Converter lojas em casas "atrai investidores e pode reduzir preços"

Melhorar o acesso à habitação é um grande desafio em Portugal, que deve ser encarado por várias vias, desde a construção à reabilitação de casas. Mas não só. A conversão de usos dos imóveis, nomeadamente, de lojas e escritórios em casas é uma tendência que está a ganhar força no país para ajudar a aumentar a oferta de casas. E está a ganhar fôlego, sobretudo, depois de o simplex dos licenciamentos urbanísticos ter entrado em vigor no início de 2024. “A medida visa equilibrar a oferta com a procura habitacional (…), contribuindo para uma maior diversidade na habitação”, apontam em entrevista ao idealista/news Paulo Duval Sobreira, arquiteto no Atelier Duval Sobreira, e Sofia Calamote, advogada na Legal In, que se uniram para transformar lojas e escritórios em casas no Porto.

A conversão de lojas e escritórios em casas é uma atividade já desenvolvida em Portugal, que ganhou novo impulso depois de o diploma do simplex (Decreto-Lei n.º 10/2024) ter sido publicado no início deste ano ainda pela mão do antigo Governo de António Costa. Além de passar a ser possível mudar o uso destes imóveis comerciais para habitação sem ter de pedir autorização do condomínio, o simplex “traz modernização, desmaterialização de documentos, uniformização de documentos necessários, acrescentando muita segurança ao ‘trânsito jurídico’”, consideram os especialistas do Porto, que se uniram para ajudar proprietários e investidores a fazer esta conversão de uso dos imóveis.

Na sua perspetiva, o simplex urbanístico – que ainda aguarda uma revisão pelo atual Governo de Montenegro - veio contribuir para que haja “uma maior diversidade na habitação no mercado residencial”. E admitem já estar a sentir um aumento deste tipo de pedidos de transformação de lojas e escritórios em casas no Porto, os quais deverão aumentar nos próximos tempos, até porque “a conversão pode ser financeiramente vantajosa”. 

Assim, esta “dinâmica da área imobiliária vai atrair mais investidores para o setor, aumentando a competição e potencialmente estabilizando ou reduzindo os preços das habitações”, antecipam Paulo Duval Sobreira, arquiteto Atelier DuvalSobreira, e Sofia Calamote, advogada na Legal In, nesta entrevista conjunta ao idealista/news para ler em seguida.

Porto Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Como é que nasceu esta equipa no Porto que ajuda as famílias a reconverter lojas e escritórios em casas? Contem-nos um pouco da vossa história.

Todos vivemos no Porto e conhecemos bem a realidade habitacional da cidade e a dificuldade que há em aceder a informação rigorosa quer jurídica, quer técnica. Por isso, percebemos que as áreas que cada um desenvolve profissionalmente são complementares. 

Desta forma, nasceu a ideia de juntarmos os saberes de três áreas diferentes num objetivo comum que é tornar a conversão imobiliária possível, profissional e célere. Evita-se, assim, que os proprietários/investidores desperdicem tempo e dinheiro obtendo informações desgarradas nas várias áreas. Num único lugar, é possível encontrar a solução integral necessária para converter um espaço de serviços em habitação.

"Apesar de simplificar alguns processos, o simplex não retira complexidade técnica aos procedimentos"

Quais são as vantagens desta medida incluída no simplex dos licenciamentos urbanísticos? E os desafios? 

As vantagens vão muito para além da simplificação de processos. O simplex traz modernização, desmaterialização de documentos, uniformização de formulários e documentos necessários, acrescentando muita segurança ao ‘trânsito jurídico’. Para as mesmas situações tratadas no simplex, o munícipe sabe de antemão quais os documentos a apresentar em qualquer câmara do país. Existem algumas variações, mas o escopo do simplex é este. Havendo a determinação dos formulários e documentos a apresentar, também todo o processo de avaliação e aprovação dos pedidos é mais célere e transparente. 

Todas as mudanças trazem os seus desafios. O simplex é uma grande mudança, pelo que existem ainda questões que têm de ser olhadas com atenção. Desde logo, a falta de preparação das infraestruturas informáticas dos municípios para responder e aplicar na íntegra os diplomas legais. Aqui nota-se uma grande discrepância entre os vários municípios, estando uns mais bem preparados do que outros. Por outro lado, existe sempre a resistência à mudança por parte de muitos técnicos que também traz desafios para os munícipes.

De notar que a possibilidade de conversão das licenças de utilização de serviços para habitação é apenas um aspeto do simplex, que tem um alcance muito maior. Apesar de simplificar alguns processos, o simplex não retira complexidade técnica aos procedimentos. 

O que falta melhorar no simplex urbanístico nesta matéria?

Existem algumas contradições nos diferentes diplomas normativos e, por isso, a necessidade de ajustes contínuos pode ser vista como uma barreira para a consolidação das práticas estabelecidas pelo Decreto-lei 10/2024 e pelas portarias associadas. 

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Como é que se converte uma loja ou escritório numa casa passo a passo?

De uma forma genérica, os passos para a conversão de um escritório ou loja numa casa são os seguintes: 

1. Avaliação Inicial: verificação da viabilidade do imóvel para uso residencial, considerando a legislação local e os requisitos de habitabilidade;
2. Projeto e licenciamento: desenvolvimento de um projeto de arquitetura conforme as normas do RJUE [Regime jurídico da urbanização e edificação] e submissão para licenciamento junto das autoridades competentes;
3. Execução da obra: realização das obras de adaptação conforme o projeto aprovado e as especificações técnicas;
4. Finalização e certificação: conclusão das obras e obtenção das certificações necessárias para o uso residencial.

Percebe-se bem a forte componente técnica deste tipo de operação urbanística, tornando a intervenção da componente jurídica e de arquitetura indispensável em todo o processo, as quais devem funcionar em interligação com as entidades competentes nesta matéria. 

"O primeiro alerta é não avançar diretamente para o negócio de aquisição de um espaço sem verificar primeiro se o mesmo é ‘convertível’".

Quais são as principais dificuldades que se podem encontrar nesta reconversão do uso dos imóveis? E como é que a vossa equipa pode ajudar?

O primeiro alerta que aqui deixamos é não avançar diretamente para o negócio de aquisição de um espaço sem verificar primeiro se o mesmo é ‘convertível’. O melhor conselho que podemos dar é este, porque existem várias vertentes a ser verificadas para que o espaço de serviços esteja apto para a conversão em habitação. É aqui que a nossa equipa técnica pode ajudar.

Destacamos alguns desafios técnicos e burocráticos neste processo, como é o caso da adequação das infraestruturas (instalações elétricas, hidráulicas, etc.) para atender aos padrões residenciais. Outro é a navegação por diferentes processos burocráticos para obter todas as autorizações e certificados necessários.

A nossa equipa pode ajudar na rastreabilidade dos requisitos prévios que o espaço tem de ter para estar apto para a conversão, na elaboração do projeto de arquitetura e outros projetos técnicos adequados ao espaço, na tramitação dos processos de licenciamento, garantindo que todas as exigências legais e técnicas sejam cumpridas.

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Compensa comprar uma loja, escritório ou garagem e transformar numa habitação? Quanto? Dêem-nos um exemplo prático.

A conversão pode ser financeiramente vantajosa, dependendo do custo de aquisição do imóvel comercial e dos custos de conversão comparados com os preços de mercado para habitações na mesma área.

Um exemplo prático pode ser a compra de uma loja por 100.000 euros e a conversão com um custo adicional de 50.000 euros, resultando num valor de mercado pós-conversão de 200.000 euros​.

"A dinâmica da área imobiliária vai atrair mais investidores para o setor, (...) potencialmente estabilizando ou reduzindo os preços das habitações".

Que tipo de impactos esta medida do simplex pode trazer para o mercado residencial português, em termos de oferta, procura e preços? Já há alguma tendência identificada?

A medida visa equilibrar a oferta com a procura habitacional. Neste momento, Portugal tem um mercado em que existe claramente um desequilíbrio em que a procura que é muito maior do que a oferta, levando a uma especulação de preços nesta área que torna impossível o acesso à habitação. Havendo esta impossibilidade de acesso à habitação, principalmente por jovens, os mesmos começam a procurar outras opções de trabalho fora de Portugal. O simplex visa atuar esta realidade, contribuindo para uma maior diversidade na habitação no mercado residencial.

Por outro lado, a dinâmica da área imobiliária vai atrair mais investidores para o setor, aumentando a competição e potencialmente estabilizando ou reduzindo os preços das habitações.

Já identificámos tendências, assistindo-se a um aumento deste tipo de pedidos, em especial em municípios com uma componente forte de malha urbana, pedidos esses que irão aumentar nos tempos próximos.