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Despejar um inquilino: como usar o procedimento especial de despejo

Procedimento administrativo, tratado através do BNA, é uma alternativa aos tribunais mais rápida e económica. Explicamos tudo.

Despejar um inquilino
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Autor: Redação

Um contrato de arrendamento nem sempre corre bem e para resolver problemas como, por exemplo, conseguir que um inquilino desocupe um imóvel, o mais imediato é pensar em recorrer aos tribunais. Mas existem outras possibilidades. Neste caso, os senhorios podem recorrer ao procedimento especial de despejo. O que é, como funciona e quando se pode utilizar? Respondemos a estas e outras questões com fundamento jurídico.

Regra geral, a cessação do contrato de arrendamento torna imediatamente exigível a desocupação do local arrendado e a sua entrega, tal como explica a Belzuz Abogados*, neste artigo preparado para o idealista/news. Se o contrato for resolvido com base no incumprimento de uma das partes, a desocupação do locado será exigível após o decurso de um mês a contar da resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes. Mas o que poderá o senhorio fazer se, findo o contrato de arrendamento, o arrendatário não desocupar o locado?

Despejar um inquilino
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Alternativa aos tribunais mais rápida e económica

Sem prejuízo de ter sempre a possibilidade de recorrer aos tribunais caso o inquilino não entregue o imóvel, o senhorio poderá recorrer ao procedimento especial de despejo.

O procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes.

Este procedimento administrativo corre termos no Balcão Nacional do Arrendamento no qual só há intervenção do juiz e audiência de julgamento em caso de apresentação de oposição ao requerimento de despejo, constituindo assim uma alternativa que poderá resultar numa resolução rápida e económica para o senhorio.

Cumpre esclarecer que o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo desde que previamente tenha sido comunicado ao arrendatário o montante que se encontra em dívida.

Despejar um inquilino
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Condições para se poder utilizar este procedimento administrativo

O procedimento especial de despejo poderá ser utilizado quando (1) estejamos perante um contrato de arrendamento (2) cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC (3) nos casos de:

  • Revogação do contrato de arrendamento (por acordo)
  • Oposição à renovação quer do senhorio quer do arrendatário
  • Caducidade pelo decurso do prazo fixado no contrato
  • Denúncia do contrato pelo senhorio ou arrendatário
  • Resolução do contrato (por incumprimento da obrigação de pagamento da renda, por exemplo)

Como tratar e que custos há?

O requerimento de despejo é apresentado, em modelo próprio, tendencialmente eletrónico, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, podendo ser apresentado pelo próprio senhorio na medida em que não é obrigatória a constituição de advogado ou solicitador nesta fase. Contudo, para apresentar a oposição o inquilino terá de constituir mandatário.

Importa referir que caso haja mais que um arrendatário ou caso o local arrendado seja uma casa de morada de família, o senhorio deverá identificar os nomes e domicílios de todos os arrendatários e de ambos os cônjuges, consoante o caso.

O procedimento considera-se iniciado na data do pagamento da taxa devida pelo senhorio, nomeadamente:

  • 25,50 euros se o valor do procedimento especial de despejo foi igual ou inferior a 30.000,00 euros
  • 51,00 euros se o valor do procedimento especial de despejo foi superior a 30.000,00 euros

(O valor do procedimento especial de despejo corresponde ao valor da renda de dois anos e meio acrescido do valor das rendas em dívida.)

Como têm de proceder o inquilino e o senhorio?

O inquilino será então notificado pelo Balcão Nacional do Arrendamento por carta registada com aviso de receção, dispondo de 15 dias a partir da notificação do requerimento de despejo para:

  • Desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao requerente a quantia pedida, acrescida da taxa por ele liquidada; ou
  • Deduzir oposição; e / ou
  • Requerer o diferimento da desocupação do locado;
Desocupar um imóvel
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Caso o inquilino não constitua mandatário, não deduzindo oposição ao requerimento de despejo, este é automaticamente convertido em título de desocupação do locado, tendo o inquilino 30 dias para proceder à retirada dos seus bens sob pena de, ultrapassado esse prazo, estes serem considerados abandonados. Após o decurso desse prazo, o senhorio poderá então tomar posse do locado – o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efetivar a posse do imóvel.

se o inquilino se opuser ao requerimento de despejo, haverá lugar a audiência de julgamento, devendo o senhorio constituir igualmente mandatário para a realização de um julgamento cuja tramitação será consideravelmente mais célere devido aos prazos mais curtos que se encontram previstos para este tipo de julgamento.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal