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Vision, a gestora imobiliária que tem capital e interesse para continuar a investir em Portugal

Empresa nacional já comprou vários imóveis em Lisboa, entre os quais um que depois vendeu à Vanguard Properties. E anda à procura de oportunidades.

Vision Real Estate Solutions
Nuno Bartolomeu, CEO e sócio fundador da Vision Real Estate Solutions / Vision

A Vision Real Estate Solutions (VRES) nasceu, há pouco mais de quatro anos, “como sociedade gestora de investimentos imobiliários”, começa por dizer ao idealista/news Nuno Bartolomeu, CEO e sócio fundador da empresa – o outro acionista e sócio fundador é Manuel Queiroz Pereira, sobrinho do empresário falecido Pedro Queiroz Pereira. Neste período, a VRES tem vindo a dedicar-se à aquisição de imóveis em Lisboa e na zona de Cascais, sendo que dois deles acabou por vender, um dos quais à promotora imobiliária Vanguard Properties. E mesmo em tempos de pandemia, diz estar “à procura de oportunidades de investimento”. “Temos propostas de aquisição na rua”, revela. 

Quem é e “o que faz” a VRES?

A VRES começou no início de 2016. Eu sou um dos acionistas e o outro é o Manuel Queiroz Pereira, que gere um portfólio diversificado de investimentos, incluindo o Grupo SEMAPA. Nasceu como sociedade gestora de investimentos imobiliários, que tem gerido e gere dinheiro de alguns ‘family offices’ que foi angariando. O que fazemos é, precisamente, investimento imobiliário. O nosso foco tem sido, sobretudo, Lisboa e a linha de Cascais. Temos tentado fazer aquisições na área do Porto, mas nunca conseguimos, apesar de termos feito várias propostas e de ainda termos algumas em cima da mesa. 

Os nossos projetos têm sido muito focados na habitação. Fizemos um projeto junto ao miradouro da Graça, na altura com a ARX Portugal Arquitetos, que acabámos por vender à Vanguard Properties. Foi o primeiro projeto com que entraram no país. Foi um terreno que comprámos em hasta pública [à EPUL] e que estávamos a desenvolver, mas fizeram uma oferta que nos pareceu interessante. Não era o nosso objetivo, que é desenvolver os projetos. 

Terraços do Monte / Vision Real Estate Solutions
Terraços do Monte / Vision Real Estate Solutions

Estamos a falar de que imóvel?

Do Terraços do Monte [tem 3.500 metros quadrados (m2) acima do solo e 39 apartamentos], que está localizado na Rua Damasceno Monteiro.

Recentemente, em março, a VRES vendeu também um ativo em Lisboa, certo? Fale-nos um pouco sobre esse negócio?

Sim, trata-se de um edifício com 6.300 m2 acima do solo localizado na Praça Duque de Saldanha 32. Foi um imóvel que comprámos, há cerca de dois anos e meio, e que estava a funcionar como escritórios, mas dava para vários usos. Funcionaria muito bem como escritórios a vida toda, mas na altura que o estávamos a desenvolver como projeto fazia mais sentido em termos comerciais ser habitação. Mas também daria para hotelaria, que foi o destino para o qual foi vendido.

Foi vendido por que valor?

A transação foi cerca de 21,2 milhões de euros, isto no estado em que está o imóvel. Acabámos por considerar que era um valor justo para ambas as partes, apesar de ser um imóvel único: está localizado mesmo em frente ao Monumental.

Disse que a ideia do novo proprietário é transformar o imóvel em hotel...

Não sei se ainda será, mas era essa a ideia do novo comprador, a Belfinvest, que é uma empresa que está ligada ao NH Hotel Group. Não pertence ao grupo, é um proprietário de hotéis que estabelece com o NH Hotel Group uma parceria e que assim explora a marca.

Este imóvel, localizado na Praça Duque de Saldanha 32, vai ser transformado em hotel / Vision Real Estate Solutions
Este imóvel, localizado na Praça Duque de Saldanha 32, vai ser transformado em hotel / Vision Real Estate Solutions

Que projetos tem a VRES em carteira?

Temos também um loteamento colado à Quinta da Marinha, em Cascais. Chama-se Villa Marinha e permite a construção de 4.000 m2 acima do solo. É um projeto que estamos a desenvolver, temos os loteamentos aprovados, quer da arquitetura quer da especialidade, e está só dependente da emissão do alvará.

Temos ainda um projeto na zona do Restelo (Lisboa), na Rua de Pedrouços. São cerca de 2.600 m2.  

Alguns dos imóveis que temos fazemos ‘project management’, não são projetos de investimento nosso de raiz. No Algarve, em unidades ligadas a hotelaria, fazemos isso mesmo, gestão de projeto. 

Villa Marinha, um projeto junto à Quinta da Marinha, em Cascais  / Vision Real Estate Solutions
Villa Marinha, um projeto junto à Quinta da Marinha, em Cascais / Vision Real Estate Solutions

A estratégia é continuar a fazer o mesmo que aconteceu nos projetos que compraram e venderam?

Os investidores que estão por detrás da VRES estão, no limite, a investir porque querem rentabilizar património, e quando as transações são interessantes... O mercado estava bastante quente e os investidores, confrontados com ofertas firmes, às vezes preferem realizar mais-valias mais cedo, apesar de não ser essa a estratégia de base da VRES.

Que investidores são esses?

São portugueses e são ‘family offices’, sendo que atualmente estamos a alargar o leque e a falar com ‘players’ internacionais. Já que identificamos as oportunidades e temos capacidade para desenvolver os projetos, não faz sentido não aproveitarmos o potencial todo destas oportunidades que são geradas, daí a vontade de trabalhar com mais ‘players’ para fazer estes investimentos.

Disse que a VRES tinha “algumas propostas em cima da mesa”. Continuam ativos, portanto, em tempos de pandemia?

Estamos bastante bem capitalizados e estamos, neste momento, à procura de oportunidades de investimento, temos aliás propostas de aquisição na rua. Estamos mais prudentes que há três meses, porque há uma alteração de conjuntura imprevisível, mas estamos confiantes no mercado imobiliário numa perspetiva de longo prazo. O mercado é cíclico, e no curto prazo o que fazemos é ver oportunidades: se forem interessantes avançamos, mas não temos pressão.

"Estamos bastante bem capitalizados e estamos neste momento à procura de oportunidades de investimento, temos aliás propostas de aquisição na rua"

Que propostas são essas que “estão na rua”?

A maior é no Porto, seria a nossa primeira transação na cidade. É um projeto residencial e achamos que tem características únicas. Historicamente, a nossa experiência tem sido mais em imóveis de posicionamento mais alto, com localizações mais centrais. É o caso dos dois ativos que vendemos e do que temos em Cascais. Temos muita preocupação com a qualidade dos projetos em que nos metemos. 

As outras propostas são em Lisboa, e são projetos também com piada. Um é na zona de Alcântara e outros mais centrais. Vamos ver também como toda esta situação evolui.

A aposta na classe média também entra “nas contas” da VRES? Era algo que muitos ‘players’ do mercado já reclamavam antes da Covid-19...

Há segmentos do imobiliário que vão sentir mais o impacto [da pandemia], como o turismo e o retalho. Os escritórios e a habitação talvez menos. Os promotores tinham muita dificuldade em fazer construção para a classe média, devido a uma conjunção de fatores, como por exemplo o facto dos terrenos serem caros e do preço da construção por m2 ter subido muito nos últimos anos. Os promotores quando compram terrenos já os compram caros, a isto juntam-se os custos de construção elevados... Por isto, os preços finais já seriam depois considerados caros por uma parte significativa da classe média. Não é por acaso que os promotores, só mais recentemente e em projetos de grande escala, começaram a entrar na habitação para portugueses, e só na periferia [das cidades] é que se conseguiam arranjar terrenos suficientemente baratos para as habitações caberem no ‘budget’ dos portugueses.

Nas zonas mais centrais os preços de aquisição são muito elevados. Desafio um promotor a fazer apartamentos abaixo dos 5.000 euros por m2 em zonas mais centrais de Lisboa.

O que distingue a VRES da concorrência? 

Temos uma gestão profissional, somos completamente independentes de grupos de construção, por exemplo. Por outro lado, coinvestimos com os nossos investidores, ou seja, partilhamos o risco e só investimos em projetos que acreditamos. 

Temos uma postura muito fundamentada, uma abordagem muito quantitativa ao mercado: estudamos aprofundadamente o mercado, de forma a sabermos, por exemplo, em todas as freguesias quais são as evoluções de preços, quais têm mais potencial etc. Temos uma estratégia muito bem definida sobre onde queremos investir e o tipo de negócios que queremos fazer, e acho que isso diferencia-nos. 

"No último ano [2019] não adquirimos imóveis. Não foi por falta de vontade nem de capital, foi porque as oportunidades que fomos identificando achámos que eram um mercado já bastante arriscado, já estava demasiado aquecido. Já estávamos prudentes"

Em cerca de quatro anos de atividade, quanto é que a VRES já investiu em Portugal?

Pondo isto ao contrário: os projetos que têm passado pelas nossas mãos e que desenvolvemos, e um ou outro vendemos pelo caminho, já ultrapassam os 100 milhões de euros de valor final global de vendas. Isto é o valor final de venda dos imóveis que estão dentro desses projetos. 

Que previsões tinham para 2020 antes do início da pandemia e o que esperam agora do ano?

No último ano [2019] não adquirimos imóveis. Não foi por falta de vontade nem de capital, foi porque as oportunidades que fomos identificando envolviam um nível de risco que considerámos excessivo e que o mercado já estava demasiado aquecido. Já estávamos prudentes. Mas estamos investidores, tínhamos propostas antes desta crise e continuamos a ter propostas em cima da mesa. O nosso ‘business plan’ é ficar com mais imóveis e reinvestir o capital, quer em novos projetos quer nos que já tínhamos.

A VRES continua ativa no mercado, apesar de ter agora uma abordagem mais prudente. Já somos prudentes por natureza, fruto dos investidores que temos, agora mais prudentes estamos. O que hoje acontece é que um negócio que era aceitável há dois meses já não o é, porque as condições mudaram.