Menos burocracia, mais casas: a receita para a habitação acessível

A maioria dos norte-americanos (mais de 80%, segundo um inquérito da Associação Nacional de Construtores de Habitação dos EUA) considera que a capacidade para suportar os custos da habitação é um problema social. No entanto, apesar do consenso de que a habitação está demasiado cara, os promotores continuam a ter dificuldade em construir as casas necessárias para melhorar a acessibilidade.

Alguns estudos publicados na edição mais recente do Journal of Economic Perspectives exploram o que o setor pode fazer para reduzir os preços da habitação e porque é tão difícil fazê-lo.

Custos de construção fazem disparar os preços da habitação: serão a única causa?

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Um estudo de Brian Potter (Institute for Progress) e Chad Syverson (Booth School of Business) analisa os altos custos de construção, que representam entre 60% e 70% do custo total de colocar uma habitação no mercado. Embora estes custos tenham superado a inflação desde os anos 1970, por si só não explicam totalmente os preços da habitação. 

Em muitas cidades, o crescimento dos preços foi substancialmente superior – ou inferior – ao dos custos de construção. Entre 2020 e 2024, por exemplo, os preços em Miami cresceram 8,6% mais rapidamente que os custos de construção.

A relação entre custo e preço tem vindo a enfraquecer com o tempo, sugerindo que outros fatores, para além dos custos de construção, influenciam cada vez mais os preços da habitação.

Apoiar apenas a procura faz subir os preços: “É preciso estimular a oferta de habitação”

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Outro estudo, de Boaz Abramson (Columbia Business School) e Tim Landvoigt (Wharton School of Business), analisou o impacto de políticas habitacionais centradas na procura (como subsídios à compra) versus políticas focadas na oferta (habitações mais caras ou mais acessíveis).

O modelo desenvolvido indica que conceder subsídios à compra de habitação pode aumentar os preços e reduzir a acessibilidade se a oferta não conseguir responder à procura. Isto também eleva as rendas, pois pessoas com maior poder de compra entram no mercado de arrendamento, competindo pelas melhores habitações.

A conclusão é clara: apenas políticas que aumentem a oferta (ou reduzam a procura) tornam a habitação mais acessível.

O que é mais eficaz: aumentar a oferta de habitação acessível ou de luxo?

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Segundo o modelo, aumentar a oferta de habitação no segmento inferior gera melhores resultados do que oferecer subsídios à compra. Contudo, a política mais eficaz é aumentar a oferta de habitação de gama alta.

Construir mais habitações de luxo faz com que pessoas com maior poder de compra deixem de competir com famílias de rendimentos médios e baixos, diminuindo a procura nos segmentos médio e baixo e, assim, reduzindo os preços em toda a cadeia de mercado.

Do desconhecimento do mercado imobiliário à culpa aos responsáveis errados

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Um estudo de Chris Elmendorf, Clayton Nall e Stan Oklobdzija analisou como a sociedade percebe o mercado imobiliário. A teoria do “eleitor imobiliário” sugere que proprietários bloqueiam novos desenvolvimentos para proteger o valor das suas casas, mas os inquéritos mostram poucas evidências dessa tendência.

Na realidade, apenas 35% dos inquiridos previu corretamente que um aumento da oferta reduziria os preços, e apenas 31% que reduziria as rendas. Esta incompreensão está limitada ao mercado da habitação. Consequentemente, cidadãos que desejam preços mais baixos apoiam políticas que não aumentam a oferta, como o controlo das rendas ou subsídios diretos. Mais de 80% apoiam o controlo de rendas, enquanto menos de 55% apoia políticas orientadas para a oferta.

Além disso, o desconhecimento leva a culpar os responsáveis errados: os inquiridos tendem a culpar promotores e senhorios, em vez dos governos que restringem a oferta através de regulamentos.