Mercado imobiliário de luxo: "Portugal é um destino sólido para investir"

A The Agency Portugal, mediadora imobiliária especializada no segmento de luxo, chegou ao país em 2023 e rapidamente tornou-se uma das marcas internacionais mais ativas no mercado premium português. Dois anos depois, o balanço não podia ser mais expressivo. Em entrevista ao idealista/news, Ayres Neto, Sócio-Gerente da The Agency Portugal, descreve um setor em clara expansão e uma procura que continua a diversificar-se.

Sem rodeios, o responsável desmistifica ideias feitas sobre o segmento onde opera. “O nosso segmento é luxo”, diz, destacando, porém, que o conceito é mais amplo do que se pensa: “Às vezes o luxo não é um preço… é um valor agregado àquele imóvel” e “o luxo tem muito a ver com o ‘UAU factor’”.

Portugal, segundo o gestor, continua a atrair múltiplas nacionalidades como brasileiros, americanos, canadianos, ingleses e nórdicos. Mas Ayres Neto rejeita a ideia de que o mercado de luxo português vive apenas de investidores estrangeiros. “Existe uma falácia achar que os portugueses não compram imóveis de luxo”, afirma. “Compram e até investem bastante em planta”. 

Com um mercado cada vez mais diversificado, "tão sólido" e uma procura sustentada, o responsável acredita que Portugal continuará a afirmar-se como um destino de excelência para viver e investir. E explica porquê nesta entrevista.

The Agency

Dois anos depois da chegada da The Agency a Portugal (em 2023), como avalia o mercado de imobiliário de luxo no país? Que transformações mais marcantes observaram neste período e como antecipam 2026?

A evolução do mercado imobiliário em Portugal no segmento de luxo ao qual me dedico tem sido impressionante. De 2023 para 2024 nossos números cresceram muito e de 2024 para 2025. A perspetiva para 2026 é um crescimento ainda maior. Existem muitos brasileiros a vir para Portugal, muitos americanos também e muita gente do norte da Europa. Então, a perspetiva de mercado é absolutamente fantástica.

A The Agency atingiu este ano a marca de 100 consultores ativos em Portugal. Qual é a estratégia por detrás deste crescimento acelerado da equipa e como isso tem reforçado a vossa presença no mercado? Que balanço fazem do vosso negócio em 2025 e que objetivos têm a nível empresarial para o ano que vem?

O ano de 2025 foi extraordinário em todos os aspetos. A The Agency cresceu, atingiu 100 colaboradores no país inteiro e isso é um marco muito significativo. É uma marca extremamente mediática, sim e isso ajuda-nos a atrair colaboradores de alta qualificação, como clientes, vendedores que nos procuram porque sabem que a marca tem uma entrada internacional. 

Nós temos consultores de 30 países diferentes que falam 22 e duas línguas. Somos extremamente proativos. Atingimos mercados no mundo inteiro. O nosso objetivo é cada vez mais formar a nossa equipa, preparar a nossa equipa para entregar qualidade aos nossos clientes. O que nós chamamos White Glove Service (serviço de luva branca) é uma preocupação nossa desde o princípio até ao fim.

Ayres Neto, Sócio-Gerente da The Agency Portugal Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

A associação mediática com Marcello Antony tem trazido visibilidade à marca. Que impacto essa relação teve no vosso negócio em termos de captação de clientes ou valorização da marca? 

Marcello Antony é um amigo, alguém com quem tenho uma relação maravilhosa e que nos traz imensa visibilidade. Mas visibilidade por si só não é nada. Nós temos que entregar. Com o Marcello, atingimos, por exemplo, os mercados que falam português, mas não só. As novelas da Globo estão nos países do Leste europeu e países de língua hispânica. E tudo isso ajuda a encontrar clientes onde quer que estejam.

Se eu tenho uma angariação, se eu tenho um imóvel em Portugal, é minha obrigação encontrar o cliente comprador onde quer que ele esteja. E o Marcello é excelente no que faz, tanto na parte de promover imóveis como também na parte de execução. Hoje é um consultor completamente qualificado para representar um imóvel de qualquer pessoa.

Foi através do Marcello Antony que a The Agency ganhou mais visibilidade ou já tinham? 

Na realidade, é uma soma de vários aspetos. O Marcello juntou-se a nós, mais ou menos, a meio do ano passado e nós já tínhamos uma visibilidade muito grande. Somos uma empresa que tem uma série, classificada como reality show, na Netflix, "Buying Beverly Hills" e somos uma empresa internacional no segmento de luxo nos Estados Unidos, acima de 10 milhões dólares. Nós somos a empresa número um no país, nos Estados Unidos, que é o maior mercado imobiliário do mundo. E quando chegámos a Portugal também foi a mesma coisa. Eu comecei com 15 consultores e hoje multipliquei isso por seis em, basicamente, 30 meses. É obvio que o Marcello Antony trouxe uma exposição, principalmente no Brasil e cá em Portugal também. Mas já tínhamos uma exposição mediática muito forte no mundo inteiro causada pela série da Netflix que, conta com duas temporadas.

E os vossos clientes procuravam-vos por esse, por esse motivo, pela mediação do Marcello e também pela série da Netflix ou simplesmente eram escolhidos sem qualquer critério?

É uma compilação de fatores, porque quando eu comecei, falava-se muito em trabalhar só com compradores, porque gerav contatos internacionais. Só que quem tem um imóvel para vender procura quem tem contatos com compradores e o objetivo é comum. Tanto é que temos um inventário hoje de 4 mil milhões euros em imóveis, porque as pessoas que vendem imóveis querem companhias como a minha, que tem entrada internacional e que podem alcançar o comprador. E no fundo, é uma sociedade. A pessoa dá-me um imóvel para vender e eu tenho que te conseguir um comprador. É a minha missão.

Quais são as vossas estratégias para se diferenciarem dos vossos concorrentes?

Eu gosto de dizer que eu não sou nem melhor nem pior. Sou diferente. São situações diferentes e maneiras de trabalhar diferentes. Existe um termo em marketing brasileiro que é 'capilarização'. Eu tenho que alcançar o cliente onde quer que esteja. Isto é proatividade.  

Vivi 20 anos nos Estados Unidos e também no Brasil, em São Paulo, o que fez com que eu seja extremamente proativo. Se eu recebo um contrato de mediação imobiliária, é minha missão encontrar um comprador para aquele imóvel. E eu tenho que encontrar esse comprador onde quer que esteja. Esse é o meu método. Existem outros métodos de chegar ao mesmo ponto e dependendo de como as imobiliárias trabalham. E acho que o meu método funciona, porque se não funcionasse, não tinha crescido dessa maneira em 30 meses.

"O mercado imobiliário português é hoje tão sólido, tão forte, com o crescimento sustentável dos últimos dez anos, que as pessoas vêm que podem investir com segurança, que o dinheiro terá retorno."

Quando chegaram, o perfil dos compradores era, principalmente, de compradores de luxo, nacionais e internacionais. Esse perfil mudou nestes dois anos? 

Existem muitos compradores portugueses. Existe uma falácia achar que os portugueses não compram. Os portugueses compram imóveis de luxo, no geral, até investem bastante na planta que pode demorar dois anos para entregar. Investem porque percebem o potencial, são locais, entendem a economia e entendem exatamente como e para onde o mercado está a evoluir. 

Depois, existem muitos brasileiros, não há dúvida nenhuma. Portugal é um país extraordinário para os brasileiros, pela facilidade da língua, pela segurança, pela infraestrutura, pelas escolas, pelo sistema de saúde, tudo o que Portugal traz para um comprador brasileiro. 

Os americanos começam a chegar cada vez mais ao país e, também, é muito em função da estabilidade de Portugal, de saber que vêm para cá e têm todas as condições para ter uma qualidade de vida altíssima com tudo o que o país luso pode oferecer. E, por fim, os canadianos, pessoas do norte da Europa e Inglaterra. São tantas nacionalidades com interesse num país pequeno territorialmente e pequeno de população, o que faz com que os preços subam.

E a nível de segundas habitações, já existem mais portugueses a comprar mais segundas habitações na área de luxo ou não?

Sim, não só comprar como também investir. Seja para colocar um imóvel para arrendamento, seja porque percebe que naquela região o imóvel vai ter uma valorização muito grande. O mercado imobiliário português é hoje tão sólido, tão forte, com o crescimento sustentável dos últimos dez anos, que as pessoas vêm que podem investir com segurança, que o dinheiro terá retorno.

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Como avalia as mudanças a nível dos vistos gold? Tiveram impacto no mercado? 

Há uma expressão em inglês que não tem tradução em português, que é Much Ado About Nothing. Que quer dizer o seguinte: quando alguém transforma uma coisa que é não tão importante em uma coisa gigantesca. Se formos rebobinar, os Golden Visa existiram, talvez, 12 ou 13 anos. Nesse período, se eu não me engano, foram entregues 10 a 11 mil e nem todos foram compra de imóveis. Se formos pensar matematicamente chega a 800, 900 imóveis por ano. Portugal é pequeno, mas 800 e 900 imóveis por ano em Portugal não é nada. Isso não é suficiente. 

Da última vez que eu vi, foram à volta de 300 mil transações imobiliárias por ano em Portugal. Então estamos a falar 800 para 300 mil. Se uma pessoa colocar 0,3% de gasóleo ou gasolina no seu depósito, o ponteiro não vai mexer, ou seja, os estrangeiros continuam a chegar sem Golden Visa, os imóveis estão a ficar mais caros e porquê? Porque continuam a existir os vistos de residência D2 e D7, existem os brasileiros que têm dupla nacionalidade, que são uma quantidade muito grande, os americanos que também têm dupla nacionalidade, e uma série de situações. Então, na realidade, o Golden Visa é uma fração da fração disto. Por isso, o impacto foi zero, não afetou em nada.

Que impacto pode ter o atual contexto político, monetário e económico a nível internacional no mercado imobiliário de luxo, em termos de riscos e oportunidades?

Portugal é Safe Haven, é um lugar seguro. Um individuo que esteja próximo da guerra Ucrânia-Rússia, a viver em países como a Polónia, os países bálticos, Lituânia, Letónia, Estónia, sente-se inconfortável sem saber se a guerra vai chegar até lá. E como um jovem de 30 ou 35, 40, 45 anos e que até está a ter sucesso na sua empresa de IT, começa a olhar para Portugal e pensa “estou na Europa ainda, mas estou longe disto”. Atualmente, existem muitos trabalhadores remotos que vêm do mundo inteiro. 

Nos Estados Unidos, que vive hoje uma situação de conflito político muito exacerbado, opiniões muito, muito fortes, de lado a lado e muita discórdia entre famílias, essas pessoas veem em Portugal como Safe Haven. No Brasil, que é um país com problemas de violência nas grandes cidades e outros conflitos, a população, olha para Portugal como uma maneira de dar uma oportunidade aos filhos, de ter uma educação fantástica.

Portugal tem uma educação pública e privada muito boa, comparado com o Brasil. Tem muitas escolas internacionais onde podes colocar os teus filhos, e as crianças saem da escola a falar três ou quatro idiomas e já preparadas para entrar para uma universidade em qualquer lugar do mundo. E isso, é visto pelos brasileiros como algo muito positivo. E estamos a falar de um país de 220 milhões de pessoas. Se 0,1% da população brasileira decide que Portugal é uma boa opção e decide vir para cá, são 220.000 pessoas. É muita gente. Então, faz com que existam vagas de imigração constante e que não existe forma de controlar com a caneta do Estado. As pessoas vão continuar a querer vir. 

Esta situação cria, obviamente, a subida constante dos preços. O arrendamento já melhorou, com as medidas do Governo, mas no que diz respeito a imóveis, compra e venda não vai mudar, porque continuam as chegar muitos estrangeiros que se juntam aos portugueses que já compram imóveis de luxo.

O Orçamento do Estado para 2026 (OE2026) inclui um conjunto de medidas para a habitação: investimento público, alterações fiscais para senhori­os e inquilinos, e reforço de oferta habitacional. Como avalia estas medidas? E acha que podem ser relevantes também no mercado imobiliário de luxo?

Todas as medidas são paliativas e produzem muito pouco para a resolução prática. Eu acho que, por exemplo, para diminuir a tensão imobiliária no segmento mais baixo, digamos, no imóveis de 350.000 para baixo, teria que ser feito um sistema de contrapartida. No Brasil, por exemplo, existem as grandes empresas que constroem luxo e, em geral, dão uma contrapartida no programa que se chama Minha Casa, Minha Vida, que é para as camadas mais populares. Então, se uma empresa vai construir a torre Pininfarina ou Porsche ou Lagerfeld, o que seja, tem que ter um acordo com o Governo, que é uma contrapartida por estar numa área relativamente próxima. 

Existem estudos, que saíram há pouco tempo sobre inteligência artificial, onde a acumulação de riqueza no mundo nos próximos 5, 10, 15 anos vai ser exponencialmente maior do que já é. Então, os construtores querem construir no segmento de luxo, porque vão receber um valor mais alto por metro quadrado e sabem que aquilo vai ser vendido relativamente rápido. E por isso, é que acho que teria que ser criado um sistema também para as classes populares.

Ainda bem que falou na inteligência artificial, porque neste momento está em todo o lado, em todos os segmentos. Como é que a IA vos pode ajudar na mediação imobiliária?

100%. A grande questão da mediação imobiliária é como é que eu gero leads para a minha empresa? Todas as empresas de mediação imobiliária têm essa preocupação, qualquer CEO, qualquer broker, qualquer consultor imobiliário.

Nós já estamos a trabalhar há algum tempo e estamos a ter resultados extraordinários. A IA consegue segmentar e descobrir o que quiser, por exemplo, é possível saber que o senhor João da Silva gosta da zona do Príncipe Real, procura um apartamento T2 com varanda. Através desta ferramenta é possível chegar a essa informação, ou seja, não é preciso usar táticas que se usavam antigamente, ligar para 1000 pessoas num dia, bater a 50 portas. Na The Agency não usamos esses métodos. Utilizamos mecanismos mais modernos para atingir o cliente e potenciá-lo para aquela oportunidade específica ou, em alguns casos, encontrar um cliente que quer alguma propriedade numa determinada região e que eu possa ser um representante no processo de compra de um imóvel.

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A IA facilita o vosso trabalho, mas nunca vai substituir um consultor, ou seja, apenas usam para vos auxiliar, correto?

Sim, porque o fator humano é imprescindível. Não é possível ter uma empresa de mediação imobiliária e achar que só a inteligência artificial vai resolver os problemas. Não vai. Comprar um imóvel envolve emoção. Envolve abrir o armário da cozinha e imaginar as panelas e os pratos. Envolve abrir o roupeiro e imaginar os fatos e os vestidos da mulher, todo esse processo é emoção. 

O processo de venda de um imóvel é um processo de emoção óbvio que envolve razão, óbvio que envolve uma série de outras coisas, porque é um valor muito alto, mas não se consegue replicar através da inteligência artificial. 

Para terminar, quais considera serem atualmente os principais pontos fortes do imobiliário português de luxo e, por outro lado, os maiores riscos?

Eu acho que o maior risco que existe neste setor é de perder a conexão com a realidade. Portugal que tem muito ainda a crescer neste setor e em todas as outras áreas e eu não gosto de ver quando o luxo se desconecta da realidade. Quando alguém tem uma propriedade de dezenas de milhões de euros e outras pessoas que até são trabalhadoras, honestas, que cumprem com as suas obrigações e não consegue comprar um imóvel de 200.000 euros, esta desconexão entre o luxo e a realidade da população do dia a dia tem que ser reduzida. 

O luxo continua a gerar receitas. Os estrangeiros vêm e vão gastar dinheiro, vão movimentar a economia. Conheço muito bem Portugal e sei o que era em 2011, 2012, 2013. É óbvio que ninguém quer voltar, mas ao mesmo tempo tem que haver soluções para que a população portuguesa possa ter rendimentos mais altos, através de um aumento progressivo do salário médio e que tenha condições de adquirir imóveis a preços acessíveis. A minha preocupação é essa, não é no luxo. A preocupação é no contexto geral do país.

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