O simplex dos licenciamentos urbanísticos já chegou ao mercado e promete gerar uma onda de mudança, de forma a aumentar a habitação disponível para comprar e arrendar. E uma das novidades passa mesmo por facilitar o processo de reconversão de imóveis comerciais em habitação, já que é possível fazê-lo sem autorização do condomínio desde o início deste ano. Esta medida pode, assim, estimular a tendência já identificada em Portugal de converter lojas e escritórios em habitação. Mas onde é que poderá compensar mais aos proprietários fazer esta transformação dos imóveis? Na maioria das freguesias de Lisboa e do Porto, arrendar casa é mais rentável do que o arrendamento de um escritório ou loja, tal como revelam os dados do idealista/data.
Foi no passado dia 8 de janeiro que foi publicado Diário da República o Decreto-Lei n.º 10/2024 referente à simplificação dos licenciamentos urbanos. E, entre as várias medidas está a facilitação da reconversão de imóveis comerciais para habitação. “A alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos”, lê-se no documento. Esta é uma novidade que foi bem recebida pelo mercado, já que estimula o aumento de habitação disponível no mercado.
Isto significa que um proprietário que tenha uma loja ou um escritório pode agora mudar o uso do imóvel para habitação, sem que tenha de pedir uma autorização a todos os seus vizinhos do prédio. E pode logo avançar com a mudança de licença de utilização do imóvel junto da autarquia onde o mesmo se localiza.
Mas será que compensa sempre fazer esta transformação dos imóveis para colocá-los no mercado de arrendamento habitacional? Ao que tudo indica, nos municípios de Lisboa e do Porto valerá a pena. Isto porque os dados do idealista/data revelam que as rendas das casas são superiores aos valores pagos pelo arrendamento de escritórios ou de lojas:
- Uma casa em Lisboa apresentou uma renda mediana de cerca de 21 euros/m2/mês no quarto trimestre de 2023, um valor quase 3 euros superior ao arrendamento de um escritório e 3,5 euros maior que a renda de uma loja no mesmo período;
- Arrendar casa no Porto custou 16,86 euros/m2/mês, mais 3,86 euros que a renda de um escritório e mais 4,84 euros que a renda de uma loja.
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Em que freguesias de Lisboa e do Porto compensa mais mudar lojas e escritórios para habitação?
Ao analisar as rendas dos imóveis nas várias freguesias de Lisboa e do Porto, também salta à vista que é mais rentável apostar em casas para arrendar do que em lojas ou escritórios na sua grande maioria, tal como revelam os dados do idealista/data referentes ao último trimestre de 2023.
No caso de Lisboa, a maioria das suas 24 freguesias apresentam rendas das casas bem atrativas, o que poderá estimular a transformação de escritórios e lojas em habitação:
- Compensa mudar uso de escritórios para casas em 19 das 24 freguesias da capital, com a diferença mais expressiva a ser registada na Ajuda, uma vez que a renda da casa é de 21,3 euros/m2, enquanto a renda dos escritórios é de apenas 6 euros/m2 (+15,3 euros/m2/mês). Há, contudo, 5 freguesias onde é mais rentável continuar a arrendar escritórios: Olivais, Lumiar, Alvalade, Parque das Nações e Carnide;
- Também compensa mudar o uso de lojas para casas em 18 freguesias lisboetas. E novamente é na Ajuda onde a diferença nas rendas é maior (+10,4 euros/m2). Casos os proprietários tenham lojas arrendadas nos Olivais, Santa Clara, Lumiar, Misericórdia, Carnide ou em Santa Maria Maior devem ponderar bem esta mudança, já que nestas freguesias a renda das lojas é superior à das habitações.
Da mesma forma, no município do Porto é rentável para os proprietários mudar o uso de lojas e escritórios para habitação em 5 freguesias (embora sejam diferentes consoante o tipo de imóvel comercial), revelam os mesmos dados:
- Compensa transformar escritórios em casas, sobretudo, na união de freguesias do centro histórico, já que a renda da casa é de 20,5 euros/m2 enquanto a renda de um espaço de trabalho é de apenas 12,1 euros/m2 (+8,4 euros/m2). Mas não compensa fazê-lo para quem tiver escritórios nas freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos, nem em Ramalde;
- É rentável mudar lojas para casas sobretudo no Bonfim, onde a renda da casa é de 18,4 euros/m2 e o valor mensal das lojas é de 8,33 euros/m2 (+10 euros/m2). Por outro lado, não compensa aos proprietários apostarem na conversão de lojas em casas na freguesia de Ramalde, nem a de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde já que as rendas das casas são inferiores às das lojas.
O que é preciso saber para transformar uma loja ou escritório numa casa?
A reconversão de imóveis comerciais para habitação foi, assim, facilitada pelo simplex do urbanismo, já que deixa de ser necessário a autorização do condomínio. O objetivo da medida é aumentar a oferta de habitação, agilizando a alteração do título constitutivo de frações que originalmente se destinavam a outros fins, como comércio, por exemplo.
Mas para mudar o uso de um imóvel comercial para habitação é preciso ter em conta os prazos e regras a cumprir, tal como alertou recentemente a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC):
- Apresentar projeto de reconversão do uso do imóvel no município: “É necessária a apresentação de projeto no respetivo município e que este seja aprovado, para que se proceda às obras necessárias para o efeito, de forma a obter a respetiva licença de utilização", explica a APEGAC. E este é um passo importante para evitar o risco de as frações terem um fim distinto, por exemplo, arrumos, armazém, garagem, ou até que as casas ali criadas não tenham condições mínimas de habitabilidade;
- Alteração do uso do imóvel tem de ser comunicada aos condóminos, através das respetivas administrações. “Não deixa de ser necessário que a assembleia de condóminos se pronuncie, sempre que a alteração do fim a que se destina a fração, mesmo para habitação, implique obras nas partes comuns que, por exemplo, altere a linha estética e arquitetónica do edifício”, alertou ainda Vítor Amaral, presidente da APEGAC;
- Escritura pública ou o documento particular para proceder à alteração no título constitutivo da fração "deve ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias", refere a lei.
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