Nove milhões de casas abandonadas no Japão: crise ou oportunidade?

O declínio demográfico do Japão, com uma sociedade cada vez mais envelhecida e com menos nascimentos, está a obrigar decisores políticos, governos locais, bancos e promotores imobiliários a enfrentar consequências inesperadas. Nas zonas mais rurais, as casas abandonadas estão a transformar não só a paisagem, mas todo o mercado imobiliário do país.

Segundo o Ministério do Interior do Japão, existem atualmente cerca de 9 milhões de casas vazias, conhecidas como “akiya”, que representam aproximadamente 14% do parque habitacional nacional. Em muitas províncias, bairros inteiros estão a esvaziar-se gradualmente à medida que os proprietários, já idosos, falecem e os seus herdeiros deixam de residir ou de manter estas propriedades herdadas.

O que começou como um problema rural tornou-se um desafio estrutural para a quarta maior economia do mundo.

Durante décadas, o declínio demográfico e a rápida urbanização do Japão concentraram as oportunidades económicas nos principais centros metropolitanos como Tóquio, Osaka e Nagoya, enquanto as cidades e vilas regionais mais pequenas perderam residentes de forma contínua. As gerações mais jovens migraram para os centros de emprego, deixando para trás os pais e as casas de família, que tinham mais valor sentimental do que económico.

Quando herdam as propriedades dos pais, os herdeiros frequentemente concluem que o investimento já não é rentável. Muitas destas casas exigem obras significativas para cumprir as atuais normas antissísmicas ou de eficiência energética. Os custos anuais de manutenção, impostos, seguros e as complexidades legais associadas à herança podem rapidamente ultrapassar o valor de mercado do imóvel. Em algumas zonas rurais, as casas valem menos do que o terreno onde estão construídas.

O resultado é um inventário crescente de propriedades abandonadas, que os governos locais consideram cada vez mais um encargo, tanto económico como em termos de segurança.

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Rapidamente, as casas vazias tornam-se telhados colapsados, vegetação descontrolada, risco de incêndios e degradação da estética do bairro, o que exerce pressão descendente sobre o valor das restantes habitações. Os municípios japoneses estão a alocar mais recursos à monitorização destas estruturas degradadas e, em alguns casos, a subsidiar a demolição das propriedades.

Este fenómeno também está a evidenciar uma crescente divisão no mercado imobiliário japonês.

Enquanto os preços dos apartamentos no centro de Tóquio continuam a subir devido à oferta limitada, grande parte do Japão regional enfrenta a dinâmica oposta: excesso de oferta crónico e procura enfraquecida.

Alguns municípios responderam criando “bancos de akiya”, bases de dados públicas de casas abandonadas que são disponibilizadas a preços muito reduzidos, com algumas propriedades à venda por apenas alguns milhares de euros. Em casos extremos, os governos locais chegaram a transferir habitações praticamente sem custo, em troca do compromisso de as renovar e habitar.

As instituições financeiras também acompanham de perto a situação. À medida que o valor dos imóveis rurais estagna ou diminui, os bancos enfrentam crescentes dúvidas sobre a qualidade das garantias a longo prazo nas regiões em declínio populacional.

Por outro lado, os promotores imobiliários estão a redirecionar os seus investimentos para projetos de requalificação urbana nas zonas de maior procura. Tóquio manteve-se relativamente protegida dos piores efeitos, graças à contínua migração para a capital. No entanto, os economistas alertam que o desequilíbrio geral entre a concentração urbana e o declínio regional está a tornar-se cada vez mais difícil de inverter.

O aumento de casas abandonadas no Japão já não é apenas um problema de habitação. Tornou-se um símbolo visível da transformação demográfica do país e um teste cada vez mais exigente à forma como uma economia avançada gere a contração após décadas de crescimento.