Alojamento local no olho do furacão

A liberalização do alojamento local fez disparar o negócio em Portugal, sobretudo nas grandes cidades como Lisboa e Porto. A princípio como um rendimento extra para famílias, depois já com a operação de empresas especializadas, atraídos pela rentabilidade. Depois de um verdadeiro boom, as casas para turistas enfrentaram em 2016 várias frentes de batalha, começando a atividade a dar sinais de algum arrefecimento.

O excesso de concorrência e todas as polémicas em torno do Alojamento Local (AL) estão a começar a afetar os preços e as taxas de ocupação. O número de unidades registadas em Portugal continua a aumentar, mas a um ritmo muito inferior ao verificado no ano passado.

Os novos registos este ano ultrapassam o total do ano passado, mas por uma pequena margem: 12.038 até dia 8 de dezembro face aos 11.063 verificados em todo o ano de 2015. Trata-se de um crescimento de 8%, bem inferior aos cerca de 200% do ano passado, face a 2014.

A oferta no mercado de arrendamentos de curta duração será, no entanto, muito superior. A Associação da Hotelaria de Portugal (AHT) diz que 40% dos imóveis não estão registados, denunciando que há quem tenha 300 imóveis só para receber turistas.

A associação que representa o setor hoteleiro tem sido, aliás, um dos grandes inimigos do alojamento local. Defende, por exemplo, que seja dada uma autorização, por unanimidade, dos condóminos nos edifícios onde se instalarão novas unidades de alojamento de curta duração, algo que os representantes do setor de AL consideram que vai matar o novo negócio, inviabilizando o aparecimento de mais unidades. 

E a diferença de interpretações do poder dos vizinhos vai mais além. Em Lisboa esta atividade está classificada na categoria de habitação, no âmbito do Plano de Diretor Municipal em Lisboa, mas em outubro, o Tribunal da capital considerou, porém, que é uma "atividade comercial".

A tributação aplicada sobre as receitas das casas para turistas tem sido outro tema incendiar os ânimos à volta deste negócio, por ser alegadamente mais favorável do que os impostos cobrados sobre o chamado arrendamento de longa duração. A vereadora da Habitação da Câmara Municipal de Lisboa, Paula Marques, considera que "não é aceitável" um proprietário ser prejudicado, em termos fiscais, por fazer um arrendamento de longa duração.

Mas a grande e verdadeira polémica vem de como este negócio está ou não a afetar o mercado imobiliário - aumentando os preços dos imóveis à venda e para arrendar nos centros de cidades como Lisboa e Porto -, levando consequentemente ao afastamento da população local para as periferias e deixando apenas espaço para turistas.

O presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) considera que “há uma grande contrainformação” relativamente ao Alojamento Local (AL). Para Luís Menezes Leitão, há espaço para arrendamento tradicional e de curta duração e o AL é apenas “um problema em dois bairros de Lisboa e um no Porto”.

Perante tudo isto, o Governo já fez saber que em 2017 pretende mudar o regime em vigor, estando agora a fazer o “levantamento das questões que existem sobre o Alojamento Local (AL)” junto das autarquias e associações de forma a perceber que alterações podem ser feitas ao regime. 

Seja o que vier no próximo ano, uma coisa é certa, o alojamento local está a dar uma nova vida aos muitos imóveis abandonados na zona da Grande Lisboa, impulsionando a reabilitação urbana. Cerca de 40% das casas atualmente destinadas ao turismo de curta duração estavam desocupadas e foram recuperadas, enquanto 27% eram habitação própria. A grande maioria são apartamentos (74%), seguidos de moradias (12%) e hostels (9%).

E, por outro lado, também não há dúvidas de que a decoração ocupa um lugar de relevo entre os fatores que levam à confirmação das reservas no alojamento turístico. Desta forma, se estás a operar no alojamento local ou pensar investir numa segunda habitação, faz do home staging um aliado para rentabilizares ainda mais o teu negócio.