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IRS: como devem os senhorios declarar os rendimentos prediais?

Guia completo mostra passo a passo como declarar às Finanças as receitas geradas por imóveis arrendados.

Photo by JESHOOTS.COM on Unsplash
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Autor: Redação

O período de entrega da declaração do IRS de 2019 começou no dia 1 de abril e vai decorrer até 30 de junho de 2020, independentemente da categoria dos rendimentos. Os proprietários com imóveis arrendados também estão contemplados nesta fase. Decidimos, por isso, preparar um guia para explicar como fazer, sem falhar, este tipo de declaração às Finanças.

Embora o IRS seja um imposto tributado todos os anos, no momento de realizar a entrega surgem sempre algumas dúvidas, como é o caso da tributação dos rendimentos prediais. As rendas no IRS para senhorios, tal como explica o Doutor Finanças neste artigo preparado para o idealista/news, poderão ser taxadas até 28% (dependendo da duração do contrato), enquanto os inquilinos poderão deduzir à coleta 15% dos encargos com imóveis.

No momento em que se arrenda um imóvel deve ser celebrado um contrato entre o proprietário e o inquilino e proceder à entrega do mesmo no portal das Finanças. Pode também ser entregue num balcão físico desde que o senhorio cumpra um dos seguintes requisitos:

  • Não tenha correio eletrónico;
  • Não tenha auferido rendimentos da categoria F superiores ao montante de duas vezes o valor do indexante de apoios sociais (IAS), que em 2020 correspondeu a 877,62 euros;
  • Tenha idade igual ou superior a 65 anos.

Todos os meses, no momento em que a renda é paga pelo inquilino, o senhorio deverá emitir um recibo de renda eletrónico ou, em algumas exceções, proceder à entrega do recibo físico. No caso de existir algum problema, como por exemplo a falta de pagamento por parte inquilino, é possível a anulação do recibo eletrónico até ao final do prazo de entrega da declaração de IRS Modelo 3 do ano a que respeitam as rendas a anular. Essa anulação tem de ser solicitada pelo emitente do recibo no Portal das Finanças e determina a comunicação desse facto, pela Autoridade Tributária e Aduaneira, à pessoa/entidade a quem o recibo havia sido emitido.

Nas situações de dispensa de emissão de recibo de renda eletrónico, e caso não haja opção pela sua emissão, os senhorios ficam obrigados à entrega de uma declaração anual de rendas referentes às rendas recebidas no ano anterior, com exceção para as rendas correspondentes aos contratos abrangidos pelo Regime do Arrendamento Rural.

No caso ainda de existirem alterações no contrato de arrendamento, ou alterações e cessação dos mesmos, os senhorios são obrigados a fazer a sua comunicação junto das Finanças.

Como declarar os rendimentos prediais

Primeiro que tudo, e no caso de quem é senhorio, deve-se optar se pretende declarar o rendimento recebido na categoria F (rendimentos prediais) ou na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais), recorda o Doutor Finanças.

Por norma as rendas de imóveis são rendimentos prediais integrados na categoria F do IRS. Porém, desde 2015, com o reconhecimento do arrendamento como atividade empresarial, alguns senhorios têm optado pela categoria B. Na categoria B, o rendimento coletável pode ser calculado de duas formas: pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada (obrigatória apenas para rendimentos acima de 200 mil euros por ano). Já na categoria F, o rendimento coletável (sobre o qual recai o imposto) é apurado deduzindo-se às rendas recebidas as despesas efetivamente suportadas e pagas pelo senhorio para as obter.

A melhor opção vai depender dos rendimentos totais do contribuinte.

Pode deduzir-se todos os gastos suportados e pagos para obteres ou garantir os rendimentos relativamente a cada prédio ou parte de prédio, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.

Poderão, ainda, ser deduzidos os gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que, no entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento.

Para efeitos das deduções antes referidas, os gastos devem estar documentalmente comprovados, nomeadamente através de fatura ou fatura-recibo.

Optando pelo anexo F, como se deve declarar e preencher?

Se optar por declarar os rendimentos prediais pela categoria F, o senhorio deverá preencher o respetivo anexo, identificando os sujeitos passivos, os prédios correspondentes ao rendimento, bem como as despesas relevantes que teve de suportar com os mesmos, como por exemplo, obras e condomínio. É também neste anexo que é assinalada a opção pela tributação por englobamento.

Como declarar os rendimentos prediais no Anexo F passo a passo:

  • Adicionar o Anexo F;
  • No quadro 2, indicar o ano a que respeitam os rendimentos;
  • Coloca o teu NIF (sujeito passivo A) e, no caso de estares casado ou em união de facto, o do teu cônjuge (sujeito passivo B) no quadro 3;
  • O quadro 4 sofreu alterações para os contratos de longa duração na sequência dos incentivos fiscais concedidos a senhorios, que escolham a tributação autónoma das rendas, em vez do englobamento com outros rendimentos. Se é o teu caso, então deves prestar atenção aos dois novos quadros: 4.2 e 4.2A (mencionados abaixo). Contudo, apenas deves preencher o quadro 4 se obtiveste, em 2019, rendimentos provenientes de contratos de arrendamento ao abrigo do Programa de Arrendamento Acessível. Neste quadro deves indicar então a freguesia do teu imóvel, o tipo de imóvel – Urbano(U), Rústico(R) ou Omisso (O) – o artigo e a fração respetivos aos rendimentos obtidos pela propriedade a declarar;  
  • O quadro 5 deve ser preenchido em caso de subarrendamento de um imóvel como é o caso, por exemplo, de um contribuinte que, vivendo numa casa arrendada, subarrenda um quarto a um estudante.;
  • Já no quadro 6 deves assinalar informação complementar sobre identificação de imóveis recuperados ou reabilitados. É ainda neste quadro, mais concretamente no subquadro 6-F, que se faz a opção pelo englobamento dos rendimentos prediais;
  • O quadro 7 só deve ser preenchido se optaste pelo englobamento dos rendimentos prediais no quadro 6-F e obtiveste, em 2019, rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário;
  • No quadro 8, devem ser declarados os rendimentos prediais obtidos em anos anteriores e relativamente aos quais pretenda um desagravamento da taxa. Para isso, é necessário optares pelo englobamento;
  • Preenche o quadro 9 se pagaste, em 2019, adicional de IMI referente a alguns dos imóveis declarados nos quadros 4.1, 4.2 ou 5;
  • O quadro 10 deve ser preenchido pelos senhorios que tenham cessado contratos de arrendamento enquadrados nos benefícios atribuídos a arrendamentos de longa duração ou atribuídos no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível.

Os novos quadros do anexo F 

No ano passado foram aprovadas alterações fiscais para os contratos de arrendamento de longa duração que vão influenciar a declaração do IRS e o preenchimento do anexo F. Os senhorios nestas condições devem preencher estes quadros: 

  • O quadro 4.2 deve ser preenchido no caso de teres obtido, em 2019, rendimentos prediais de imóveis situados em Portugal de contratos de arrendamento de habitação permanente, celebrados ou renovados após 1 de janeiro de 2019, por prazos iguais ou superiores a dois anos. É neste quadro que também deves declarar eventuais gastos suportados e pagos após o início do arrendamento, como por exemplo os custos relacionados com o imposto de selo, condomínio, reparações, entre outros;  
  • Já o quadro 4.2A serve para colocares informações complementares. Deves preencher este quadro se declaraste arrendamentos no quadro 4.2 e pretendes beneficiar da redução de IRS prevista para contratos com duração igual ou superior a dois anos. Na coluna “Comunicação”, responde SIM se tiveres comunicado o contrato de arrendamento às Finanças até 15 de fevereiro do ano seguinte. Caso contrário, responde NÃO. Menciona ainda a “data de início da última renovação” e a “data de fim da última renovação”, se houver; 

E se declarar através do anexo B, como se preenche?

Este anexo é individual, ou seja, cada pessoa do teu agregado familiar que tenha rendimentos ao abrigo desta categoria, deverá preencher o seu próprio anexo, fazendo constar os seus dependentes.

Se for feita tributação conjunta, os três anexos devem ser submetidos juntamente com a declaração de rendimentos Modelo 3. No caso da tributação separada, cada cônjuge deverá entregar dois anexos: um com os seus rendimentos e outro com metade dos rendimentos do dependente.

A obrigação da apresentação deste anexo manter-se-á enquanto não for declarada a cessação de atividade ou não transitares para o regime de contabilidade organizada. A declaração do Modelo 3 deve ser preenchida online, no Portal das Finanças ou offline, preenchendo e submetendo o ficheiro posteriormente através do servidor das Finanças.

Como declarar os rendimentos prediais no Anexo B passo a passo:

  • No quadro 1 deves selecionar o regime de tributação pretendido. Caso tenhas emitido apenas um recibo de ato isolado durante o ano a que respeitam os rendimentos, seleciona o campo 02. Atenção que o campo 01 e o campo 02 não podem estar selecionados em simultâneo. Seleciona o campo 03 se os rendimentos que declaras na categoria são de natureza profissional, comercial ou industrial. Assinala o campo 04 se declaras rendimentos agrícolas, silvícolas ou pecuários. Os campos 03 e 04 podem ser selecionados em simultâneo, caso o contribuinte acumule rendimentos de diferentes naturezas;
  • Seleciona o ano referente aos rendimentos no quadro 2;
  • No quadro 3 indica o teu número de contribuinte (Sujeito Passivo A) no campo 01. No caso de optares pela declaração conjunta, identifica o Sujeito Passivo B no campo 02, respeitando a posição assumida no menu "Rosto".
  • O quadro 4 é referente aos rendimentos brutos obtidos em território português. Deves preenchê-lo se tiveres rendimentos profissionais, comerciais ou industriais a declarar; Preenche o quadro 4-B se tiveres rendimentos agrícolas, silvícolas ou pecuários ou atos isolados desta natureza a declarar; Quando não há reinvestimento da mais-valia até ao fim do 2.º ano após a venda, deverás mencioná-lo no campo 481 do quadro 4-C a parte da mais-valia que não reinvestiste; O Fisco irá atualizar o cálculo dos rendimentos automaticamente. O valor mencionado neste campo não deve figurar dos quadros 4-A e 4-B;
  • No quadro 5 podes escolher a tributação segundo as regras da categoria A para trabalhadores dependentes, apenas e só no caso de se teres trabalhado para apenas uma empresa ao longo do ano civil;
  • Se efetuaste retenções na fonte ou pagamentos por conta em 2019 preenche o quadro 6. É possível que estes dados estejam previamente preenchidos, por isso verifica-os e, se for o caso, corrigi-os ou completa-os;
  • Preenche o quadro 7-A se optaste pelas regras de tributação da categoria A ou no caso de teres passado um ato isolado de valor superior a € 200.000; Caso tenham sido pagas contribuições obrigatórias para regimes de proteção social no âmbito da atividade exercida, deves mencioná-las no quadro 7-B; Preenche o quadro 7-C se mencionaste gastos no campo 709 do quadro 7-A, referente a prémios de seguro para profissões de desgaste rápido; Preenche o quadro 7-D se estiveres a entregar declarações de rendimentos referentes aos anos 2015, 2016 ou 2017 e mencionaste despesas no campo 713 do quadro 7-A;
  • No quadro 8 menciona se houve alienação e/ou afetação de imóveis à atividade exercida, com os códigos 01 para a alienação e 03 para a afetação. Se assinalares estes campos tens de identificar os prédios e respetivos valores; · Se, após uma venda, reinvestiste a mais-valia obtida antes do fim do segundo ano após a data da transação, deves preencher o quadro 9;
  • O quadro 10 pode ser utilizado no caso de ter existido a transmissão de partes sociais antes de terem passado 5 anos da data da transferência do património e/ou a perda do estatuto de residente em Portugal;
  • No quadro 11 devem constar as perdas criadas em vida do autor da herança e os valores não deduzidos, com identificação do autor da sucessão através do preenchimento do Número de Contribuinte no campo 1101, em que deves preencher uma linha por cada prejuízo;
  • Podes referir as despesas sujeitas a tributação autónoma no quadro 12, no caso de dispores os rendimentos em contabilidade organizada, ainda que tributado pelo regime simplificado;
  • No quadro 13-A devem ser identificadas as entidades que procederam ao pagamento de subsídios ou subvenções, bem como as respetivas importâncias, de acordo com a natureza do subsídio. Já no quadro 13-B deve ser inserido o total das vendas / prestação de serviços e outros rendimentos; O quadro 13-C diz respeito aos rendimentos de anos transatos, que foram incluídos no quadro 4;
  • No quadro 14 deves indicar se pediste a cessão da atividade. Deves indicar também se existiu (campo 04) ou não (campo 05) a transmissão da totalidade do património afeto ao exercício de atividade empresarial e profissional para realização de capital social. No caso de não se teres exercido atividade, nem teres obtido qualquer rendimento da categoria B, deves assinalar o campo 06; · O quadro 15 é destinado a quem está inscrito nas Finanças com a atividade de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento. Aqui existe a oportunidade de optar pela tributação de acordo com as regras da categoria F (rendimentos prediais), como os senhorios. Assinala o campo 01 para exercer essa opção e poderás deduzir as despesas tidas com o imóvel. Caso contrário, mantem a tributação de acordo com as regras da categoria B e assinala o campo 02;
  • Se tiveres rendimentos provenientes da atividade de arrendamento ou hospedagem e cujo património tenha pagado, em 2019 (ou no ano a que respeita esta declaração), adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI) deves preencher o quadro 16;
  • O quadro 17 é destinado a despesas e encargos suportados por ti no exercício da tua atividade para efeitos da aplicação do disposto nos números 2 e 13 do artigo 31.º do Código do IRS;
  • Finalmente o quadro 18 deve ser preenchido se recebeste, em 2019, indemnizações de seguros referentes aos danos provocados pelos incêndios florestais de 17 a 24 de junho e de 15 a 16 de outubro de 2017 e se reinvestiste ou tencionas reinvestir essas indemnizações em bens semelhantes, até ao final de 2021.

Artigo atualizado às 17h09 do dia 22 de maio de 2020 com informação referente aos novos quadros do anexo F