Mercado imobiliário fecha ano em alta com 2.800 milhões investidos

O ano de 2025 foi muito positivo para o mercado imobiliário português, prevendo-se que o investimento comercial chegue aos 2.800 milhões de euros até final do ano, o que representa um crescimento de cerca de 25% relativamente ao ano anterior, superando a atividade média anual dos últimos anos.

De acordo com o balanço do ano realizado pela consultora imobiliária JLL, este crescimento deve-se, sobretudo, ao forte interesse dos investidores – traduzido na consolidação do capital internacional e na maior dinâmica dos operadores nacionais –, num enquadramento macroeconómico favorável e num contexto de desempenho operacional robusto dos vários segmentos, com as rendas de escritórios e retalho em máximos.

O retalho voltou a ser líder das transações, pelo segundo ano, tendo concentrado 40% do volume total, enquanto os ativos hoteleiros e de escritórios obtiveram este ano quotas de 20% cada, no montante transacionado. A consultora destaca ainda outros três aspetos que marcaram o ano: 

• a consolidação da região Norte, ao agregar 50% do investimento;
• a maior representatividade dos investidores nacionais na atividade transacional;
• compressão das 'yields'.

“O investimento terminará o ano em força. Assistimos a um regresso a níveis próximos dos €3.000 milhões, impulsionados tanto pela consistência do capital internacional, como pelo aumento da capacidade de atuação dos investidores nacionais. Isso demonstra a confiança renovada no país e na qualidade dos nossos ativos, num mercado em crescente diversificação de setores e geografias, e que é hoje mais maduro, competitivo e resiliente. Entramos em 2026 com bases sólidas e com uma perspetiva muito positiva para a continuidade desta trajetória”, afirma Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal, em comunicado.

Em termos de rendas prime, estas atingiram máximos nas localizações prime de escritórios de Lisboa e nos vários formatos de retalho. Segundo a JLL, registou-se um nível recorde de 30€/m2/mês no Prime CBD e de 25€/m2/mês no CBD de escritórios de Lisboa. 

No entanto, até ao passado mês de novembro, a absorção somou 149 mil metros quadrados (m2), menos 23% em comparação com o período homólogo, quebra que a consultora considera estar ligada ao desajuste da oferta à procura e ao facto de 2024 ter registado uma ocupação muito elevada historicamente. Ainda assim, o diferencial deverá desagravar-se para cerca de -18% no final deste ano e a ocupação anual deverá chegar aos 160 mil m2 a 170 mil m2, com uma área média por operação de cerca de 1.100 m2.

Já no Porto, o ‘take-up’ de escritórios deve ficar entre os 35 mil m2 e os 40 mil m2, o que representa metade dos 76 mil m2 que foram ocupados em 2024, num ano recorde. Até ao mês de novembro a absorção ascendeu a 32 m2, ou seja, -51% em comparação com o período homólogo, com uma área média de 660 m2 e com uma renda prime estável de 21€/m2/mês.

Freepik

Retalho: rendas atingem patamares máximos

No setor do retalho, o principal destaque vai para o segmento de comércio de rua, com valores prime a atingir 145€/m2/mês em Lisboa e 85€/m2/mês no Porto, enquanto a renda de referência nos centros comerciais prime chega aos 130€/m2/mês.

Embora a escassez de oferta de qualidade continue a afetar o mercado e a restringir algumas operações no comércio de rua, o aumento em 3,8% do consumo privado e também o aumento do turismo impulsionaram vendas e de footfall.

Indústria e logística: ‘take-up’ cai, mas rendas sobem

A falta de oferta adequada aos requisitos da procura tem condicionado a tomada de espaços no imobiliário industrial e de logística, o que leva a uma subida das rendas, sobretudo em zonas de expansão como o Montijo, Benavente, Loures, Santo Tirso e Valongo, apesar da queda de 29% do ‘take-up’ até ao terceiro trimestre de 2025, com 362 mil m2 ocupados, depois de ter atingido um máximo histórico no ano passado.

O ano deve terminar em linha com a média anual recente, de cerca de 550 mil m2, mas a tendência para os próximos anos é de crescimento, uma vez que estão 1.000.000 m2 em pipeline até 2028.

Hotelaria continua em crescimento

Em 2025 registou-se 28,4 milhões de hóspedes e 72,8 milhões de dormidas, o que resulta em proveitos de 6.400 milhões de euros. Lisboa e Porto apresentam RevPAR’s recorde de 137 euros e 102 euros, respetivamente, suportados por diárias entre os 141 euros e os 180 euros e taxas de ocupação superiores a 70%. 

Destaque ainda para o forte investimento na qualificação da oferta, com 71% das 79 novas aberturas a ocorrerem nos segmentos de 4 e 5 estrelas, numa tendência em crescimento e que deverá focar-se, especialmente, no segmento de luxo e em novos conceitos orientados para captar procura internacional.

“O desempenho do mercado comercial em 2025 evidencia a força estrutural do setor imobiliário português. As rendas prime alcançaram novos máximos, mesmo em contextos de absorção mais moderada, devido à limitada oferta adequada. O retalho evidenciou forte dinamismo, enquanto escritórios e logística mantiveram pressão por falta de stock e a hotelaria reforçou o seu ciclo de crescimento qualitativo”, explica Andreia Almeida, Head of Research da JLL.

Freepik

Habitação: vendas atingem valores recordes 

A estabilização das taxas de juro e a entrada em vigor de medidas de apoio ao segmento jovem impulsionaram a procura por habitação no segmento tradicional, acumulando um crescimento homólogo de 20% nas vendas. 

Isto traduziu-se também num aumento rápido dos preços, que alcançaram a taxa anual mais elevada da União Europeia, com uma subida de 17%, e várias cidades atingiram valores recorde de venda, como Lisboa, com um preço médio de 5.380€/m2, e o Porto, com 3.711€/m2.

Residências sénior e estudantes com potencial de expansão

A JLL prevê que, devido às alterações demográficas e de estilos de vida num contexto de baixa oferta, os restantes segmentos de living mantenham um grande potencial de expansão, uma vez que a oferta de residências de idosos responde a apenas 14% da procura e a cobertura nas residências de estudantes atinge 18% e 21%, em Lisboa e no Porto, respetivamente. 

Estas classes de ativos deverão continuar em alta no radar dos investidores e promotores, uma vez que, num contexto de envelhecimento da população portuguesa e do crescimento do universo de estudantes universitários, as taxas de ocupação nas residências sénior e de estudantes são superiores a 90%.

Freepik

Subida dos preços da habitação deverá abrandar em 2026

A responsável pela área de Research da JLL, Andreia Almeida, antecipa que o próximo ano “traga algum alívio no ritmo de subida dos preços da habitação, com a continuidade do reforço da nova oferta, embora ainda insuficiente face às necessidades”, e acrescenta: “as recentes medidas anunciadas pelo Governo, como a redução da taxa de IVA à construção para 6%, deverão ter um efeito sobre o estímulo da oferta, com o reforço da aposta dos promotores em projetos de larga escala em zonas limítrofes, podendo gerar maior interesse na habitação construída de raiz para o arrendamento”. 

No entanto, a responsável alerta para o facto de estas medidas não produzirem efeitos imediatos e explica que “não deverá haver, para já, um choque de oferta suficiente para inverter a subida dos preços”. Andreia Almeida conclui que “sem prejuízo, no conjunto, 2025 foi um ano de consolidação e valorização para o imobiliário português, que entra em 2026 com bases muito sólidas e perspetivas positivas para todos os segmentos”.

Carlos Cardoso refere que o novo ano “deverá voltar a ser um ano de bom desempenho no investimento, ocupação, operação e valorização quer nos setores comerciais, quer de habitação”. O CEO da JLL revela que o imobiliário da consultora “tem excelente qualidade” e que “está a fazer uma importante aposta no ESG”, afirmando que, especialmente na habitação, há condições “para começar a dar escala à nova oferta”. 

“Na base, Portugal continua a exibir um crescimento económico robusto, suportado por uma procura interna resiliente, maior rendimento disponível e níveis elevados de emprego. A estabilidade das taxas de juro, a liquidez dos investidores internacionais e os bons índices de confiança das empresas completam o leque de fatores que nos fazem olhar para o próximo ano com uma perspetiva otimista”, conclui o responsável.