Casas vazias em Portugal: BdP explica porque existem e estão paradas

Portugal vive uma grave crise de acesso à habitação pautada por uma maior procura de casa, que não tem vindo a ser acompanhada por um aumento da oferta de alojamentos na mesma medida. Mas esta realidade contrasta com milhares de casas vazias que não estão no mercado nem para vender, nem para arrendar. Numa análise ao mercado da habitação nacional, o Banco de Portugal (BdP) explica os motivos que estão por detrás desta realidade.

Desde logo, o regulador português refere que, mesmo num contexto de redução do saldo natural, a procura de habitação tem vindo a aumentar em Portugal, sobretudo, por dois motivos. Por um lado, assiste-se à “diminuição da dimensão média dos agregados familiares”. E, por outro, recentemente tem-se assistido à “entrada de novos residentes” por via da imigração, lê-se no Boletim Económico de dezembro.

Mas “o aumento da procura não tem sido acompanhado por um aumento no mesmo grau da oferta de alojamentos familiares, a qual é mais rígida no curto prazo e tem recuperado apenas gradualmente após a crise das dívidas soberanas”, conclui ainda o regulador português. Aliás, o crescimento médio anual do número de alojamentos familiares passou de 82 mil no período 1981–2011, para apenas 11 mil em 2011–2021, revelando-se agora “muito mais lento”.

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Há menos casas vazias – mas ainda são milhares 

Portanto, “a atual escassez de aumento da oferta face ao crescimento da procura por residências habituais, ocorre após várias décadas em que os aumentos da oferta foram mais acentuados”, lembra o BdP. E foi precisamente esta situação que se traduziu “na existência de uma percentagem elevada de residências secundárias e alojamentos vagos em Portugal”, conclui.

Vamos aos números. Como o crescimento da oferta de casas foi superior à variação no número de famílias entre 1981 e 2011, assistiu-se a um aumento médio anual de 42 mil de casas vazias e de férias. Só entre 2011 e 2021 é que se observou uma ligeira redução do número de segundas habitações e casas vazias (de 2,5% e 1,6%, respetivamente), num total de 4 mil alojamentos por ano. “A redução dos alojamentos vagos ocorreu em simultâneo com um aumento significativo da percentagem dos vagos disponíveis para venda ou arrendamento (7 mil por ano, ou seja, de 37% em 2011 para 48% em 2021, no total de vagos)”, refere o boletim divulgado esta sexta-feira, dia 19 de dezembro.

Embora não existam dados a partir de 2021, o BdP estima que “o número total de alojamentos vagos e secundários terá registado novamente uma redução, de cerca de 3,1%, de modo a acomodar o aumento da procura por residências habituais que não terá sido satisfeito pelo aumento da oferta de novos fogos”. Mas, mesmo que esta redução se confirme, a verdade é que continua a haver milhares de casas vazias no país.

Créditos: Banco de Portugal

Embora o banco central reconheça que as casas vazias “possam potencialmente ser usadas para satisfazer as pressões da procura”, também admite que nem sempre é fácil colocar estas habitações no mercado por vários fatores. Desde logo, a decisão depende dos proprietários, que decorrem dos "incentivos existentes" em cada momento. “Existem vários fatores, como a instabilidade regulatória e insegurança jurídica, bem como a rendibilidade historicamente elevada dos imóveis, que fazem com que possa ser racional para os proprietários não arrendar ou vender estes alojamentos”, explica.

Este seria um passo importante para ajudar a resolver a falta da oferta de casas, uma vez que “a maioria dos municípios com crescimentos da procura tem alojamentos vagos suficientes para acomodar o crescimento observado das famílias”. Contudo, existem municípios localizados, sobretudo, na metrópole do Porto, na Grande Lisboa, no Oeste, na Região de Aveiro e na Península de Setúbal, “em que o número de vagos é relativamente reduzido face às pressões da procura”, o que é “particularmente evidente quando se consideram apenas os vagos que estão disponíveis para venda ou arrendamento”, esclarece o banco central.

“O aumento da oferta por via da nova construção é também um fator relevante para atenuar as pressões existentes no mercado”, reconhece o BdP liderado por Álvaro Santos Pereira, que admite que a construção de casas novas deverá continuar a aumentar nos próximos anos. 

“No médio prazo, num contexto em que a procura continue dinâmica, a aceleração da construção de habitação dependerá em grande medida do aumento da capacidade produtiva e da produtividade assim como da estabilidade e previsibilidade dos diversos fatores legais que afetam o setor”, alerta ainda. Aqui inclui-se, por exemplo, o pacote fiscal do Governo, com vários incentivos fiscais para construir casas para arrendar e comprar, que ainda tem de passar pelo crivo do Parlamento.