Emigrantes e estrangeiros alimentam procura de crédito habitação

Milhares são os portugueses que emigraram pelo mundo à procura de uma vida melhor. Mas na hora de comprar casa muitos escolhem investir no país onde nasceram seja para passar férias e retirar alguma rentabilidade arrendando o imóvel, seja para - quem sabe - um dia regressar de vez para viver em Portugal. E também há cada vez mais estrangeiros, que se apaixonam pelo clima, paisagens e segurança que Portugal oferece, e decidem adquirir habitação. A verdade é que embora os cidadãos não residentes tenham um rendimento médio bem superior aos portugueses (na ordem dos 50%), nem todos conseguem adquirir habitação a pronto, recorrendo, por isso, a crédito habitação em Portugal. Neste caso, vêm, sobretudo, de países europeus, estão interessados em comprar casas em torno dos 200 mil euros e pedem financiamentos inferiores a 150 mil euros.

Dos pedidos de empréstimos para comprar casa que chegaram ao idealista/créditohabitação no segundo trimestre de 2023, a esmagadora maioria foi solicitada por residentes portugueses. Mas quase 20% dos financiamentos foram pedidos por cidadãos não residentes no país (emigrantes e estrangeiros), que querem comprar casas pelo valor médio de 206.560 euros (+14% do que o preço apurado para o total dos pedidos).

Estas famílias que vivem fora de Portugal e querem comprar casa no país têm maior poder de compra, já que o seu rendimento médio é 5.147 euros mensais, mais 50% do que o rendimento médio apurado para o total de pedidos. E solicitam crédito habitação pelo valor médio de 147.595 euros (+7% do que o total nacional), revela o relatório do segundo trimestre de 2023 sobre o mercado hipotecário do idealista/créditohabitação.

Isto quer dizer que os cidadãos não residentes em Portugal têm maior poder de compra, querem adquirir habitações mais caras que os portugueses e pedem mais capital emprestado aos bancos. Mas também salta à vista que dão mais dinheiro de entrada para comprar casa (o financiamento dos não residentes é de 71% contra 76% do total nacional) e resolvem avançar com o investimento mais tarde, já que a idade média é de 42 anos (e o total nacional é de 39 anos).

Importa recordar que a procura de crédito habitação por parte dos portugueses tem estado a adaptar-se ao novo contexto económico marcado pela subida abrupta dos juros nos créditos habitação e pelas medidas macroprudenciais do Banco de Portugal, tal como noticiou o idealista/news. Por conseguinte, os portugueses estão a comprar casas mais baratas, a pedir menos capital emprestado aos bancos e a apostar na taxa mista (e até na taxa fixa).

Por outro lado, o supervisor decidiu entretanto tornar o acesso ao crédito habitação mais fácil, reduzindo a taxa de esforço de 3% para 1,5% nos testes de stress associados à concessão dos empréstimos para a compra de casa. Explicamos tudo neste guia.

Acompanha toda a informação imobiliária e os relatórios de dados mais atuais nas nossas newsletters diária e semanal.

De onde vêm os cidadãos não residentes que pedem crédito habitação em Portugal?

É, sobretudo, nos países europeus que vivem os emigrantes e estrangeiros que mais pedem crédito habitação para comprar casa em Portugal. Destacam-se as famílias que vivem no Reino Unido (19% do total de pedidos), do Brasil (13%), da Suíça (10%) e da França (9%), revelam os dados.

Mas são mesmo as famílias vindas dos EUA que têm maior poder de compra e querem comprar casas mais caras no país. Quem vive do outro lado do Atlântico tem rendimentos médios de 8.208 euros e pondera adquirir habitações em Portugal, em média, por 297.320 euros. E, para fazê-lo, apresentaram pedidos de crédito habitação de valores mais elevados (superior a 200.000 euros).

Em segundo lugar, estão as famílias que residem nos Países Baixos. Com um rendimento médio de 6.114 euros mensais, estes agregados querem comprar casas pelo valor médio de 236.011 euros, pedindo um crédito habitação de 183.576 euros. E em terceiro estão os cidadãos não residentes vindos da Suíça, que têm interesse em adquirir casas por 214.035 euros, pedindo aos bancos, em média, 153.481 euros. A sua taxa de esforço será menor do que a das famílias residentes nos Países Baixos, já que o rendimento médio de quem vive na Suíça é superior – 6.464 euros.

Já quem pede menos capital emprestado e quer comprar casas a preços mais baixos em Portugal são os cidadãos residentes na Bélgica, seguidos dos cidadãos que vivem no Brasil. Mas quem apresenta o menor rendimento médio de todos é mesmo quem reside na França.

É quem reside nos Países Baixos e no Brasil que pede as fatias mais elevadas (78% do total). E a mais baixa é solicitada por quem vive em França (68% do total). Quanto às idades médias das famílias, é quem vive nos EUA que recorre ao crédito habitação para comprar casa em Portugal mais tarde (48 anos) e nos Países Baixos, Reino Unido e Irlanda mais cedo (41 anos).

Onde é que os não residentes têm interesse em comprar casa em Portugal?

Os estrangeiros e emigrantes que querem comprar casa em Portugal, procuram sobretudo obter créditos habitação em Lisboa, Faro e do Porto. E também são estes distritos que apresentam os preços de aquisição e os montantes de empréstimos solicitados mais elevados.

“Lisboa representa a maior parte do total dos pedidos, com 18,9%, seguida de Faro e do Porto, com 13,9% e 13,1%, respetivamente. Observa-se uma tendência para a apresentação de pedidos de crédito habitação por parte de não residentes nas zonas costeiras”, lê-se ainda no relatório do idealista/créditohabitação.

Olhando para o mapa de Portugal, observa-se também que o número de pedidos de crédito habitação vai diminuindo consoante viajamos para o interior do país. Aliás, em vários distritos do interior, como Bragança, Guarda, Portalegre, Évora e Vila Real, o número de pedidos é inferior a 1%. Também nos Açores os pedidos são escassos (menos de 1%), já na Madeira é de 3,46%.

É em Lisboa, em Faro e no Porto que os cidadãos não residentes querem comprar casas a preços mais elevados (entre 234 mil euros na cidade Invicta e 267 mil na capital) - até porque também aqui as casas são mais caras. E é também nestes distritos que solicitam créditos habitação de maior valor (entre 172 mil e 188 mil). Por outro lado, é em Castelo Branco que são apresentados pedidos para comprar casas a preços mais acessíveis (74 mil euros) e os empréstimos bancários de menor valor (53 mil euros), mostram os dados.

As percentagens de financiamento variam entre 65% registadas em Leiria e 79% solicitada em Coimbra. Os não residentes pedem créditos habitação com a idade média máxima de 56 anos em Bragança e com idade média mínima de 31 anos em Portalegre.

Como são os créditos habitação contratualizados em Portugal por não residentes?

Até agora falámos dos pedidos de crédito habitação que chegam aos intermediários de crédito do idealista. Mas nem todos acabam por ser contratualizados. O que o relatório trimestral revela é que os empréstimos habitação formalizados por não residentes são bem diferentes aos pedidos apresentados.

Quem vive no estrangeiro e decide mesmo avançar com a compra de casa em Portugal tem um rendimento médio bem superior – 7.436 euros (contra os 5.147 euros mensais registados nos pedidos de não residentes). Além disso, o crédito habitação médio financiado por não residentes no segundo trimestre foi de 115.763 euros, 22% inferior à média dos pedidos solicitados de 147.595euros. E o preço de aquisição final foi de 170.828 euros, menos 17% do preço registado nos pedidos (206.560 euros).

O que se verifica também é que tanto o preço de compra e o crédito habitação solicitado por não residentes no segundo trimestre de 2023 é bem inferior ao registado no trimestre anterior e há um ano. Tal como os portugueses, os emigrantes e estrangeiros estão a comprar casas mais baratas (menos 90 mil que no trimestre passado e menos 100 mil face há um ano), e a pedir menos capital emprestado aos bancos (menos 50 mil face ao período anterior e menos 80 mil que há um ano), muito embora possuam um rendimento mensal bem superior.

Este deverá, também, um efeito da subida dos juros nos créditos habitação. Mas há outros. Também os cidadãos não residentes têm apostado mais em contratar créditos habitação a taxa mista (28% do total) e a taxa fixa (17%), já que dão mais estabilidade no pagamento das prestações da casa durante, pelo menos, alguns anos. Ainda assim, a taxa variável continua a dominar o total de empréstimos contratualizados (56%). Quer isto dizer que a maioria dos créditos formalizados por estas famílias que não vivem em Portugal vão estar indexados à Euribor e sujeitos ao aumento das prestações da casa, assim que forem atualizados a 3,6 ou 12 meses.