Senhorio insolvente: o que acontece ao contrato com a venda executiva de um imóvel arrendado?

As dúvidas sobre o que acontece a um contrato de arrendamento quando o senhorio, seja ele pessoa singular ou coletiva, fica insolvente parecem gerar bastante inquietação. Decidimos, por isso, abordar hoje este tema no consultório jurídico de imobiliário, esclarecendo como se processa uma venda executiva de um imóvel que esteja arrendado e as consequências tanto para o senhorio como para o inquilino.

Assegurado pela sociedade de advogados BAS para o idealista/news, o texto foi redigido na sequência de questões colocadas por leitores.

Envia a tua questão por email para: redaccao@idealista.com*. Este consultório não tem capacidade para responder individualmente a todas as questões que nos chegam, mas assumimos o compromisso de responder ao máximo, selecionando e agrupando as mesmas por temas**.

A questão não é pacífica e para sua resolução devemos convocar duas normas do Código Civil que, neste caso, até se pode dizer que entram num conflito, não havendo nenhuma outra norma excecional que, pelo menos em nossa opinião, resolva de forma inequívoca o problema.

Para que os nossos leitores possam apreender a dimensão do problema, vejamos o que nos diz n.º 1 do artigo 1057.º do Código Civil, aplicável aos contratos de arrendamento – “[o] adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador”.

Ou seja, quando o senhorio transmite a propriedade da coisa locada (objeto do arrendamento) não há qualquer efeito em relação ao contrato de arrendamento que não seja a sucessão do comprador na posição do senhorio, que produz efeitos à data da transmissão.

No entanto, existe outra norma que deve ser tida em consideração.

Referimo-nos ao º 2 do artigo 824.º do Código Civil, que versa sobre a “Venda em Execução”. Desta norma, retira-se o seguinte: “[o]s bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”

Pois bem, a questão central aqui prende-se, então e em primeiro lugar, pela qualificação jurídica da posição do arrendatário. Se para uns o direito a gozar da coisa locada é um direito real menor, e, portanto, o direito tem uma ligação à coisa e não à pessoa, para outros - a maioria - é um direito pessoal de gozo, ou seja, a posição do arrendatário está intrinsecamente ligada à posição do arrendatário enquanto parte numa relação obrigacional.

Tomando esta segunda corrente, o resultado seria o afastamento da norma que afirma a caducidade do arrendamento, mantendo-se este mesmo após a venda executiva, mesmo na hipótese de existir garantia real anterior à celebração do contrato de arrendamento sobre o imóvel sujeito a venda executiva, mas engane-se o leitor que pense que a questão fica resolvida e o debate encerrado.

Acontece que a maior parte da doutrina e da vasta jurisprudência, sobre a questão em análise, têm dado voz à solução de sujeitar o contrato de arrendamento à mesma solução encontrada para os demais direitos reais menores, considerando que o contrato de arrendamento é considerado um verdadeiro ónus em relação ao prédio, levando por isso a que os contratos de arrendamento celebrados após à constituição de uma garantia real prioritária (hipoteca) sobre o imóvel objeto de venda executiva caduquem nos termos do n.º 2 do 824 do Código Civil. Subjacente a este entendimento, encontra-se o fundamento de não permitir que a locação tenha um regime mais favorável, nem mais desfavorável que um direito real de gozo menor.

Simplificando, o arrendamento apenas se mantém caso seja anterior à constituição da hipoteca sobre o referido imóvel. No cenário inverso, ou seja, se o contrato de arrendamento for posterior à hipoteca, então, entendemos que o arrendamento caduca com a venda executiva.

Outras questões ficaram por tratar neste artigo, igualmente pertinentes, mas incompatíveis com esta rubrica, como a legitimidade para deduzir embargos de terceiro.

*Alertamos para o facto de alguns leitores enviarem documentos com dados pessoais, o que ao abrigo do Regulamento Geral sobre a Proteção de dados (RGPD) não é aconselhável, já que os mesmos não serão abertos ou lidos. 

**Sublinhamos que as respostas no âmbito da presente rubrica, não se integram no âmbito de uma prestação de serviços de consultoria jurídica, a qual se rege pelos termos previstos no Estatuto da Ordem dos Advogados, pelo que não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador.