casos mais graves da crise da habitação na Europa?
Sim, sem dúvida. O mercado de habitação em Espanha está quebrado. Espanha precisa entre 700.000 a 1 milhão de habitações, o que é quase 10% de toda a Europa. Há uma pressão de imigração muito forte. E temos de reagir e dar habitação acessível à classe trabalhadora e também à população vulnerável. Acho que Espanha tem um problema muito grande - e Portugal também. Os políticos conhecem esta realidade e estão a tentar mudar a regulação, onde a parte do licenciamento é muito importante.
"Se o mercado sabe que as famílias têm mais dinheiro, os promotores podem aumentar ainda mais os preços e as rendas"
Foi aprovado um Plano de Habitação em Espanha até 2030, com uma série de ajudas para os jovens, bem como incentivos à construção e reabilitação. Qual é a sua opinião sobre este plano?
É um plano onde o Estado está a dar ajudas muito importantes aos investidores de quase 30, 40 ou 45% do custo da construção, o que é um subsídio, é dinheiro grátis. Portanto, isso vai fazer com que o retorno para os investidores privados seja mais alto, que é o que precisamos para atrair capital privado. Nesse sentido, o Governo espanhol ouviu as recomendações europeias. Mas não só. Aprovaram também estímulos à procura, como ajudas às famílias, que se tem de ter cuidado porque podem ser inflacionistas. Se o mercado sabe que as famílias têm mais dinheiro, os promotores podem aumentar ainda mais os preços e as rendas. Portanto, há mais dinheiro de impostos, que o Governo passa às famílias e que as famílias passam aos promotores através dos preços. Por isso, tem de se ter muito cuidado. Diria que os subsídios à procura deveriam estar ligados a áreas geográficas onde há apoios à oferta que ajudem a diminuir muito o preço.
Que medidas do Plano de Habitação Acessível europeu é que considera mais urgentes de colocar em prática em Portugal?
Os licenciamentos têm de ser muito mais rápidos. Tem de se eliminar a incerteza da política de habitação, porque não pode estar a mudar cada ano. Precisamos de investidores pacientes, porque vão estar aqui 20, 40 ou 50 anos. E só vamos ser capazes de atrair estes investidores se dermos esta estabilidade. Seria muito importante.
"Se houver apenas um grupo pequeno de promotores a beneficiar da redução do IVA, não vai ter efeito nenhum [nos preços]"
O Governo português já publicou o decreto-lei do pacote fiscal para a habitação (com o IVA a 6% na construção de casas). Estas medidas estão alinhadas com as recomendações europeias?
Sem dúvida que diminuir o IVA na construção vai facilitar e vai permitir que os investidores e promotores tenham um retorno na aplicação do capital. Considero que o que é importante, desde o ponto de vista do desenho da política, é que se tem de fomentar a concorrência, ou seja, tem de haver mesmo muitos promotores a concorrer. De outra forma, vão ter um monopólio. Se houver apenas um grupo pequeno de promotores a beneficiar da redução do IVA, não vai ter efeito nenhum. Tem de se introduzir concorrência, muitos promotores, para que os preços possam diminuir.
Como é que o país pode atrair mais promotores para aumentar a concorrência?
Tem de se fazer concursos públicos. Tem de chamar todos os promotores do país, bem como os promotores internacionais a fazer propostas, para conseguir a melhor proposta. Essa concorrência é muito importante.
Este plano também inclui o reforço das verbas europeias destinadas à habitação. Haverá um Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) exclusivo para habitação, como sugeriu Carlos Moedas, autarca de Lisboa e vice-presidente do Conselho Consultivo para a Habitação?
É uma ideia que gostávamos de implementar. E seria o ideal. Mas não estou muito otimista. O que vai acontecer é que são os países que vão ter de colocar o capital. Já houve um conjunto de países a anunciar um investimento de 400 mil milhões de euros em 2026-2027, que é mesmo muito dinheiro. É verdade que vai haver algum dinheiro vindo do Banco Europeu de Investimento, que vai ser importante. Mas até 2028, altura em que a CE terá um novo orçamento plurianual, vamos depender principalmente de dinheiro estatal. Em 2028, podemos ter um novo paradigma.
"Se o conflito durar mais uns meses ou anos, vai ser uma catástrofe, porque o custo de construção depende muito do preço do petróleo"
O atual conflito no Médio Oriente tem impacto nos custos da construção e no preço da habitação na Europa e em Portugal? E pode dificultar os objetivos do Plano Europeu para a Habitação Acessível?
Sim, vai ter um efeito. Se o conflito durar mais uns meses ou anos, vai ser uma catástrofe, porque o custo de construção depende muito do preço do petróleo. Isso é uma realidade. Há uns anos, a principal preocupação dos Estados-membros era a energia devido à guerra na Ucrânia. Depois, começou a ser a crise da habitação, que continua a ser a preocupação número um da política pública em cada Estado. Mas se o conflito no Médio Oriente continuar, vamos ter de novo as preocupações centradas na habitação e energia, juntas, o que pode ser complicado.
O que se pode fazer para que a guerra não comprometa a construção de habitação?
Acho que os governos e a Comissão Europeia têm de implementar muito rápido as novas tecnologias, que fazem com que a construção seja mais eficiente, o custo seja mais baixo. Já temos construção em impressão 3D, que está a otimizar a quantidade de material que se está a utilizar. Temos a construção modular, que pode ser construída numa fábrica e rapidamente colocar no terreno. Portanto, acho que a estratégia passa por adotar mais tecnologia na construção, porque a realidade é que não há dinheiro. Os Estados não podem dar ainda mais dinheiro, porque já está comprometido.
"A implementação da tecnologia num sector tão tradicional acho que vai ser difícil, porque a construção industrializada só dá rendimento positivo se for a grande escala"
A construção industrializada pode ser uma solução não só para a falta de mão de obra, mas também para reduzir o consumo energético no atual contexto?
Sim. Estou a pensar nos robots que estão a construir os edifícios em apenas cinco semanas, em vez de esperar um ou dois anos. Em cinco semanas, é possível construir perfeitamente um edifício. Portanto, há uma otimização dos materiais e é muito mais rápido. Acho que é o caminho a seguir. Mas a implementação da tecnologia num sector tão tradicional acho que vai ser difícil, porque a construção industrializada só dá rendimento positivo se for a grande escala. Se for aplicada só para construir um edifício, está-se a perder dinheiro. Mas se se está a construir a 20 ou 30 edifícios, vai diminuir os custos significativamente.
Que trabalhos estão agora em curso no Conselho Consultivo para a Habitação (como a proposta legislativa da CE)?
Estamos a trabalhar em dois projetos muito interessantes. Um deles é a plataforma pan-europeia de investimento em habitação acessível. Não é um fundo, mas uma plataforma digital que vai aportar clareza, onde vai revelar os investidores envolvidos, agregar projetos... Também estamos a trabalhar noutro projeto que é a inovação, isto é, como acelerar o processo de inovação e a implementação da tecnologia para a construção.
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