Como vender uma casa em Portugal a estrangeiros

O processo de compra e venda de um imóvel sito em Portugal quando o comprador é estrangeiro é, em quase tudo, semelhante aquele que teria lugar caso o comprador fosse um cidadão nacional. Contudo, existem algumas particularidades que importa ter em conta para que o processo de compra e venda corra de forma célere e sem percalços. Analisamos tudo sobre este assunto com fundamento jurídico.

A Constituição Portuguesa prevê que os estrangeiros e os apátridas que se encontrem ou residam em Portugal gozam dos direitos e estão sujeitos aos mesmos deveres que um cidadão português, não existindo qualquer restrição a que um cidadão estrangeiro possa adquirir ativos imobiliários, seja em seu nome pessoal ou mediante uma empresa totalmente ou parcialmente detida por si. Como tal, vender uma casa em Portugal a um cidadão estrangeiro não poderia deixar de ser um processo em quase tudo semelhante aquele que teria lugar caso o comprador fosse um cidadão nacional, tal como explica a Belzuz Abogados*, neste artigo preparado para o idealista/news.

Conforme explicado no artigo “Tudo o que é preciso para vender uma casa em Portugal”, vender uma casa em Portugal é um processo que poderá revestir-se de alguma complexidade. Assim, no presente artigo iremos apenas focar-nos nas particularidades e cuidados a ter quando o comprador é um cidadão estrangeiro.

Primeiro passo é ter NIF português

Um dos requisitos indispensáveis, seja para a aquisição definitiva de uma propriedade ou para a assinatura de um contrato promessa de compra e venda é a obtenção do NIF português (Número de identificação fiscal português) por parte do cidadão estrangeiro. Em circunstancias normais, para obter o NIF o cidadão estrangeiro poderia deslocar-se a um serviço de finanças ou loja do cidadão e solicitar a sua inscrição junto das autoridades tributarias, mas devido à pandemia da Covid 19, o pedido de atribuição de NIF a cidadão estrangeiro deverá ser efetuado mediante o agendamento prévio para atendimento presencial junto do Centro de Atendimento Telefónico da Autoridade Tributária ou, em alternativa, através do Portal da Autoridade Tributária, no e-balcão, por uma pessoa singular ou coletiva (com domicilio fiscal em território português), que será registada, como representante fiscal, do cidadão estrangeiro na base de dados da autoridade Tributária.

Importa ainda salientar que um cidadão estrangeiro poderá solicitar o NIF como residente ou não residente. Um cidadão estrangeiro que queira solicitar a atribuição do NIF como residente deve apresentar um documento de identificação ou o seu Passaporte e título de autorização de residência (se for cidadão da UE fica dispensado da autorização de residência, sendo suficiente o Certificado de Registo de Cidadão da União Europeia, emitido pela Câmara Municipal da área da residência). Já um cidadão estrangeiro que queira solicitar a atribuição do NIF como não residente, caso declare a residência no estrangeiro, em país terceiro, isto é, não pertencente à UE ou Espaço Económico Europeu (Noruega, Islândia e Liechtenstein), deverá designar um representante fiscal com domicílio fiscal em Portugal (pessoa singular ou coletiva).

A figura do representante fiscal será importante para os cidadãos estrangeiros que não desejem tornar-se residentes em Portugal já que, na prática, ele será o elo de ligação formal entre a Autoridade Tributária e Aduaneira e o contribuinte.

Por fim, caso o comprador não esteja em Portugal, será aconselhável que este nomeie um representante, designadamente um advogado que o represente e aconselhe durante o processo de compra e o possa representar na assinatura de contratos e outros atos necessários à aquisição do imóvel. Caso seja outorgada uma procuração para que o representante do comprador o represente no ato de aquisição do imóvel, o documento deverá ser exarado com termo de autenticação.

*Ricardo Pires Jordão, Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal