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O que acontece ao Contrato de Arrendamento Habitacional em caso de morte do inquilino?

Jametlene Reskp/Unsplash
Jametlene Reskp/Unsplash
Autor: Redação

A dinamização do mercado de arrendamento há muito que é “desejada” entre senhorios e inquilinos, apesar das rendas estarem a subir em todo o país. Mas este é, também, um tema sensível e que gera muitas dúvidas. Sabes, por exemplo, o que acontece ao Contrato de Arrendamento Habitacional em caso de morte do inquilino?

Este é o tema de hoje no consultório jurídico de imobiliário, assegurado pela sociedade de advogados BAS para o idealista/news, na sequência de questões colocadas por leitores.

Envia a tua questão por email para: redaccao@idealista.com. Este consultório não tem capacidade para responder individualmente a todas as questões que nos chegam, mas assumimos o compromisso de responder ao máximo, selecionando e agrupando as mesmas por temas.

Têm chegado ao consultório jurídico várias questões sobre os efeitos da morte do inquilino no âmbito do contrato de arrendamento, pelo que esta semana iremos abordar este tema.

Desde já se esclarece que verificadas determinadas condições o contrato de arrendamento se pode transmitir para ascendentes, descendentes ou outras pessoas que vivessem com o inquilino falecido. Falamos a este propósito da transmissão do contrato de arrendamento por morte do arrendatário.

Um dos primeiros passos para saber qual o regime jurídico a aplicar consiste em analisar a data de celebração do Contrato de Arrendamento, sendo que existem essencialmente dois regimes distintos:

  • O Regime Jurídico aplicável aos contratos celebrados antes e durante a vigência do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro); 
  • O Regime Jurídico aplicável aos contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).

Quanto aos contratos celebrados antes e durante a vigência do RAU, são aplicáveis as normas do artigo 57.º do NRAU, por força das normas transitórias estatuídas nos artigos 26.º n.º 2 e 28.º n.º 1 do mesmo diploma, pelo que:

O Contrato de Arrendamento não caduca por morte do inquilino primitivo – leia-se pela morte da pessoa que originalmente celebrou o contrato de arrendamento com o senhorio – quando sobrevivam:

  • a)    Cônjuge com residência no locado;
  • b)    Pessoa com quem ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;
  • c)    Ascendente no 1.º grau (entenda-se, o pai ou a mãe) que com ele convivesse há mais de três anos;
  • d)    Filho ou enteado, com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimentos de ensino médio ou superior;
  • e)    Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, com deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%;
  • f)    Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado seja inferior a 5 RMNA.

A posição de arrendatário transmite-se pela ordem das respetivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho.

Se à data da morte do inquilino, o titular do direito à transmissão tiver outra casa, própria ou arrendada, nas áreas dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país, o direito à transmissão já não se verifica.

Quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente, há transmissão por morte entres eles.

Se o ascendente a quem a posição de arrendatário se transmite tiver menos de 65 anos à data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos.

Quando o Contrato de Arrendamento se transmita nos termos da supra referida alínea d), este fica submetido ao NRAU:

  • Na data em que o filho ou enteado do arrendatário falecido adquira a maioridade; 
  • Quando o filho ou enteado frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade, ou curso de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos de idade.

Em ambos os casos, na falta de acordo entre as partes, aplica-se o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos.

Importa referir que os contratos com prazo certo, quando não sejam denunciados por nenhuma das partes, renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo que numa das situações acima descritas, o contrato seria automaticamente renovável pelo prazo de 2 anos.

Quanto aos contratos celebrados depois da entrada em vigor do NRAU, são lhes aplicáveis as regras previstas no artigo 1106.º do Código Civil, que estatui que o arrendamento para habitação não caduca por morte do inquilino quando lhe sobreviva:

  • a)    Cônjuge com residência no locado;
  • b)    Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;
  • c)    Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.

Importa referir que a União de Facto é a situação jurídica de duas pessoas que, independentemente do sexo, vivam em condições análogas às dos cônjuges há mais de dois anos. Assim, preenchem os requisitos da alínea b) as pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges há mais de um ano.

Por outro lado, economia comum é a situação em que se encontram as pessoas que vivem em comunhão de mesa e habitação há mais de dois anos e tenham estabelecido uma vivência em comum de entreajuda ou partilha de recursos. Consideram-se nestas situações os agregados familiares constituídos por duas ou mais pessoas, desde que pelo menos uma delas seja maior de idade.

Caso existam várias pessoas com direito à transmissão, a posição do inquilino transmite-se, em igualdade de circunstância, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que com o falecido vivesse em União de Facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.

Também neste caso, o direito à transmissão não se verifica se, à data da morte do inquilino, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos conselhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo conselho quanto ao resto do país.

Por fim, note-se que a morte do inquilino nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do óbito. 

Sublinhamos que as respostas no âmbito da presente rubrica, não se integram no âmbito de uma prestação de serviços de consultoria jurídica, a qual se rege pelos termos previstos no Estatuto da Ordem dos Advogados, pelo que não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador.