Alojamento Local Vs Arrendamento de longa duração

O aumento do turismo em Portugal, especialmente no setor de alojamento local, levou diversas agências imobiliárias a transformarem suas operações. Estas empresas passaram a explorar uma nova linha de negócio visando maior rentabilidade: o arrendamento de curta duração através do alojamento local.

Compreender as diferenças entre alojamento local e arrendamento de longa duração é fundamental para concluir qual a melhor modalidade de arrendamento para proprietários e investidores imobiliários em Portugal. 

Neste artigo, vamos dar a conhecer as vantagens e desvantagens de investir no alojamento local, que impostos e obrigações fiscais existem neste setor e como podes rentabilizá-lo

Qual a diferença entre alojamento local e arrendamento de longa duração?

De acordo com o Turismo de Portugal, Alojamento Local​​​ (AL) são estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração desde que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos. 

Estes estabelecimentos podem ser moradias, apartamentos, estabelecimentos de hospedagem ou quartos. Esta modalidade de arrendamento destina-se geralmente a turistas e reservado por curtos períodos de tempo.

O arrendamento de longa duração, por outro lado, envolve contratos de duração superior a um ano, proporcionando rendimentos mais estáveis e previsíveis.

Será, assim, interessante investir em alojamento local?

Vantagens e desvantagens do alojamento local

O alojamento local tem-se destacado como uma opção atrativa e dinâmica no mercado do turismo e arrendamento oferecendo várias vantagens como rendimento extra assegurado, flexibilidade na disponibilidade do imóvel, maior competitividade para gestores e desenvolvimento económico local, além de contribuir para a manutenção do imóvel. Contudo, apresenta desafios como sazonalidade, gestão operacional intensiva com custos significativos e regulamentações complexas. 

​Atualmente já existem no mercado várias soluções tecnológicas que te ajudam a minimizar estas desvantagens para poderes rentabilizar da melhor forma o teu imóvel e poupares tempo em tarefas facilmente automatizadas como os software de gestão especializados em alojamento local que centralizam toda a gestão de reservas, check-ins, faturação e gestão de preços inteligentes.​

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Vantagens e desvantagens do arrendamento de longa duração

O arrendamento de longa duração, geralmente com contratos superiores a um ano, é ideal para quem procura estabilidade e segurança no mercado imobiliário oferecendo vantagens como estabilidade financeira, com rendimentos fixos e previsíveis, menor necessidade de gestão diária e maior segurança jurídica através de contratos bem regulados. 

No entanto, apresenta desvantagens como menor flexibilidade, rendimentos geralmente inferiores ao alojamento local em áreas turísticas e o risco de incumprimento, que pode impactar negativamente a rentabilidade e exigir medidas legais.

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Que impostos existem em alojamento local?

A escolha entre alojamento local e arrendamento de longa duração impacta diretamente a carga tributária dos proprietários, sendo o alojamento local potencialmente mais lucrativo, mas com uma tributação mais complexa e variável.

Os impostos aplicáveis incluem IRS ou IRC, cuja taxa varia entre 28% e 35% dependendo do regime de tributação (simplificado ou contabilidade organizada), IVA, com isenção para negócios abaixo de 12.500 € anuais, e IMI, ajustado ao município. 

Como o regime de tributação e as obrigações fiscais dependem da estrutura e o volume de negócios da atividade de alojamento local, aconselhamos que contactes um contabilista ou um advogado fiscal para garantir o cumprimento de todas as obrigações fiscais e maximizar a eficiência tributária.

Descarrega o guia sobre despesas dedutíveis em alojamento local:

Como posso rentabilizar o imóvel com alojamento local?

Como agência imobiliária ou investidor, existem várias estratégias para rentabilizar os imóveis através do alojamento local.

Conhecimento da legislação e requisitos

Visto os requisitos dos imóveis serem quase idênticos aos requisitos de habitação, terás de aprofundar mais conhecimento na área de legislação e início de atividade em alojamento local. 

Existem alguns requisitos próprios para alojamento local como requisitos de segurança e privacidade, mas a legislação é diferente. Terás que iniciar atividade em alojamento local e obter a licença e seguros, sendo este processo bastante simples e rápido.

Escolher os imóveis adequados a um rendimento extra seguro

Existem alguns imóveis que não compensam ter como alojamento local por estarem fora de zonas turísticas. Nestes casos, torna-se difícil a gestão eficiente para poder rentabilizar e ter um lucro significativo como atividade de AL.

Mobiliário e decoração

É importante investir em mobiliário e decoração que se adeque à atmosfera do alojamento e que seja confortável e descomplicada para garantir uma boa estadia aos hóspedes e fácil manutenção para o gestor.

Software de gestão de alojamento local

Ter um software para a gestão de alojamento local é fundamental para que possas maximizar a rentabilidade do alojamento. Com um software de gestão de AL poderás estar anunciado em várias OTAs (Online Travel Agencies) em simultâneo, a disponibilidade e preços são geridos automaticamente, algumas obrigações tornam-se completamente automatizadas e poderás aumentar o teu posicionamento online para poderes aumentar o número de reservas ao longo do tempo.

Manutenção e limpeza

Manutenção e limpeza são os pontos mais comentados nos feedbacks e críticas dos hóspedes quando deixam uma avaliação de estadia. Por este motivo, é fundamental que o alojamento esteja impecável e para tal poderás ter como parceiro, uma empresa especialista em limpezas de AL. Estas empresas conhecem muito bem o que os hóspedes esperam para a sua estadia e irá ajudar-te no sucesso do teu alojamento.

Comunicação e feedback com os hóspedes

Enquanto vais recebendo reservas, irás também recebendo as avaliações e feedbacks de estadias de alguns hóspedes. Estas avaliações, nas OTAs como por exemplo Booking.com, têm muita influência no posicionamento e pontuação do alojamento.

Ao implementares estas estratégias, poderás rentabilizar imóveis através do alojamento local, proporcionando uma experiência de alta qualidade para os hóspedes e, ao mesmo tempo maximizar os teus rendimentos.

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Alojamento Local vs Arrendamento de Longa Duração

O negócio de alojamento local é um tipo de negócio mais trabalhoso que o arrendamento de longa duração. Contudo, se optares por gerir os teus alojamentos com os parceiros certos, poderás minimizar o tempo e otimizares o lucro.

A escolha entre alojamento local e arrendamento de longa duração é uma decisão complexa que depende de diversos fatores, incluindo os objetivos financeiros, a capacidade de gestão e as preferências pessoais dos proprietários. Analisar cuidadosamente ambos os modelos é fundamental para tomar uma decisão informada que não só maximize a rentabilidade, mas também minimize os riscos associados.

Sugerimos que realizes um estudo com o cálculo de todos os impostos e custos operacionais em AL e, por outro lado, do potencial de rentabilidade tendo em conta taxas de ocupação e preços médios dos concorrentes do teu alojamento. É também fundamental ter em conta as tendências do mercado imobiliário e as expectativas futuras.