O mercado de habitação muito mudou nos últimos quatro anos em Portugal. Os preços das casas à venda continuaram a subir mesmo durante a pandemia da Covid-19. Mas os rendimentos disponíveis das famílias não acompanharam esta evolução, ficando até mais pressionados pela alta inflação. Como se não bastasse, também os juros no crédito habitação estão a escalar há cerca de ano e meio, dificultando a vida de quem quer avançar com a compra de casa. Os dados do idealista/data espelham bem esta realidade: comprar uma habitação em Portugal ficou 42% mais caro entre junho de 2019 e junho de 2023. E com a subida dos juros, o salário necessário para garantir uma taxa de esforço de 30% no crédito habitação (a recomendada) mais do que duplicou em apenas quatro anos.
Recuamos a 2019, antes da pandemia e da guerra na Ucrânia eclodir em solo europeu. Já nessa altura os preços das casas estavam em alta, refletindo as subidas praticamente contínuas dos anos anteriores. Uma família conseguia comprar uma casa com dois quartos em Portugal (após negociação) pelo valor mediano de 147.604 euros, tendo de ter poupado mais de 44 mil euros para dar 20% de entrada no crédito habitação e pagar outras despesas relativas à compra de casa (como a escritura, o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis – IMT, imposto de selo, entre outras).
Numa altura em que custo de endividamento das famílias para a aquisição de casa estava em 1,31% em Portugal, segundo os dados do Banco Central Europeu (BCE), uma família que avançasse com um crédito habitação no segundo trimestre de 2019 (com financiamento de 80% e prazo de 30 anos) pagaria uma prestação da casa de 396 euros por mês, o equivalente a 4.757 euros por ano. Portanto, para pagar a prestação da casa de forma que a taxa de esforço não superasse os 30% - tal como é recomendado pelo Banco de Portugal – o agregado familiar teria de auferir 1.133 euros líquidos por mês (15.857 euros líquidos por ano), calcula o idealista/data.
Agora, a realidade em Portugal é bem diferente. Mesmo depois da negociação, as famílias estão a comprar casas de tipologia T2 pelo valor mediano de 209.689 euros no segundo trimestre de 2023, um preço 42% superior face ao mesmo período de 2019. E as poupanças necessárias para avançar com a aquisição da habitação subiram na mesma medida para 62.907 euros. Além das casas estarem bem mais caras, os custos do financiamento bancário triplicaram para 4,14%. Tudo isto fez aumentar as prestações da casa para 807 euros/mês em 2023, mais do dobro da registada em 2019. Também o salário líquido necessário para que as prestações da casa não pesem mais de 30% no orçamento familiar duplicou entre estes dois momentos para cerca de 2.306 euros/mês (32.281 euros/ano).
"Com a subida das taxas de juro, o esforço das famílias para o pagamento das prestações dos créditos habitação tem sido cada vez maior. Desta forma, é cada vez mais importante procurar diferentes alternativas no mercado seja para quem pretende um empréstimo para aquisição de um imóvel ou para quem pretende melhorar as condições atuais do seu crédito habitação", aponta Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, considerando que, por isso mesmo, o apoio de um intermediário de crédito pode ser uma "ajuda preciosa".
Onde é que o salário necessário para comprar casa sem esforço mais subiu?
As casas para comprar em Portugal ficaram mais caras em todas as capitais de distritos portuguesas entre o segundo trimestre de 2019 e igual período de 2023, à exceção de Portalegre (-23%). Somando este facto à subida dos juros no crédito habitação, observa-se um aumento da prestação da casa em todas as cidades. Em resultado, o salário líquido necessário para pagar as prestações sem que a taxa de esforço supere os 30% mais do que duplicou em 13 capitais de distrito nos últimos quatro anos, revelam os dados do idealista/data.
Foi em Vila Real onde este aumento foi mais expressivo. Nesta cidade, comprar uma casa com dois quartos custou, em termos medianos, 138 mil euros no segundo trimestre de 2023, mais 98% do que no mesmo período de 2019. Com a subida dos juros, as famílias têm de ter um rendimento disponível de 1.523 euros por mês (ou 21.328 euros por ano), para que a prestação da casa de 533 euros/mês não supere 30% do seu salário. Isto é, têm de ter quase o triplo do salário disponível face a 2019 para comprar uma casa sem esforço.
Entre as cidades em que o salário necessário para pagar a prestação da casa - com taxa de esforço de 30% - mais subiu em quatro anos está Ponta Delgada (+175%), Viana do Castelo (+173%), Faro (+153%) e Leiria (+141%), mostram os dados.
Já no fundo da tabela está Portalegre, onde os preços das casas para comprar desceram 23% desde 2019, fixando-se em 54.363 euros no segundo trimestre de 2023. Mas com a subida dos juros no empréstimo bancário, verificou-se um aumento de 10% nos rendimentos disponíveis necessários para pagar a prestação da casa sem que a taxa de esforço supere os 30%.
As subidas menos expressivas dos salários necessários para pagar a casa foram observadas ainda na Guarda (+53%), em Beja (+65%), em Bragança (+70%), em Lisboa (+74%), no Porto (+91%) e em Castelo Branco (+92%) - muito embora sejam também elevadas.
Qual é o salário mais elevado para comprar casa em cada cidade?
Sem surpresa, Lisboa é a cidade onde comprar casa é mais caro: o preço mediano fixou-se em 411.472 euros entre abril e junho de 2023. E, por conseguinte, para viver na capital portuguesa é preciso ter mais poupanças e estar preparado para pagar uma prestação da casa mais elevada, que se fixou em 1.584 euros mensais, considerando um crédito habitação financiado a 80% com custo de 4,14% em maio de 2023, segundo os dados do BCE. Aqui as famílias têm de disponibilizar um salário líquido de 4.525 euros/mês (mais de 63 mil euros por ano), para que a prestação da casa não pese mais de 30% no seu rendimento.
Logo a seguir está o Funchal, onde comprar casa custou 327.879 euros na primavera deste ano. Para viver na capital madeirense, as famílias têm de ter poupanças de quase 100 mil euros para fazer face às despesas iniciais com a compra da casa (20% do valor para a entrada no crédito e mais 10% para outras despesas, como impostos). E têm ainda de auferir 3.605 euros líquidos por mês para conseguir pagar uma prestação da casa de 1.262 euros sem que a taxa de esforço supere os 30%.
Também em Faro e no Porto os agregados familiares têm de ganhar salários líquidos superiores a 3.200 euros mensais para conseguir que a prestação da casa – que é superior a 1.100 euros/mês em ambas as cidades – não represente mais de um terço do rendimento disponível.
Mas, afinal, quais são as cidades onde é possível pagar a prestação da casa sem esforço recebendo menos de 1.000 euros líquidos por mês? Segundo os cálculos do idealista/data, há cinco cidades onde é possível fazê-lo, nomeadamente Portalegre, Guarda, Castelo Branco, Beja e Bragança. Também são estas cidades onde os preços das habitações à venda são mais acessíveis aos bolsos das famílias, uma vez que as casas custam nestas cidades menos de 80 mil euros.
O que é visível é que quanto maior os preços das casas nas diferentes capitais de distrito do país, também maior será a poupança requerida para comprar uma habitação, assim como o salário líquido necessário para que a prestação da casa não pese mais de um terço do rendimento familiar.
Metodologia
Para realizar este estudo, o idealista/data calculou os preços das casas T2, em termos medianos, após negociação em baixa do valor da habitação anunciado no idealista. As poupanças necessárias para comprar casa dizem respeito à entrada da casa para o crédito habitação (20% do valor da compra), somado a outras despesas relacionadas com a transação, como impostos e a escritura (10% do valor da compra).
Para calcular a prestação da casa inicial, foi considerado o custo de financiamento de comprar casa em Portugal em maio de 2019 (1,31%) e em maio de 2023 (4,14%), aplicáveis aos créditos habitação contratados em junho de cada ano, segundo os dados disponibilizados pelo Banco Central Europeu (BCE). O crédito habitação foi calculado com financiamento de 80% e prazo de 30 anos.
Depois, foram calculados os rendimentos líquidos necessários (por ano e por mês) que cada agregado deve receber para que o pagamento da prestação da casa não represente uma taxa de esforço superior a 30%, o valor recomendado pelo Banco de Portugal.
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