O senhorio não quer fazer obras em casa arrendada: como atuar?

Vives numa casa arrendada, é necessário fazer algumas reformas de manutenção ou melhoria do espaço, mas o proprietário do imóvel não quer nem ouvir falar do tema e evita todos os gastos referentes a obras em casa? Fica a saber o que terás de fazer nestes casos, como inquilino, bem como quais são as responsabilidades do teu senhorio. Explicamos tudo com fundamento legal.

Decorre da Lei a obrigação do senhorio de executar todas as obras de conservação no imóvel arrendado, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, que sejam impostas pela Lei ou pelo fim do próprio contrato. Só não será assim quando senhorio e arrendatário decidam em sentido contrário e o convencionem no contrato de arrendamento, prevendo os termos, condições e extensão das obras que o arrendatário estará autorizado a realizar.

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"Caso nada seja estabelecido, ou seja, quando o arrendatário não tiver autorização para realizar obras no imóvel, assim que se aperceba da sua necessidade deverá informar o senhorio de imediato, dando-lhe nota do que é necessário reparar ou solicitando a sua autorização por escrito, prévia ao início dos trabalhos. Quanto a este aspeto, é importante referir que o arrendatário pode, mesmo que não esteja autorizado a realizar obras no imóvel, proceder a pequenas alterações que se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade. No entanto, neste caso, terá de as repor no fim do contrato de arrendamento, entregando a casa como esta se encontrava", é isto mesmo que explica Marta Morais Silva, associada principal de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

Urgência das obras marca forma de agir de inquilinos e senhorios

Infelizmente, não são raras as situações em que o senhorio, apesar de ter conhecimento da necessidade da sua intervenção no imóvel que está a ser arrendado, não realiza quaisquer obras; seja por falta de zelo ou mesmo por falta de condições económicas. Nessas situações, apesar da frágil posição do arrendatário, que se vê confrontado com a necessidade de habitar numa casa que precisa de obras e com a inércia do senhorio, sempre lhe assistirão possibilidades de atuação e meios de reação.

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Assim, em primeiro lugar, é necessário apurar qual a urgência das obras:

• Quando se tratem de obras ou reparações urgentes, o arrendatário deve informar o senhorio logo que delas tenha conhecimento, para que este as execute de imediato ou num curto período de tempo. Caso o senhorio nada faça, poderá ser o arrendatário a efetuá-las, tendo direito ao reembolso das despesas que tiver na sua execução, e também a uma compensação. Nas situações em que o arrendatário não dispõe de meios económicos que lhe permitam executar as obras urgentes e esteja dependente da atuação do senhorio, poderá ser viável a apresentação de uma ação judicial de natureza cautelar e urgente com vista à realização das obras pelo senhorio, ainda que de forma coerciva.
• Quando as obras não sejam urgentes e o arrendatário não estiver autorizado a realizá-las, terá de comunicar a sua necessidade ao senhorio, não se podendo substituir a este ou, caso o pretenda fazer, não tem direito a qualquer reembolso ou compensação. Quando, mesmo tendo conhecimento da necessidade das obras, o senhorio não as execute, não restará, infelizmente, ao arrendatário, outra alternativa que não seja a apresentação da ação processual respetiva, com as inerentes delongas.

Quando é que o inquilino pode fazer obras na casa arrendada sem autorização do senhorio?

Existem ainda situações em que o arrendatário poderá realizar obras na casa arrendada, ainda que não esteja autorizado pelo senhorio: nos casos em que são necessárias obras para correção de más condições de segurança, salubridade ou melhoria do arranjo estético do imóvel, após comunicação dessa intenção ao senhorio, quando este não as realize, mesmo após ter sido intimado pela Câmara Municipal para o efeito. Neste caso, existe também direito ao arrendatário de ser compensado pelas obras que realizou.

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A mesma solução se aplica aos casos em que o senhorio não executa obras determinadas pela administração do condomínio do prédio, podendo o arrendatário substituir-se ao senhorio e realizar as mesmas, tendo direito a compensação, o que também ocorre nas situações em que o arrendatário realiza reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, na falta ou impedimento do administrador do condomínio.