Espanha avança com limites às rendas - mas só Catalunha vai aplicar

Espanha tem em vigor desde sábado, dia 16 de março, um índice de preços de referência para o arrendamento que pretende limitar os preços das casas, mas para já só uma das 17 regiões do país, a Catalunha, aplicará a medida.

O índice criado pelo Governo aplicar-se-á em "zonas de tensão" assim declaradas pelos executivos regionais. Para já, só a Catalunha pediu a declaração de 140 municípios como "zonas de tensão", incluindo Barcelona, a segunda maior cidade espanhola, por causa do aumento dos preços nos cinco anos anteriores e do peso médio das rendas e prestações nos rendimentos das famílias.

O sistema de preços de referência para "zonas de tensão" entrou em vigor no sábado e aplica-se, sobretudo, a proprietários de cinco ou mais casas que coloquem habitações no mercado de arrendamento. O índice também se aplica a casas que não tenham sido arrendadas nos últimos cinco anos. Para os pequenos proprietários há um teto nas atualizações das rendas de 3%.

Estas regras foram aprovadas pelo parlamento de Espanha em abril do ano passado, dentro daquela que é considerada a primeira lei da habitação da democracia do país, com medidas focadas no arrendamento, para tentar controlar a escalada dos preços e facilitar o acesso a uma casa. A lei foi uma iniciativa do então Governo espanhol, uma coligação do partido socialista (PSOE) e da plataforma de esquerda Unidas Podemos.

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Como funciona agora a atualização das rendas em Espanha?

A nova legislação desvinculou a atualização anual das rendas da inflação, como aconteceu até 2022, quando o Governo espanhol adotou uma medida extraordinária que proibiu aumentos superiores a 2% naquele ano.

Em 2023, a atualização máxima das rendas continuou a ser 2% e em 2024 foi 3%, segundo a nova legislação, que estabeleceu que a partir deste ano os aumentos seriam fixados por um novo índice desvinculado da inflação.

Os governos regionais podem, neste contexto, e como já fez a Catalunha, declarar "zonas de tensão" habitacional, determinadas pelo peso médio das rendas e das prestações dos empréstimos no rendimento mensal das famílias ou pelo aumento dos preços das casas nos cinco anos anteriores.

Nestas zonas, os contratos de arrendamento em vigor ficam sujeitos a regras próprias de atualização dos preços, que podem incluir o congelamento durante três anos.

Os novos contratos de arrendamento nestas "zonas de tensão" terão também limites de preço, que têm como referência o último contrato em vigor para a mesma casa - caso tenha sido assinado nos cinco anos anteriores. Estas regras são mais flexíveis se os contratos forem assinados por um período de dez ou mais anos ou se a casa tiver tido obras.

Às casas arrendadas pela primeira vez nas zonas de tensão será aplicado o índice de referência para determinar o preço máximo da renda. A nova legislação prevê ainda benefícios fiscais para proprietários e novas regras para os despejos.

País Basco e Navarra disseram estar a ponderar aplicar também a medida do índice de referência, mas todas as 11 regiões governadas pelo Partido Popular (PP, direita) anunciaram que não aplicarão esta medida. As empresas e associações do setor imobiliário criticaram o índice de preços de referência, dizendo que está desfasado da realidade. Segundo o portal idealista, por exemplo, os preços do índice são um terço mais baixos do que os do mercado e estão em níveis de 2017.

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Catalunha já tentou controlar as rendas das casas

No passado, a Catalunha já tentou controlar as rendas na região com uma lei que baixou globalmente os preços em 5%, mas o efeito concentrou-se nas casas mais caras e houve um "aumento significativo" das mais baratas, segundo um estudo de fevereiro do ano passado da escola de negócios ESADE Business School.

A lei só esteve em vigor cerca de um ano e meio, até abril de 2022, quando o Tribunal Constitucional a considerou parcialmente ilegal, por colidir com competências das regiões autónomas espanholas.

Aquela lei estabeleceu limites de preços para renovação de contratos de arrendamento ou novos contratos e aplicou-se também em "áreas de mercado tenso".

Os investigadores do ESADE alertaram que o impacto da lei pode ter sido influenciado pela pandemia e pelo curto período de tempo em vigor (um ano e meio), mas acrescentaram que as conclusões são semelhantes às detetadas noutras cidades europeias.

Segundo os investigadores, leis como esta podem ter como efeito:

• "aumentar os preços e passar casas do arrendamento para a venda";
• reduzir a construção futura “por falta de incentivos";
• "deslocar a procura para zonas ou cidades limítrofes, onde sobem os preços";
• "baixar a qualidade média dos imóveis porque os melhores não se colocam para arrendamento".