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Crédito à habitação no Novo Banco: “Não tome uma decisão sem nos dar uma segunda oportunidade”

Autor: Hermínia Saraiva (colaborador do idealista news)

Queres saber tudo o que os principais bancos têm para oferecer no momento de conceder um crédito à habitação? Para ajudar-te, o idealista/news fez uma ronda pelas grandes instituições financeiras para reunir toda a informação, que é necessário saber para pedir um empréstimo para a compra de casa. Publicamos um artigo por dia a contar o resultado da nossa reportagem "cliente mistério".

Hoje visitamos o Novo Banco, antigo BES e um dos maiores bancos a operar no mercado nacional. 

A dependência do Novo Banco em Sapadores está vazia. A dimensão do espaço dá-lhe um aspeto inóspito, em que a banda sonora é o trabalhar do ar condicionado e, a espaços, o som das teclas do computador de um dos dois funcionários. Escolhemos um deles e pedimos informações sobre crédito à habitação.

Repetimos os mesmos critérios: temos em vista um apartamento de 160 mil euros, somos dois proponentes com 31 e 35 anos, um rendimento mensal líquido conjunto na ordem dos 3 000 euros e sem qualquer encargo no setor bancário. Queremos conhecer as alternativas que temos em matéria de regimes de taxa de juro, sabendo à partida que não queremos estar mais de 30 anos a pagar o empréstimo.

Não há surpresas: o Novo Banco só empresta até 80% do valor mais alto, seja ele de escritura ou avaliação – estratégia comercial do banco, dizem-nos. Pedimos a simulação conservadora, para garantir parâmetros de comparação para as propostas que já temos.

Começamos por simular um empréstimo num regime de taxa indexada à Euribor a 12 meses, mas perguntamos se não estão disponíveis outros prazos. Pela primeira vez ouvimos que será possível optar por indexar o empréstimo à Euribor a três e a seis meses. “Pode demorar um bocadinho mais a aprovação, mas pode sempre ser proposto.” Lembram-nos, no entanto, que a taxa a 12 meses confere “maior estabilidade” e que essa tem sido a opção da maioria dos clientes “face à conjuntura atual do mercado”.

Para o regime de taxa fixa podemos optar por congelar os valores a 2, 5, 10 e 15 anos. E tem de ser uma opção bem pensada: ao contrário do que acontece em outros bancos “só é permitido renegociar a taxa no final dos dez anos, durante a vigência da taxa fixa não pode mudar” para variável, por exemplo. Já o inverso, ou seja, passar de taxa variável para fixa, é possível em qualquer altura, mas isso poderá ter custos, que de momento não nos sabem quantificar. “O comissionamento do banco é atualizado com base anual, pode acontecer que quando quiser renegociar o banco nem sequer esteja a cobrar por isso.”

Mais uma vez mantemos os parâmetros e pedimos a simulação a dez anos. A diferença da prestação para um empréstimo de 128 mil euros com taxa indexada à Euribor a 12 meses ou taxa fixa a dez anos é de 71,91 euros.

Ambas as simulações propõem um spread 3,100% que o funcionário garante que tem por base apenas o valor da habitação e o valor pedido. Mas um escrutínio mais atento dos documentos leva a que o funcionário admita que o spread tem por base a abertura de uma conta à ordem, com um custo mensal de 5,20 euros, que pode ser reduzido para um euro por mês com a domiciliação de vencimento, contratação de um cartão de débito, gratuito, e pagamentos de pelo menos 50 euros mensais.

Explicam-nos que os valores de spread são indicativos, gerados automaticamente pelo sistema. Mas se acontecer conseguirmos condições melhores noutro banco não devemos decidir sem “dar uma segunda oportunidade” ao Novo Banco.

“Acredito que haja outros bancos que podem fazer spreads mais baixos, mas que podem ter comissões mais altas. Imagine que vai a outro banco que lhe oferece um spread de 2,5%, o que lhe peço é que nos dê uma segunda oportunidade. Podemos sem qualquer custo, submeter à aprovação um spread inferior ao que está na grelha.”

Questionamos sobre a necessidade de fazer seguros de vida e multirriscos e a possibilidade de os contratualizar com outra companhia. “Pode fazer onde quiser, mas damos uma bonificação por fazer connosco”. O funcionário reconhece que o seguro multirriscos não é o mais barato do mercado, mas garante que “não há melhor em termos de cobertura”.

Relativamente ao seguro de vida falam-nos pela primeira vez da possibilidade de o seguro poder responder a 100% das responsabilidades de cada um dos proponentes. É uma opção mais cara do que repartir o capital mutuado pelos dois, segurando 50% cada, mas garantem-nos que é a opção mais prudente. “Optando pelos 100% a cada um dos proponentes, se um falecer o sobrevindo fica com a totalidade do crédito pago pela companhia. Se optar pelos 50%, o sobrevindo terá que pagar ainda o restante valor”, explicam.

Na hipótese de querermos fazer amortizações ao capital em dívida ou mesmo liquidar o empréstimo, teremos que pagar uma comissão de 0,5% sobre o valor a amortizar, ou a liquidar, no caso do regime de taxa variável. A comissão sobe para 2% nos empréstimos de taxa fixa. É de lei e será assim com todos os bancos.

No Novo Banco o processo de aprovação do empréstimo e realização de escritura deverá demorar cerca de 30 dias. É pelo menos esse o nível de serviço que o banco está a exigir internamente, dizem-nos.

Despedimo-nos com as simulações na mão e com a recomendação para visitarmos a página de venda de imóveis detidos pelo Novo Banco. Dizem-nos que as condições de financiamento são melhores, chegando aos 100%, o spread pode descer para metade e há isenção dos valores de avaliação e registo de hipoteca.

Já a caminho da porta um último conselho: “lembre-se, não tome uma decisão sem nos dar uma segunda oportunidade”.

Custos associados ao processo

  • Comissão de Avaliação: 239,20 euros (cobrado no momento da avaliação do empréstimo e é independente da sua concessão efetiva; é cobrada por imóvel avaliado)
  • Comissão de Dossier: 301,60 euros (a cobrar no momento da aprovação do empréstimo, também não depende da concretização do mesmo)
  • Comissão de Formalização: 124,80 euros (a cobrar se o empréstimo se concretizar)
  • Comissão de liquidação da prestação: 2,24 euros/mês

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e prestações variáveis, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160 000 euros

- spread: 3,100%

- taxa anual efetiva: 5,515%

- prestação mensal: 546,58 euros

- seguro do imóvel: 166,03 euros/ano

- seguros de vida: 75,52 euros/mês

Empréstimo de 128.000 euros, taxa fixa a dez anos e prestação constante, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160 000 euros

- “spread”: 3,100%

- taxa anual efetiva: 6,170%

- prestação mensal: 618,49 euros

- seguro do imóvel: 166,03 euros/ano

- seguros de vida: 75,52 euros/mês