Lei da Habitação em Espanha afeta negócio das imobiliárias

A nova Lei da Habitação em Espanha entrou em vigor há seis meses. Trata-se de uma regulamentação que abre a porta ao limite das rendas em áreas pressionadas e tem gerado muita polémica tanto no setor imobiliário, como político.

Esta lei, que nos últimos meses tem sido alvo de críticas e recursos para o Tribunal Constitucional, não só está a reduzir a oferta de habitação de arrendamento tradicional, como também está a prejudicar as agências imobiliárias.

Como explicam profissionais e associações ao idealista/news, nos últimos meses a regulamentação está a provocar uma quebra no volume de negócios das empresas do setor, despedimentos de pessoal e uma mudança do negócio para o segmento de compra e venda, dadas as dificuldades no encerramento de operações ligadas ao arrendamento, que já não é rentável para muitas agências. No curto prazo, descartam que o cenário melhore, o que deixa muitas empresas do setor numa situação económica crítica.

O impacto da lei nas empresas imobiliárias

Os primeiros dados sobre os efeitos que a Lei da Habitação está a ter no setor são os compilados pela Federação Nacional das Associações Imobiliárias (FAI), com base num inquérito a mais de 600 agências imobiliárias de toda a Espanha, e cujas conclusões são de que a oferta de arrendamento tradicional caiu mais de 30% nos primeiros meses da entrada em vigor do regulamento. A procura recuperou 11% e os preços subiram 9% num ano.

Além disso, o estudo afirma que as operações de gestão de arrendamento em agências imobiliárias foram reduzidas em quase 30% e que metade das agências sofreu uma queda no stock em carteira, o que levou muitos a desistir do negócio de arrendamento, desencadeando despedimentos e uma mudança para o mercado de compra e venda.

Foto de Pavel Danilyuk no Pexels

Outro dado que mostra o impacto da Lei da Habitação é a transferência da oferta de habitação do arrendamento tradicional para o arrendamento sazonal. Durante o terceiro trimestre, segundo o idealista, o stock desta alternativa disparou quase 40% em termos homólogos no conjunto de Espanha, atingindo 10% do mercado, enquanto a oferta de arrendamentos de longo prazo continua a cair. 

O sentimento geral do setor aponta na mesma direção dos dados, especialmente em questões como a queda na oferta ou a recusa de muitos proprietários em pagar os custos de gestão e formalização de contratos de arrendamento, uma das principais novidades trazidas pela Lei de Habitação.

Segundo Jesús Martínez Caja, advogado e secretário-geral executivo da Associação de Empresas Imobiliárias de Madrid (AMADEI), "a oferta de casas de arrendamento no mercado diminuiu consideravelmente em resultado das medidas restritivas do Governo. Ao mesmo tempo, muitos senhorios têm desviado este tipo de arrendamento para arrendamento temporário e até arrendamento residencial. Isto significa que as agências intermediam em menor medida este mercado, primeiro porque o mercado foi reduzido em um terço e, em segundo lugar, devido à proibição de cobrar taxas ao inquilino e à dificuldade de cobrar esses valores ao senhorio, uma vez que não têm mecanismos comerciais estabelecidos para o efeito ou é difícil para eles implementá-los, depois de tantos anos de funcionamento do sistema de cobrança de inquilinos. Isso contribui para que muitas agências deixem o mercado de arrendamento, refere.

Francis Fernández, CEO da Spanish International Realty Alliance (SIRA), por sua vez, atribui a retirada de muitas casas do mercado de arrendamento à "insegurança sentida pelos proprietários, que acreditam que as condições atuais para arrendar uma casa não lhes são favoráveis. Isso significa que muitas agências são obrigadas a retirar anúncios de imóveis em questão de horas, porque recebem uma avalanche de candidatos e não têm capacidade de acomodar todos eles." Segundo Fernández, "é impossível mostrar um imóvel para 100 pessoas e foi isso que a Lei de Habitação causou: uma grande escassez de oferta e uma procura crescente".

Foto de Mikhail Nilov no Pexels

Uma das agências que foi afetada pela regulamentação é a Servicheck. Desde que a Lei da Habitação entrou em vigor, esta imobiliária viu-se obrigada a despedir mais de metade do seu pessoal (conta atualmente com 21 profissionais, contra 43 até à primavera) e teve de se concentrar no mercado de compra e venda, que representa hoje 75% da sua atividade. 

Outra mudança que fez recentemente foi deixar de operar em Barcelona, para se concentrar apenas em Madrid. "Em outubro, saímos de Barcelona porque foi um gasto de energia que não nos compensou", explica Sergio Ordóñez, fundador e diretor da Servicheck, que reconhece que atualmente estão "a segurar-se" graças ao facto de terem uma "boa carteira de clientes, muitos dos quais confiam em nós desde que começamos a operar, há 18 anos". No entanto, garante que o cenário atual deixa muitas agências numa situação complicada. "As pequenas não aguentam", sublinha.

Pagamento das taxas também levanta dúvidas

Uma das mudanças na Lei da Habitação espanhola que está a gerar mais impacto e mais dúvidas é a incluída na primeira disposição final, que altera o novo artigo 20.º da Lei do Arrendamento Urbano (LAU) e determina que são os proprietários os responsáveis pelo pagamento das taxas da imobiliária pela gestão e formalização dos contratos de arrendamento, independentemente de se tratar de pessoas singulares ou colectivas.

As taxas de administração são as despesas cobradas antecipadamente pelas agências, para pesquisar, intermediar, oferecer e mostrar imóveis para arrendamento aos inquilinos interessados, enquanto as taxas de formalização estão vinculadas à elaboração do contrato de arrendamento.

No entanto, há despesas que as imobiliárias podem cobrar dos inquilinos, e elas estão relacionadas a serviços adicionais aos descritos, como a contratação de um seguro ou a alteração da propriedade das despesas gerais do imóvel, segundo a Agência de Negociação de Arrendamento (ANA). Além disso, as agências também podem cobrar os custos de gestão e formalização aos inquilinos em alguns casos específicos, como em arrendamentos sazonais (que são articulados pelo Código Civil), arrendamento de casas de luxo.

Foto de Tima Miroshnichenko no Pexels

Pequenas agências na corda bamba

A Associação de Empresas Imobiliárias de Madrid (AMADEI) afirma que as pequenas agências imobiliárias são as que se encontram em situação mais crítica. Em concreto, alertam que "as pequenas empresas imobiliárias têm muito mais probabilidades de serem afetadas pela diminuição das operações, uma vez que as aquisições são complicadas e o espectro de clientes com acessibilidade para comprar e arrendar habitação é reduzido, pelo que têm de gerir num mercado onde a sua competitividade diminui devido à sua falta de meios", o que implica, em alguns casos, o encerramento temporário ou, na pior das hipóteses, definitivo.

Miguel Ángel Gómez, presidente da Federação das Associações Empresariais do Setor Imobiliário (FADEI), considera que o setor está atualmente "num processo transitório", adaptando-se às novas regras, embora lembre que a maioria das empresas imobiliárias em Espanha são micro-PME (trabalham com uma ou duas pessoas). Nesse sentido, insiste que as agências "terão de se adaptar a esta situação, mas muitas terão de despedir pessoal, porque não há oferta para todas as imobiliárias que existem, o que faz com que as equipas comerciais para arrendamento sejam reduzidas. Esse segmento deixou de ser uma parte tão importante do negócio", explicam.