Habitação em Espanha: 6 anos de Sánchez e de intervenção no mercado

A habitação tem sido um dos pontos de maior destaque da política espanhola, desde que Pedro Sánchez começou a governar em 2018. Nestes seis anos, avançaram alterações à Lei do Arrendamento Urbano, chegou a primeira Lei da Habitação, bem como o apoio ao arrendamento jovem. E, com a chegada da pandemia e as consequências económicas da guerra na Ucrânia, o aumento das rendas foi travado e os despejos foram suspensos. Agora, o objetivo do Governo de Sánchez passa por acabar com os vistos gold e dar apoios à compra da primeira casa pelos jovens. Todas estas medidas de intervenção no mercado residencial espanhol geraram desconfiança, perante uma oferta “tímida” e preços cada vez mais elevados numa altura em que a procura de casa continua elevada.

2018-2024: A intervenção de Sánchez na habitação em Espanha

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Desde que chegaram ao Governo, há pouco mais de seis anos, os sucessivos executivos do primeiro-ministro Pedro Sánchez desenvolveram uma série de medidas no domínio da habitação, com o intuito de melhorar o acesso das famílias a casas a preços mais acessíveis. Mas os dados têm vindo a mostrar que a intervenção do Estado espanhol no mercado, especialmente no arrendamento, está a produzir efeito contrário ao pretendido.

O mercado imobiliário tem “castigado” a imposição de medidas controladoras do Governo espanhol, evidenciando-se uma fuga de casas para arrendar para outros tipos de arrendamento, como temporário, turístico e até arrendamento de quartos, que estão hoje menos regulados. Todo este cenário somado à alta procura de casas, elevou os preços para máximos históricos, tanto no mercado de compra e venda para no de arrendamento.

Estas são as principais intervenções no mercado habitacional espanhol que os executivos liderados por Sánchez levaram a cabo nos últimos seis anos:

• Reforma da Lei do Arrendamento Urbano (LAU, na sigla espanhola): esta medida envolveu, sobretudo, o aumento da duração dos contratos de arrendamento de 3 anos para 5 anos. Além disso, foi criado um índice de preços da habitação e a taxa de inflação voltou a ser o índice de referência na renovação anual dos contratos de arrendamento (até então, a principal referência era o Índice de Garantia de Competitividade). Estas alterações foram aprovadas em março de 2019;
• Criação da Lei da Habitação: depois de proibir os despejos e ter prorrogado os contratos de arrendamento por seis meses, mesmo que expirassem na altura da pandemia, o Governo de Sánchez avançou com a primeira Lei da Habitação em Espanha que foi aprovada em fevereiro de 2022 pelo Conselho de Ministros e entrou em vigor em maio de 2023 após acordo entre os partidos que apoiavam Pedro Sánchez. Durante o ano em que vigorou, a nova Lei da Habitação gerou maior incerteza no mercado perante o controlo das rendas e os novos impostos sobre casas vazias. Hoje, este diploma encontra-se no Tribunal Constitucional, o qual já aprovou grande parte do texto, embora tenha dado razão parcial ao recurso de inconstitucionalidade interposto pela Junta de Andaluzia relacionado com a invasão dos poderes exclusivos das comunidades autónomas. Continuam pendentes os recursos da Comunidade de Madrid ou das Ilhas Baleares, do Parlamento da Catalunha e do grupo parlamentar popular no Congresso dos Deputados;
• Limite de aumento de rendas de 2%: com a inflação a subir a pique logo após o eclodir da guerra na Ucrânia, Sánchez decidiu avançar com várias medidas urgentes para atenuar os efeitos da subida dos preços em março de 2022. Uma delas passou por estabelecer um limite do aumento de rendas de 2% na renovação anual dos contratos de arrendamento, vinculado ao Índice de Garantia de Competitividade (IGC). Esta medida está em vigor há mais de dois anos, sendo que em 2024 o limite de subida de rendas passou para 3%. Além disso, também decretou a suspensão dos despejos, que foi prorrogada sucessivamente durante todo o ano de 2022 e 2023. A partir de 2025 será aplicado um novo índice de rendas, que será desvinculado da inflação;
• Apoio ao arrendamento jovem: o Executivo espanhol também criou, em 2022, o ‘Bono Alquiler Joven’, que se trata de um benefício monetário de 250 euros por mês durante 2 anos que visa ajudar os jovens até aos 35 a arrendar casa. Mas a sua aplicação tem sido desigual nas comunidades autónomas que os gerem, com atrasos e reclamações de jovens inquilinos da Andaluzia ou de Madrid, por exemplo;
• Garantia pública para compra de casa por jovens: recentemente o Governo aprovou também linha de garantias junto do Instituto de Crédito Oficial (ICO), dotada de 2.500 milhões de euros para cobrir 20% do valor de entrada dado na compra da primeira habitação para jovens até aos 35 anos ou famílias com menores dependentes. Já várias entidades financeiras aderiram à medida.

Mais medidas para a habitação aguardam de luz verde…

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Além de todas as medidas já criadas, o Governo de Sánchez segue a sua política criando novas lei no domínio da habitação que estão atualmente a aguardar luz verde para entrar em vigor, como:

• Regulamento de arrendamento sazonais e de quartos: esta regulamentação está em desenvolvimento há algum tempo no Ministério da Habitação, que quer tomar medidas perante o facto de este tipo de arrendamento estar crescer nos principais mercados para escapar à regulamentação do arrendamento tradicional;
• Regulamento de apartamentos turísticos: também está a ser preparado um novo regulamento de alojamentos locais, que vem complementar a plataforma digital (em desenvolvimento) que vai permitir às comunidades autónomas identificar casas turísticas sem autorização para funcionar;
• Lei dos solos: outra reforma que está em desenvolvimento é a Lei dos solos. Este diploma parecia que ia avançar antes do verão, mas a falta de acordo no seio do Governo espanhol, e com os sócios investidores, atrasou a tramitação da reforma do texto;
• Fim dos vistos gold: outro tema quente em que o Governo de Sánchez ainda está a trabalhar é a revogação dos vistos gold, isto é, a concessão de autorizações de residência a estrangeiros que vivem fora da União Europeia que invistam mais de 500 mil euros em habitação. Esta medida já foi anunciada em abril, mas o diploma ainda não foi finalizado.

A par de todas estas medidas está uma das “grandes promessas” do Governo de Pedro Sánchez, que passa por expandir o parque habitacional público, que atualmente se situa 2% (a média da Europa é de 9%). Entre abril e maio de 2023, o primeiro-ministro espanhol prometeu aumentar o número de casas para arrendamento social e acessível em 184 mil habitações para reverter a subida dos preços com mais oferta no mercado.