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Governo prepara plano para atrair investidores a construir e promover casas a preços acessíveis

Secretária de Estado da Habitação revela novidades em entrevista ao idealista/news e faz ponto de situação das medidas em curso para reforçar a oferta pública de habitação.

Autor: Tânia Ferreira

Aumentar o número de casas disponíveis no mercado a preços acessíveis. Este é o grande objetivo da secretária de Estado da Habitação e é, para alcançar este desígnio, que diz orientar todos os esforços e estratégias. Ana Pinho considera que, em Portugal, a solução para a crise habitacional não passa por limitar os preços do arrendamento por via administrativa - como se quer fazer na vizinha Espanha, por exemplo - sob o risco de se "perderem ainda mais casas".

Defende antes o reforço da oferta pública de habitação, nomeadamente, com base em incentivos ao setor privado, que tornem aliciante e rentável o investimento no arrendamento a custos abaixo do mercado. Uma das novidades passa por criar "um plano alargado de oferta pública, com vários modelos de promoção direta e incentivo à promoção pelos privados e cooperativas", que será anunciado nos "próximos meses", tal como revela a governante em entrevista ao idealista/news. Neste momento, está a ser "avaliado o património do Estado e municípios que tem potencial para este fim".

Que ponto de situação faz das medidas que o Governo tem em curso para fomentar o acesso à habitação?

A sua larga maioria orienta-se para a promoção de mais oferta pública, invertendo a tendência das últimas décadas de redução. Vamos agora arrancar em força com a operacionalização dos instrumentos, criados na legislatura anterior, para promover mais oferta habitacional para as famílias mais carenciadas, bem como para criar a primeira bolsa nacional de arrendamento para a classe média a custos acessíveis. Paralelamente, estamos na fase de implementação e finalização da concretização de instrumentos que visam incentivar o setor privado a poder ter também uma oferta habitacional a custos mais acessíveis, mais estável e de longa duração. 

Vamos agora arrancar em força com a operacionalização dos instrumentos, criados na legislatura anterior, para promover mais oferta habitacional para as famílias mais carenciadas, bem como para criar a primeira bolsa nacional de arrendamento para a classe média a custos acessíveis.

No mais imediato, quais são os passos que vão ser dados?

Contamos, nos próximos meses, apresentar um plano alargado de oferta pública, com vários modelos de promoção direta e incentivo à promoção pelos privados e cooperativas. 

Por outro lado, estamos a trabalhar na implementação de algumas medidas, tomadas no ano passado, em matéria fiscal para promover mais oferta, como o agravamento do IMI para os imóveis devolutos. E queremos alargar, no âmbito do Orçamento do Estado, esse mesmo agravamento a edifícios em ruínas e terrenos expectantes, em zonas de forte pressão urbanística, porque consideramos que quanto mais oferta tivermos, mais hipóteses teremos de os preços do mercado se reajustarem e equilibrarem.

Do ponto de vista dos incentivos ao setor privado, temos ainda em marcha o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), que foi regulamentado há cerca de meio ano, e que ganha um novo impulso agora com a anunciada chegada da primeira oferta de seguros no mercado, e que se soma à isenção de impostos que já era oferecida para os contratos estabelecidos no âmbito do programa. Estamos a chegar a um momento em que, em Portugal, passa a ser não só mais rentável, como mais seguro arrendar casas abaixo do preço de mercado, ou seja, a custos acessíveis.

O PAA está, portanto, agora pronto a começar a entrar em velocidade cruzeiro?

Queremos que o programa possa chegar a toda a gente e que todos percebam as suas vantagens. E, para isso, acreditamos que é muito importante promover a divulgação e o encontro entre a oferta e a procura. Por essa mesma razão, temos estado a trabalhar, lado a lado, com as plataformas eletrónicas e o setor da mediação. Contamos, nas próximas semanas, assinar um protocolo que torne possível as pessoas (proprietários e inquilinos) encontrarem-se no mercado, com a ajuda destes parceiros.

Gostaría ainda de destacar que, no PAA, não há um euro gasto que não seja diretamente para um contrato de arrendamento a custos acessíveis. O Estado somente prescinde de coleta de receita para os contratos efetivamente celebrados. É um programa de total eficiência de recursos e consideramos que vai dar um impulso fundamental para o acesso ao direito à habitação. 

Estamos a chegar a um momento em que, em Portugal, passa a ser não só mais rentável, como mais seguro arrendar casas abaixo do preço de mercado, ou seja, a custos acessíveis.

Em que consiste o novo plano alargado de oferta pública?

Neste momento ainda está a ser desenhado. Mas a lógica é que, havendo terrenos e imóveis disponíveis e que fazem sentido integrarem o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, possam ser desenvolvidos projetos de promoção direta ou por outras vias.

Temos de fazer uma avaliação do património do Estado e perceber o seu potencial, se servem para arrendamento a custos acessíveis e a forma mais adequada de atuar. É isso que está a ser estudado e vamos apresentar nos próximos meses.

Não obstante, posso dizer que parte significativa do programa já está no terreno. O Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado é um instrumento para a promoção de oferta pública para arrendamento acessível. Neste momento, temos projetos a serem desenvolvidos, em licenciamento e pedidos de informação prévia a acontecer. 

Por exemplo, foi lançado em julho passado o plano habitacional para Almada poente. São 3.500 habitações em terrenos do IRHU cuja primeira fase já arrancou, estando agora aberto o concurso público para os projetos para os três primeiros lotes. Tudo isto já faz parte desse plano.

Temos de fazer uma avaliação do património do Estado e perceber o seu potencial, se os imóveis e terrenos servem para arrendamento a custos acessíveis e a forma mais adequada de atuar. É isso que está a ser estudado e vamos apresentar nos próximos meses.

Em Espanha, o novo Governo está a dar passos para limitar os preços do arrendamento, por via administrativa, nas zonas de maior pressão. Esse modelo faria sentido em Portugal?

Não acreditamos que a melhor via para Portugal seja uma limitação administrativa do preço das rendas. Mesmo, em 2012, com a liberalização sem precedentes do mercado de arrendamento não se fomentou mais oferta, pelo contrário, continuaram-se a perder casas.

Na anterior legislatura, reequilibrámos o enquadramento legal e regulamentar para combater a total desproteção e desequilíbrio, gerados por essa lei, mas sabemos que uma das razões fundamentais para se continuarem a perder casas é a concorrência com outras formas de exploração dos mesmos espaços, que são mais rentáveis, a par do surgimento de uma nova procura, com maior capacidade financeira. Por isso, se a resposta for limitar administrativamente os preços, o nosso receio é que esta perda que estamos a ter de oferta acelere ainda mais. O que queremos é ter mais casas e, por isso, a aposta que estamos a fazer é a oferta pública de incentivos.

Se aos incentivos fiscais, que falei no âmbito do PAA, somarmos a revisão da portaria de habitação a custos controlados, que faz com que qualquer investimento para habitação a custos acessíveis, de construção nova ou reabilitação, seja com 6% de IVA, isto torna-se de facto mais competitivo e aliciante para os proprietários. E o que nós precisamos é de mais oferta, mais investimento, mais casas no mercado em condições de estabilidade e acessibilidade, sejam de propriedade privada ou pública.

Se a resposta for limitar administrativamente os preços, o nosso receio é que esta perda que estamos a ter de oferta acelere ainda mais. O que queremos é ter mais casas e, por isso, a aposta que estamos a fazer é a oferta pública de incentivos.

Além disso introduziram na proposta do OE2020 uma tributação agravada para o Alojamento Local (AL) nas zonas de contenção…

É verdade, mas mesmo assim, a nível tributário, se o arrendamento não for a custos acessíveis ainda não é competitivo face à tributação do AL. Por isso, confiamos mais nas outras medidas que existem de incentivo à oferta, como a que criámos para facilitar a vida a quem colocou a sua habitação em AL e agora já não considera que seja esse o melhor caminho. Ou seja, a suspensão da isenção de tributação de mais valias até passar para arrendamento habitacional, desde que lá permaneça, pelo menos, cinco anos.

Por outro lado, agora quando há uma operação urbanística os municípios podem solicitar que as contrapartidas sejam dadas em arrendamento habitacional para custos acessíveis, em vez dos tradicionais equipamentos, espaços verdes, etc. 

Todos estes instrumentos têm por objetivo contribuir para que se chegue a um cenário de estabilização, onde a larga maioria dos portugueses possa aceder à habitação e os que têm recursos mais baixos possam ter uma oferta pública que cobre facto essa dificuldade.

Tudo isto em conjunto cria um cenário completamente diferente e muito mais vantajoso para o arrendamento habitacional do que a que tínhamos há dois anos. Ou seja, mudou de facto todo o enquadramento desta atividade, mas temos de dar o tempo para as medidas serem conhecidas e serem aplicadas.

Só para dar um exemplo, o agravamento do IMI do ano passado ainda não teve sequer efeito porque não houve tempo. Gostaríamos que não fosse assim, mas tudo isto demora até ser de facto possível ver os resultados finais de todos estes instrumentos criados.

Todos estes instrumentos têm por objetivo contribuir para que se chegue a um cenário de estabilização, onde a larga maioria dos portugueses possa aceder à habitação e os que têm recursos mais baixos possam ter uma oferta pública que cobre facto essa dificuldade.

Mas entretanto que datas e números de oferta de habitação acessível tem para dar às famílias portuguesas?

Cada programa tem objetivos específicos. Para o Primeiro Direito, orientado para as famílias mais carenciadas, temos o objetivo de, até abril de 2024, dar solução habitacional a 26 mil famílias identificadas em 2017 e 2018.

No âmbito do programa da promoção pública do parque habitacional para arrendamento acessível, no final da legislatura, esperamos chegar a cerca de 25 mil habitações, entre Estado e municípios.