Foi num cenário de oferta limitada que o mercado industrial e logístico português fechou o ano de 2025, com um stock de 4,9 milhões de metros quadrados (m2) e uma taxa de disponibilidade de 3,02%. Em comparação com 2024, a atividade de ‘take-up’ baixou 36%, totalizando 492.049 m2. Registou-se também uma descida de 23% no segmento logístico, tendo sido transacionados cerca de 323.000 m2, enquanto as operações em regime de pré-arrendamento representaram 26% do total de área ocupada.
Estas são as principais conclusões do Savills I&L Outlook 2025 | Trends 2026, um estudo da consultora imobiliária que analisa a evolução do mercado industrial e logístico em Portugal.
De acordo com os dados desta análise, fatores como o crescimento do comércio eletrónico, a otimização das cadeias de abastecimento e a maior exigência em espaços mais eficientes e sustentáveis têm suportado a procura neste mercado, colocando especial pressão sobre os ativos de melhor qualidade das zonas logísticas da Grande Lisboa e do Grande Porto.
“Num mercado cada vez mais competitivo e orientado por dados, a otimização de operações logísticas está a tornar-se um diferenciador estratégico. O setor logístico português não está apenas a registar volumes positivos de absorção, mas sim a reposicionar-se de forma consistente para responder a novos paradigmas de consumo, distribuição e investimento”, revela, em comunicado, Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills.
Mercado na Grande Lisboa mantém baixa disponibilidade
No final de 2025, a taxa de disponibilidade no mercado logístico da Grande Lisboa foi de apenas 2,76%, com um stock de aproximadamente 3,5 milhões de m2. Durante esse ano, a atividade de ‘take-up industrial’ e logística desceu 27% comparativamente a 2024, para 269.611 m2, com as operações logísticas a representarem a maior fatia.
As restrições no stock mantiveram-se ao longo do ano, mesmo com a expansão do LogPlace Azambuja, a Fase II da Plataforma Logística Lisboa Norte e o VGP Montijo. A disponibilidade de produto moderno mantém-se reduzida em vários eixos.
'Pipeline' logístico promete reforçar oferta no Grande Porto
Na região do Grande Porto, 2025 encerrou com uma taxa de disponibilidade de 3,71%, ligeiramente acima da de Lisboa, mas com um stock de 1,3 milhões de m2. A atividade de ‘take-up’ industrial e logístico desceu 26% em termos homólogos, para 157.000 m2, embora a maioria das operações na região tenham dito respeito ao segmento logístico.
Zonas como Porto de Leixões–Aeroporto, Gaia–Espinho e Santo Tirso–Trofa concentram a maior procura. Para os próximos anos, o ‘pipeline’ de novos projetos deverá aumentar a capacidade de resposta da região, incluindo projetos que totalizam mais de 175.000 m2 de nova área logística nos próximos três anos.
Segmento logístico ganha peso no investimento imobiliário
O investimento imobiliário no país alcançou, no final de 2025, um volume de 2,7 mil milhões de euros, o que representa uma subida de 11% face ao ano transato e uma subida de 13% em relação à média dos últimos três anos. Só no último trimestre do ano, o volume foi de 902 milhões de euros, embora tenha ficado um pouco abaixo do pico registado em período homólogo.
No que respeita ao investimento no segmento industrial e logístico, totalizou 310 milhões de euros, representando 12% do volume total investido ao longo do ano, com este segmento a ganhar peso no mercado graças à procura de ativos com contratos estáveis e localizações consolidadas. Quanto à yield prime para ativos logísticos, esta manteve-se nos 5,50%.
“Em 2025, tivemos um excelente ano de investimento em ativos de indústria e logística, com um crescimento de cerca de 114% relativamente ao ano anterior. E os fundamentos mantêm‑se sólidos: o 'nearshoring' e o setor da defesa já estão a gerar nova procura de ocupação, enquanto cresce o interesse de investidores institucionais pela logística em Portugal em todo o tipo de produto, desde ativos core a value-add, antecipando-se igualmente um ano muito forte ao nível de development”, indica Tiago Cortez, Industrial, Logistics & Data Centres Associate Director da Savills Portugal.
Novo ano pode marcar novo ciclo de investimento logístico
O ano de 2026 poderá vir a ser um dos melhores de sempre em termos de investimento direcionado para desenvolvimento de produto logístico em Portugal. Relativamente à Grande Lisboa, o ‘pipeline’ para os próximos dois anos no segmento logístico é um pouco superior a 360.000 m2, distribuídos por cerca de 14 projetos e com 34% já pré-arrendados, o que fica aquém da procura estimada de um milhão de m2.
Com a entrada progressiva destes projetos no mercado, a Savills estima um reforço expressivo da absorção, acompanhado por operações de arrendamento de maior escala e relevância, direcionadas para ativos mais amplos, de elevada qualidade, bem localizados e com fortes credenciais ESG.
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