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"Há ainda uma grande escassez de habitação e escritórios face à enorme procura"

Paulo Barradas, diretor da Norfin, em entrevista ao idealista/news alerta, porém, para o risco de 'overshooting'.

Paulo Barradas, diretor de M&A e Investimento / Norfin
Paulo Barradas, diretor de M&A e Investimento / Norfin
Autor: Tânia Ferreira

Fundada em 1999 e adquirida em 2018 pelo Grupo Arrow Global, a Norfin é um dos principais 'players' na área da gestão e consultoria de investimentos imobiliários em Portugal, operando sobretudo com investidores institucionais internacionais. Tendo registado em 2019 "o melhor ano de sempre", a expetativa para 2020 é também "alta", tanto para a companhia em si mesma, como para o mercado imobiliário nacional - que continua a ser atrativo no panorama externo, apesar da instabilidade legal e dos custos de contexto, segundo analisa Paulo Barradas, diretor de M&A e Investimento da Norfin, em entrevista ao idealista/news.

"As maiores oportunidades parecem-me continuar a estar, sobretudo, nos setores mais tradicionais, de escritórios e habitação para venda e arrendamento. A escassez em Lisboa e Porto é tal que ainda há muito negócio para fazer", antecipa o gestor, vendo também "com bons olhos o crescimento da tendência do arrendamento privado para grandes investidores institucionais".

Nesta entrevista, fala em detalhe de como está organizado o negócio da Norfin, dos projetos mais emblemáticos que têm em carteira - destacando o Metropolis, em Lisboa - e dos pontos fortes e fracos do imobiliário português aos olhos de quem investe.

Como correu o ano de 2019 para a Norfin? 

A compra da Norfin Investimentos efetivou-se em dezembro de 2018 e houve um natural processo de adaptação, mas fazemos um balanço positivo, sendo que tivemos em 2019 o nosso melhor ano de sempre em angariação de novo capital. No total, levantámos mais de 500 milhões de euros, alargámos o leque de investidores e acrescentámos projetos icónicos à carteira. Sem falar pela Arrow, consideramos que o processo de integração no grupo tem decorrido como previsto e temos obtido sinergias com a nossa empresa irmã, a Whitestar. 

Depois da crise, a Norfin viu que a rota de crescimento sustentado passava por apostar no capital internacional e e começou a trabalhar, cada vez mais, para grandes investidores institucionais estrangeiros.

Como se divide o portfólio de ativos imobiliários que gerem? 

A Norfin foi, desde o início há 20 anos, parceira dos principais investidores institucionais portugueses no que toca a investimento imobiliário. No entanto, depois da crise e a partir de 2014, viu que a rota de crescimento sustentado passava por apostar no capital internacional e começou a trabalhar, cada vez mais, para grandes investidores institucionais estrangeiros, como fundos de pensões, 'private equities', 'global asset managers', etc. Passou de uma 'pool' de capital 100% português, de 850 milhões de euros, para um total de capital 1.4 milhões de euros, com mais de metade de capital internacional. 

No que toca a classes de ativos, temos hoje possivelmente a maior carteira privada de habitação para arrendamento, representando 40% do valor que temos sob gestão, sendo que temos um longo historial em todas as classes de imobiliário comercial, que representa 30%, com histórico destaque para os escritórios. Como elemento verdadeiramente diferenciador, continuamos a ter vários projetos de desenvolvimento 'greenfield' que, com o Metropolis, totalizam agora 30% dos ativos sob gestão. 

O principal destaque vai para o Metropolis, com a construção de 80.000 metros quadrados (m2). Tem tudo para ser o nosso projeto emblemático e é o nosso investimento mais elevante de promoção imobiliária.

Que projetos têm em carteira, nas várias áreas? 

O principal destaque vai para o Metropolis, com a construção de 80.000 metros quadrados (m2), divididos entre habitação, escritórios e um pouco de retalho, ao lado do estádio de Alvalade, em Lisboa. Tem tudo para ser o nosso projeto emblemático e é o nosso investimento mais relevante de promoção imobiliária. Mas vemos também com bons olhos o crescimento da tendência do arrendamento privado ('PRS – Private Rental Sector') para grandes investidores institucionais, sendo que hoje em dia somos provavelmente o principal 'player' nessa área em Portugal. Estamos também, em paralelo, a analisar, para diferentes investidores, aquisições em quase todas as classes de ativos, mas sobretudo de escritórios. 

Na área de promoção imobiliária, em que ponto estão os  empreendimentos residenciais na zona de Lisboa? 

No Prata Riverside, em Marvila, Lisboa, já foram construídos dois edifícios, que estão praticamente vendidos, e a construção e pré-venda dos próximos lotes estão a progredir acima das expectativas. O projeto da Quinta da Trindade, no Seixal, tem avançado e vendido muito bem, sendo interessante ver que a procura internacional já chegou à outra margem do rio Tejo. Já o Metropolis, em Alvalade, Lisboa, ainda está numa fase de projetos, mas estamos muito entusiasmados com a sua evolução. 

Vão fazer mais investimentos nesta área? E noutras? 

Em 'development' continuamos a analisar projetos e acreditamos que ainda pode haver mais um par de oportunidades nesse campo. Noutras áreas certamente. Tivemos o nosso melhor ano em 2019 em valor de investimento, com rentabilidades a acompanhar a evolução positiva do mercado, e queremos continuar a bater recordes no futuro. Temos a expertise para atuar numa ampla faixa do mercado e de classes de ativos, temos o 'track-record' e o mercado está bastante movimentado, pelo que estamos certos de que faremos novos investimentos este ano. 

Em 'development' continuamos a analisar projetos e acreditamos que ainda pode haver mais um par de oportunidades nesse campo. E vemos também com bons olhos o crescimento da tendência do arrendamento privado para grandes investidores institucionais.

E desinvestimentos?  

É natural que numa 'pool' diversificada e ampla de capital, como a que gerimos, haja sempre algum projeto que esteja a atingir a maturidade nesse ano. Encaramos isso com naturalidade e gerimos com tanta dedicação um desinvestimento, como um novo investimento. Muitas vezes, é aqui que está grande parte do rendimento para o investidor e, por isso, é um momento importante. Este ano teremos alguns, mas por norma temos conseguido que o volume de investimento supere o volume de desinvestimento. 

Quais os objetivos e expectativas para 2020?  

Além de capital novo que continuaremos a angariar, o foco estará em encontrar 'add-ons' para os nossos investidores, que já têm algum investimento significativo em Portugal. Vamos tentar apontar, cada vez mais, para operações de maior volume e mais sofisticadas, em detrimento de mobilizar recursos para transações pequenas, que interessam menos aos nossos investidores. 

Que análise faz do mercado imobiliário português? Pontos fortes e riscos... 

Sem querer cair no óbvio, é evidente que nunca esteve tão bem. A procura externa nunca foi tão alta, os juros nunca estiveram tão baixos, durante tanto tempo, e o turismo tem crescido consecutivamente (entrevista dada antes da escalada internacional do coronavírus). Adicionalmente, o facto de termos sofrido tantos anos de crise, que levaram a uma completa estagnação do mercado e da construção, faz com que hoje haja muitas oportunidades.

Contudo, essa escassez também pode levar a um 'overshooting', uma vez que a construção tem sempre algum atraso face à procura. Outros riscos prendem-se com uma legislação constantemente em movimento, maioritariamente contrária ao momento do mercado, com restrições ao alojamento local, aos vistos gold, etc, que levam a uma perceção de risco grande por parte dos investidores. A excessiva burocracia também é altamente penalizadora. Mas, felizmente, os pontos fortes sobrepõem-se a estes riscos e acreditamos que poderemos continuar com o mercado em crescimento nos próximos anos. 

O fator principal, sejam as leis melhores ou piores, é haver estabilidade. Cumprido isso, o mercado adapta-se. O grande problema é quando o contexto está em constante sobressalto. É um grau de risco que não é fácil gerir e é um dos maiores inimigos do crescimento da economia portuguesa. 

Como avalia as recentes medidas tomadas pelo Governo na área do imobiliário e fiscalidade? 

Não parecem muito indicadas para fomentar o mercado, mas o tempo o dirá. O fator principal, sejam as leis melhores ou piores, é haver estabilidade. Cumprido isso, o mercado adapta-se. O grande problema é quando o contexto está em constante sobressalto. É um grau de risco que não é fácil gerir e é um dos maiores inimigos do crescimento da economia portuguesa. 

Portugal continua mesmo assim a ser atrativo para os investidores? 

Acredito que sim, os fundamentais continuam cá, temos um grande potencial ainda por explorar no que toca ao turismo, mas mais importante, há uma escassez enorme de habitação e de escritórios face à enorme procura, interna e externa. Procura esta que é um factor novo e que agora achamos que veio para ficar, mesmo com alterações a vistos gold e regimes de residentes não habituais. 

Vivemos num contexto em que as yields estão comprimidas em quase todo o lado e somos um dos últimos redutos, no que toca a retornos ajustados ao risco apelativos, numa altura em que é incerto durante quanto tempo vamos ter as taxas de juro nos níveis de agora.

Além disso, o setor imobiliário tem-se profissionalizado bastante para fazer face às exigências de capital internacional mais sofisticado e temos o que é necessário para continuar a crescer. Importa é ter cuidado para não fazer 'overshooting' (que a oferta subitamente supere a procura) e, claro, manter o enfoque no cliente final e pensar bem no urbanismo e nos ativos que estamos a criar, além da rentabilidade do investimento. 

Importa é ter cuidado para que a oferta subitamente não supere a procura e, claro, manter o enfoque no cliente final e pensar bem no urbanismo e nos ativos que estamos a criar, além da rentabilidade do investimento. 

Ainda há oportunidades de negócio em Portugal, dada a dimensão e características do mercado nacional? Se sim, onde? 

Portugal continua a passar, algumas vezes, debaixo do radar de alguns investidores pelo ticket médio das suas transações ser mais pequeno do que alguns têm como limite inferior. Ou seja, a dimensão é por vezes inimiga do crescimento, mas isso não significa que não haja oportunidades, especialmente para os investidores que tiveram a desenvoltura para entrar em Portugal antes, sendo aqueles que já têm plataforma para fazer add-ons e que, por isso, podem concorrer a um leque maior de oportunidades e construir os seus portefólios, que depois terão escala para saída com investidores institucionais internacionais mais core.

Mas as maiores oportunidades parecem-me continuar a estar, sobretudo, nos setores mais tradicionais, de escritórios e habitação para venda e arrendamento. A escassez em Lisboa e Porto é tal que ainda há muito negócio para fazer. 

Em termos de retornos ajustados ao risco, achamos que o Porto poderá vir a estar mais na mira dos investidores num futuro próximo. Muitos dos fundamentais que fazem de Lisboa uma cidade atrativa verificam-se mais a Norte, mas com preços mais baixos, havendo algum catching up para fazer.

Por outro lado, e sem dar novidades a ninguém, olhando para os outros países assistimos a um declínio do retalho de grande volume como classe de ativos. 

As maiores oportunidades parecem-me continuar a estar, sobretudo, nos setores mais tradicionais, de escritórios e habitação para venda e arrendamento. A escassez em Lisboa e Porto é tal que ainda há muito negócio para fazer.