Num contexto internacional marcado pelas tensões geopolíticas na Ucrânia e no Médio Oriente, incerteza quanto à duração da restritividade da política monetária do Banco Central Europeu e deterioração das perspetivas económicas, “a probabilidade de uma correção de preços no mercado imobiliário residencial tende a aumentar”, avisa o Banco de Portugal (BdP). E tudo isto “faz aumentar o risco de crédito da carteira de crédito habitação”. Mas a escassa oferta de casas deverá mitigar o impacto da redução da procura sobre os preços.
Na sua análise sobre as principais vulnerabilidades para a estabilidade financeira em Portugal, o regulador português apontou o risco de haver “uma correção de preços no mercado imobiliário residencial, potenciada pela concretização do cenário macroeconómico” incerto, pautado pela subida de juros e instabilidade geopolítica, refere no Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2023, publicado esta quarta-feira. Além disso, “o recente quadro de incerteza política que o país vive é uma nova fonte de risco, apesar de mitigada pela esperada aprovação do Orçamento do Estado para 2024 proposto pelo atual Governo”, indica ainda.
Este risco de haver uma descida dos preços das casas deriva do arrefecimento da procura, que já é bem visível no país, uma vez que:
- a venda de casas está a cair: o número de transações diminuiu no primeiro semestre de 2023, reduzindo-se 22% em termos homólogos (-10% no segundo semestre de 2022);
- O tempo médio de venda de um imóvel estabilizou em torno de 6 meses no primeiro semestre de 2023, após a redução observada em 2022;
- Crédito habitação a cair: as novas operações de empréstimo habitação (excluindo renegociações) registaram uma contração, em termos homólogos, de 20%, entre janeiro e setembro de 2023.
Por outro lado, a procura de casas em Portugal tem sido sustentada pelos estrangeiros. “A localização geográfica de Portugal e as condições de segurança e estabilidade que o têm tornado um destino desejável continuam a suportar a procura por parte de não residentes e estrangeiros residentes”, destaca o regulador liderado por Mário Centeno.
Na última década, “o aumento da participação de compradores não residentes caraterizou o mercado imobiliário residencial em Portugal”. E no, primeiro semestre de 2023, a participação no mercado imobiliário residencial de compradores com residência fiscal fora do território nacional aumentou 2 pontos percentuais face a igual período de 2022, para 12,7% do montante de transações.
Há também quem continue a procurar o imobiliário residencial português enquanto ativo de investimento. Embora, “as aplicações alternativas de poupança se tenham tornado mais atrativas recentemente, num contexto de volatilidade nos mercados financeiros e incerteza económica, este ativo mantém relevância em termos de diversificação de carteiras”, explica o BdP. Adicionalmente, “a inflação mais elevada pode promover a procura de imobiliário residencial como reserva de valor”, acrescenta.
Oferta de casas limita impacto de queda de preços
O que o BdP também diz é que “a oferta limitada de habitação nova e a inexistência de um stock acumulado de casas disponíveis mitigam o impacto sobre os preços em caso de redução da procura”.
A verdade é que há mais casas novas à venda, mas a oferta continua a ser escassa face à procura. “O número de fogos colocados para venda aumentou na primeira metade de 2023 face ao observado em 2022, após a redução observada entre 2014 e 2021”, recorda o regulador português. Isto aconteceu apesar dos obstáculos à atividade da construção em Portugal, nomeadamente a escassez de mão de obra, o nível das taxas de juro, a falta de materiais.
A par da falta de oferta, “os custos de construção mantiveram-se elevados, embora desacelerando nos últimos meses", pelo que “estes podem continuar a refletir-se no preço dos imóveis transacionados e, em particular, dos edifícios novos”, aponta ainda.
Portanto, as limitações na oferta de novas habitações, a inexistência de um stock acumulado de casas disponíveis e a subida dos custos de construção têm contribuído para o aumento dos preços das casas no país. “O índice de preços da habitação em termos reais continuou a aumentar em Portugal até ao segundo trimestre de 2023, enquanto na área do euro se reduziu a partir do primeiro trimestre de 2022”, destaca o BdP. Os dados do INE revelam que o preço das casas em Portugal subiu 8,7% em termos homólogos nesse mesmo período.
Além disso, “a evolução no mercado de arrendamento tem acompanhado os desenvolvimentos dos preços de transação de imóveis residenciais. No segundo trimestre de 2023, o valor mediano por metro quadrado dos novos contratos de arrendamento aumentou 11% em termos homólogos”, lê-se no documento.
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