Chegou o momento de vender casa e uma série de dúvidas começam a surgir, quanto ao tipo de transação que pretendes fazer e quais os critérios que abrange cada opção. Os contratos de mediação imobiliária podem ser exclusivos ou não exclusivos e em ambos o contrato é importante, para que fiquem estabelecidas as cláusulas do processo de venda da casa. Quanto ao pagamento da comissão à agência imobiliária tudo depende do acordo estabelecido, ou seja, se é um contrato em regime de exclusividade ou se é um contrato em regime aberto. O mesmo no que diz respeito ao arrendamento. Explicamos tudo neste artigo.
Quando é exigida a comissão ao agente imobiliário
A comissão ao agente imobiliário é geralmente exigida no momento da assinatura do contrato de compra e venda ou de arrendamento. No entanto, existem variações dependendo do tipo de contrato, como acontece com os contratos em regime de exclusividade.
O valor da comissão imobiliária pode variar entre 4% a 6% do valor do imóvel. Este valor é influenciado por fatores como a situação do mercado imobiliário e a política da agência.
As comissões imobiliárias são acordadas entre as partes e formalizadas num contrato de mediação. Embora não exista um valor fixo estipulado por lei, estas comissões representam uma remuneração pelo serviço de mediação na compra ou venda de imóveis.
Os contratos com exclusividade podem oferecer condições diferentes em termos de pagamento de comissão. É importante compreender os direitos e obrigações tanto dos clientes quanto dos agentes nesses contratos.
- a situação do mercado imobiliário pode afetar a percentagem da comissão;
- políticas internas das agências também desempenham um papel importante.
Quando a comissão da agência imobiliária não é necessária
Os contratos de mediação podem ser exclusivos ou não exclusivos. Em contratos de exclusividade, a comissão pode ser obrigatória mesmo que o vendedor encontre um comprador por conta própria. Em contratos de não exclusividade, o vendedor tem mais liberdade para negociar diretamente.
- Contrato em regime aberto: o contrato em regime em aberto apresenta mais flexibilidade, possibilitando ao proprietário trabalhar com mais que uma agência imobiliária e até por conta própria. Ainda que seja vantajoso quanto à visibilidade que poderá ter, é verdade que dependendo do número de agências com que irás trabalhar, pode também desgastar a imagem do imóvel. Isto porque a casa irá aparecer em vários sítios e todos eles com diferentes textos, imagens e descrições.
- Contrato em regime de exclusividade: garante à agência imobiliária direitos exclusivos sobre a venda ou arrendamento de um imóvel. Este contrato é geralmente fixado em seis meses, mas pode variar conforme acordado entre as partes. "Quando o contrato for omisso quanto ao respetivo prazo de duração, considera-se celebrado por um período de seis meses", refere a Lei nº 15/2013.
Ou seja, num contrato de mediação simples, o proprietário pode vender o imóvel diretamente a um privado e pode até não ter de pagar qualquer comissão à agência, desde que esta não tenha apresentado o cliente ao proprietário, tal como está definido em termos normativos.
Ambas as partes têm obrigações a cumprir com as cláusulas estabelecidas no contrato de mediação simples ou exclusivo.
Contrato de exclusividade
| Contrato de mediação "simples"
| |
|---|---|---|
Venda/arrendamento
| Agência imobiliária: tem o direito exclusivo de promover ativamente Proprietário: não pode celebrar contratos com outras agências durante a vigência do contrato, nem procurar compradores ou inquilinos de forma privada; | Agência imobiliária: tem o direito de promover ativamente o imóvel Proprietário: pode procurar compradores/inquilinos por conta própria |
Comissão
| Agência: recebe comissão sempre que tenha sido a agência a encontrar o comprador para a casa.
| Agência: recebe comissão se for responsável pela transação Se o proprietário encontrar um comprador/inquilino por conta própria, a agência pode não ter direito à comissão, dependendo das cláusulas do contrato |
Nota: a principal diferença entre um contrato de exclusividade "total" e "simples" está relacionada com o que pode (ou não fazer) o proprietário relativamente à procura de compradores/inquilinos.
É possível rescindir um contrato em modalidade de exclusividade antes do seu termo, sob certas condições:
- análise detalhada do contrato (verificar todas as cláusulas, sobretudo as relacionadas com os prazos e condições de rescisão);
- a rescisão deve ser comunicada por escrito ao consultor imobiliário, nomeando os motivos de rescisão e respetivas evidências;
- devem ser respeitados os prazos estabelecidos em contrato para solicitar a rescisão.
A comissão é exigível se for vendida por um particular?
Depende muito da situação concreta, tendo em conta que o direito à comissão imobiliária não depende da duração do contrato conferido à agência, mas sim do papel efetivo desempenhado pela atividade de mediação na conclusão do negócio. Portanto, se a concretização da venda foi efetuada devido a contactos efetuados pela agência imobiliária, esta tem direito a receber a comissão, tanto nos contratos de mediação simples como exclusivos.
"A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra", refere a Lei nº 15/2013, que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária.
"Nos casos em que o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize o negócio visado por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel, é igualmente devida à empresa a remuneração acordada", lê-se ainda no Diário da República.
É importante salientar que quando é estabelecido um contrato em regime de exclusividade, o proprietário não pode vender a sua casa com recurso a outras imobiliárias, assim como não pode fazer a promoção do mesmo de forma privada. O processo de venda do imóvel tem que ser levado única e exclusivamente pela agência imobiliária contratada.
"No contrato de mediação simples, a remuneração é devida quando o cliente celebra o contrato visado (ou contrato-promessa do visado se, no contrato de mediação, tiver sido prevista uma remuneração nesta fase), graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por, durante a vigência do contrato, ter apresentado o interessado com quem o contrato final vem a ser celebrado), ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período de vigência do contrato de mediação", lê-se na Revista de Direito Comercial.
Portanto, em contratos de mediação simples, a mediadora tem direito à remuneração num único caso: "A conclusão de um contrato definitivo eficaz entre o cliente e o destinatário, por causa do exercício da actividade de mediação, ou no caso de conclusão de um contrato-promessa eficaz entre o cliente e o destinatário, por causa do exercício da actividade de mediação", refere um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça.
E nos contratos de mediação qualificados pela cláusula de exclusividade, o proprietário tem a obrigação de remunerar a empresa em três hipóteses, refere o mesmo acórdão:
- Caso tenha sido concluído um negócio eficaz entre o cliente e o destinatário, por causa do exercício da actividade da empresa de mediação;
- Se negócio visado só não ter sido concluído por causa imputável ao cliente;
- Na hipótese de não cumprimento da obrigação de exclusividade.
Compra e venda concluídas graças à mediação imobiliária
O contrato de mediação imobiliária define as condições sob as quais o mediador atua, incluindo a cláusula de exclusividade e a remuneração. Este contrato é vital para assegurar que o mediador tem o direito de intermediar a transação.
"Em contratos de mediação qualificados pela cláusula de exclusividade, [o mediador] tem necessariamente a obrigação de diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização do negócio visado", refere o mesmo acórdão. Já em contratos de mediação simples, a empresa não tem necessariamente uma obrigação.
O incumprimento dos contratos pode levar a penalizações legais, como a devolução do sinal em dobro pelo vendedor ou a perda do sinal pelo comprador. A parte cumpridora pode exigir judicialmente o cumprimento do contrato.
A remuneração do mediador imobiliário pode, assim, ser condicionada ao cumprimento das suas obrigações contratuais e ao sucesso da transação.
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