Fixar a prestação da casa: guia do novo apoio ao crédito habitação

As medidas de apoio ao crédito habitação anunciadas pelo Governo, para mitigar o impacto da subida dos juros nos custos dos empréstimos, já foram publicadas em Diário da República. A partir de 2 de novembro e até fim de março de 2024, os clientes podem pedir ao banco a fixação da prestação da casa durante dois anos. Mas há regras e critérios que é preciso cumprir, e situações que podem ditar a exclusão de acesso ao apoio. Explicamos neste guia.  

Para atenuar o impacto dos juros e assegurar “previsibilidade e estabilidade às famílias com crédito habitação na gestão dos seus orçamentos familiares”, o Governo decidiu criar uma “uma medida, excecional e temporária, que permite reduzir a prestação paga pelos mutuários de crédito habitação e estabilizá-la pelo prazo de dois anos”.

De acordo com o decreto-lei n.º 91/2023, “os mutuários de contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente, contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa de juro variável, podem determinar a revisão da prestação, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da Euribor a 6 meses”.

Mais explica o Governo que a “diferença entre a prestação que seria devida nos termos do contrato e aquela que resulta da fixação é paga posteriormente, podendo ser amortizada antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo para o mutuário”.

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Quem pode pedir para congelar a taxa?

A medida de fixação da prestação aplica-se aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca, que preencham, à data do pedido apresentado pelo mutuário, cumulativamente, os seguintes requisitos:

• Tenham sido celebrados até 15 de março de 2023 ou até ao limite do prazo fixado no n.º 1 do artigo 6.º, nos casos em que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito para diferente mutuante, nos termos do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual;
• Tenham sido contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de aplicação da taxa de juro variável;
• Tenham um prazo remanescente superior a cinco anos;
• Não estejam em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;
• Cujos mutuários não se encontrem em situação de insolvência;
• Não se encontrem abrangidos por Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) ou Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI).

Isto quer dizer que quem tiver prestações da casa em atraso ou esteja a renegociar o crédito habitação pelo PARI não pode pedir ao banco para fixar a prestação da casa, deixando de forma milhares de contratos que estão a ser renegociados com os bancos.

Como funciona a fixação temporária da prestação?

Os bancos procedem à revisão da prestação do contrato de crédito, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da taxa de juro de referência do mercado interbancário europeu (Euribor) a seis meses, acrescido do spread previsto contratualmente.

• Mantém-se inalteradas as demais condições do contrato de crédito, designadamente o prazo e a periodicidade da revisão da taxa de juro prevista contratualmente;
• A taxa Euribor a seis meses a considerar será aquela que resulta da média aritmética simples das cotações diárias da Euribor a seis meses no mês anterior ao pedido;
• No decurso do período de fixação da prestação, o respetivo valor não é objeto de revisão decorrente da variação da Euribor a seis meses;
• Durante dois anos a prestação será constante e inferior à atual;
• Terminados os dois anos regressa o regime normal do contrato;
• Se as taxas de juro reduzirem durante os dois anos, o mutuário pode regressar ao contrato normal. Se voltarem a aumentar, o mutuário pode regressar a este modelo.

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Quais os prazos e como pedir o novo apoio?

O Banco de Portugal (BdP) já divulgou a Instrução do Banco de Portugal n.º 24/2023, que vem garantir que os bancos vão divulgar de forma clara e transparente toda a informação relativa a este novo apoio ao crédito habitação nos mais diversos meios de comunicação (internet, extratos bancários, aplicações, etc). E quer também que haja uma harmonização dos processos, bem como uma comunicação ao regulador dos beneficiários deste apoio.

Portanto, depois de se informarem sobre as condições da fixação da prestação da casa, um dos mutuários do crédito habitação pode apresentar o pedido ao apoio junto da instituição bancária entre 2 de novembro e 31 de março de 2024, presencialmente ou através dos canais que esta disponibilize para esse efeito.

Após a receção do pedido, os bancos têm 15 dias para enviar uma proposta que deve contemplar:

• Uma estimativa do montante diferido;
• Plano de reembolso indicativo do montante diferi do e a respetiva evolução do capital em dívida;
• A comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e os valores das prestações que seriam fixadas;
• A comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o que resultar da aplicação da medida, incluindo o montante total imputado aos mutuários para cada uma das situações.

No prazo de 30 dias a contar da receção da informação, os clientes têm de informar o banco se aceitam a aplicação da medida de fixação da prestação ao seu contrato de crédito, considerando-se que não pretendem aceder à medida se nada disserem naquele prazo. Além disso, no caso de o contrato de crédito ter mais do que um mutuário, a adesão à medida depende da aceitação de todos.

O decreto-lei frisa ainda que as instituições não podem cobrar comissões ou encargos pela aplicação da medida de fixação da prestação, “nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários”.

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Tenho de fixar a taxa por 2 anos obrigatoriamente?

• A medida de fixação da prestação aplica-se às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes à data da aceitação, pelos mutuários, segundo o documento;
• A aplicação da medida de fixação da prestação suspende-se, de imediato, quando o indexante do contrato de crédito for inferior ao determinado nos termos do decreto;
• A fixação da prestação que se encontre suspensa é retomada automaticamente sempre que o valor do indexante do contrato de crédito seja superior ao determinado na nova lei;
• Quem entrar em incumprimento e se atrasar no pagamento das prestações deixa de ter acesso ao apoio;
• Os clientes podem pedir, a qualquer momento, a cessação da fixação da prestação;
• O fim ou a suspensão da aplicação da medida de fixação da prestação, determina a retoma da aplicação das condições previstas no contrato de crédito.

Quando será pago o valor diferido?

• Começará a ser pago 4 anos após o final do período de fixação da prestação;
• O pagamento será diluído na maturidade remanescente do empréstimo;
• A diferença poderá ser amortizada antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo.
• Além disso, o montante do capital em dívida, à data da cessação da medida de fixação da prestação, não pode ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação.

Fixar a prestação implica pagar mais juros no final do contrato?

Sim. O Banco de Portugal (BdP) veio confirmar que a fixação da prestação da casa vai implicar mais pagamento de juros. "Desde o momento da adesão, o montante de juros pago mensalmente será sempre superior ao que seria pago se não tivesse aderido a esta medida”, explicou o BdP a um cliente bancário que colocou esta questão no portal do regulador. “Isto resulta de a taxa de juro aplicável continuar a ser a contratada e de, adicionalmente, ter de pagar juros pelo adiamento do reembolso do capital. Assim, o montante total de juros a pagar será sempre superior", esclareceu.

Esta é uma informação que deverá estar clara para os mutuários que pedirem acesso à fixação temporária da prestação da casa. Os bancos vão ter de explicar às famílias que durante os dois anos de adesão haverá uma redução da amortização do capital em dívida e um aumento do pagamento dos juros no final do contrato, especificando as respetivas quantias. Portanto, deve ficar claro que os juros pagos vão exceder o que estava previsto no plano de pagamento original.

*Notícia atualizada dia 31 de outubro, às 12h00, com mais informações divulgadas pelo Banco de Portugal