O que muda no crédito habitação e como deve agir quem quer comprar casa?

Se estás a pensar pedir dinheiro emprestado ao banco para comprar casa lê este artigo até ao fim, porque há novas regras a ter em conta na hora de contratar um crédito habitação – a partir do dia 1 de agosto de 2026 –, tendo estas orientações resultado de uma recomendação macroprudencial do Banco de Portugal (BdP). Explicamos tudo sobre este tema no artigo desta semana da Deco Alerta.

A rubrica semanal Deco Alerta é assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor* para o idealista/news e destina-se a todos os consumidores em Portugal.

Pareceu-me ouvir que há novas recomendações e regras para o crédito habitação. Podem confirmar este facto e dizer-me o que mudou?

Confirmamos, sim, que  desde 1 de agosto, existem novas regras do BdP para a concessão de crédito habitação. As alterações pretendem  reforçar a concessão responsável de crédito, reduzindo o risco de sobre-endividamento das famílias.

Claro que o objetivo é promover a estabilidade do sistema financeiro, mas as regras  contribuem para assegurar que os consumidores contratam empréstimos compatíveis com a sua capacidade financeira.

O BdP identificou alguns riscos associados ao valor dos empréstimos concedidos, ao ritmo da concessão de crédito habitação e ao perfil de risco de alguns consumidores, pelo que decidiu ajustar as regras para prevenir dificuldades futuras.

Mas queremos esclarecer que importa não confundir a concessão responsável de crédito com o problema do acesso à habitação. As dificuldades que muitas famílias enfrentam para comprar casa resultam, sobretudo, do forte aumento dos preços da habitação, que tem sido muito superior ao crescimento dos rendimentos. Assim, mesmo consumidores com capacidade para suportar uma prestação mensal podem encontrar dificuldades em adquirir habitação.

Por isso, medidas destinadas a promover uma concessão responsável de crédito devem ser acompanhadas por políticas que aumentem a oferta de habitação e contribuam para melhorar a sua acessibilidade, em especial para os jovens, e para quem pretende adquirir a primeira casa.

O que muda realmente? 

As alterações centram-se em quatro aspetos principais:

• A taxa de esforço recomendada baixa para 45% - Até agora, o BdP recomendava que este indicador não ultrapassasse 50%. A partir de 1 de agosto, a recomendação passa para 45%, permitindo que as famílias mantenham uma maior margem financeira para suportar as restantes despesas do agregado e fazer face a imprevistos;
• Novos prazos máximos para os empréstimos - Passam a existir apenas dois limites para a duração dos contratos de crédito habitação: até 40 anos, para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos; até 35 anos, para mutuários com mais de 35 anos;
• Fim do financiamento a 100% para imóveis dos bancos - Os imóveis pertencentes às próprias instituições de crédito deixam de poder beneficiar de financiamento até 100% do seu valor. Passam também a aplicar-se os limites gerais do rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value);
• Os contratos de leasing imobiliário deixam de estar abrangidos - Os contratos de locação financeira de bens imóveis (leasing imobiliário) deixam de estar abrangidos por esta recomendação. 

Magnific

O que significam estas alterações para quem quer comprar casa?

Para algumas famílias, estas alterações poderão traduzir-se numa redução do montante máximo que conseguem obter junto do banco.

Imagina um agregado familiar com um rendimento líquido mensal de 2.800 euros. Pelas regras anteriores, poderia suportar prestações de crédito até cerca de 1.400 euros por mês. Com a nova recomendação de uma taxa de esforço de 45%, esse valor reduz-se para aproximadamente 1.260 euros.

Embora a diferença possa parecer reduzida, poderá traduzir-se num montante de financiamento inferior e, consequentemente, na necessidade de procurar uma habitação de menor valor ou de dispor de uma entrada inicial mais elevada.

Se estás a pensar recorrer a crédito habitação, independentemente das novas regras, segue as seguintes dicas:

• Elabora um orçamento familiar atualizado;
• Calcula a tua taxa de esforço considerando todos os créditos existentes;
• Pergunta não apenas “quanto é que o banco me empresta?”, mas também “quanto posso pagar sem comprometer a estabilidade financeira da minha família?”;
• Garante que continuas a dispor de margem financeira para fazer face a despesas inesperadas;
• Compara propostas de diferentes instituições financeiras;
• Analisa não apenas a prestação mensal, mas também a TAN, a TAEG, o MTIC, os seguros e os restantes encargos do contrato;
• Simula diferentes cenários de evolução das taxas de juro, sobretudo se optar por uma taxa variável ou mista.

Uma decisão informada continua a ser a melhor forma de protegeres o orçamento familiar. 

Informa-te connosco.

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