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Defeitos nas obras em casa? Como se deve atuar

Explicamos com fundamento jurídico como proceder no âmbito de um contrato de empreitada, recordando responsabilidades de empreiteiros e donos das obras.

Photo by Bobby Overturf on Unsplash
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Autor: Redação

A construção de uma casa ou a realização de obras num imóvel pode ser um processo desafiante, complexo e, por vezes, frustrante quando a execução dos trabalhos não decorre conforme o previsto. Tanto os proprietários, como os empreiteiros, deverão estar conscientes das suas responsabilidades e sobre como agir caso sejam encontrados defeitos na obra, por forma a que esta seja concluída com sucesso e nos termos acordados.

O contrato de empreitada é uma modalidade do contrato de prestação de serviço pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra mediante um preço, tal como explica a Belzuz Abogados* neste artigo preparado para o idealista/news. Embora não existam requisitos especiais de forma, à semelhança do que acontece na maioria dos contratos de elevado valor económico, é fortemente aconselhável a celebração de um acordo por escrito no qual sejam acordados os elementos essenciais, tais como o objeto dos trabalhos, os materiais a serem utilizados, os prazos, preço, inspeções e vistorias a realizar, etc…

A lei estabelece que o empreiteiro deverá executar a obra em conformidade com o que foi convencionado, podendo o dono da obra fiscalizar, à sua custa, a execução dos trabalhos, desde que não perturbe o andamento da empreitada.

Cabe ainda ao dono da obra verificar, antes de aceitar a obra, se ela se encontra nas condições convencionadas e sem vícios, ou seja, se o empreiteiro cumpriu integralmente o acordado. Contudo, importa ter em conta que caso a empreitada tenha por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração, que perante os defeitos no imóvel que se manifestem no prazo de cinco anos, o dono da obra deve denunciar ao empreiteiro as anomalias no prazo de um ano, a contar da data em que as tenha detetado.

Quando se considera que existiu um cumprimento defeituoso da obrigação por parte do empreiteiro?

Considera-se que há cumprimento defeituoso quando a prestação efetuada apresenta vícios, defeitos ou irregularidades, causadoras de danos ou que desvalorizam, impedem ou dificultam o fim a que a prestação se destina. Nestes casos, caberá ao empreiteiro ilidir a presunção de que cumprimento defeituoso, gerador de responsabilidade civil e da obrigação de indemnizar, procede de culpa sua.

Concluindo-se então que houve um comprimento defeituoso por parte do empreiteiro, o dono da obra dispõe deverá:

  • A. Em primeiro lugar, o dono da obra deve exigir que o defeito seja eliminado pelo próprio empreiteiro se este puder ser suprimido.
  • B. Apenas quando os defeitos não puderem ser eliminados poderá o dono da obra exigir por parte empreiteiro a realização de uma nova obra.
  • C. Por fim, na hipótese de não serem eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, dono da obra terá o direito de exigir a redução do preço ou, em alternativa, a resolução do contrato.

Relativamente à forma como o dono da obra poderá fazer valer os seus direitos, recorrer à via judicial continua a ser inevitável na maioria dos casos - obtendo a condenação do empreiteiro na eliminação dos defeitos, o dono da obra poderá, em caso de incumprimento da sentença, requerer, em subsequente execução, o cumprimento da obrigação por terceiro à custa do empreiteiro.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário, Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal