Imobiliário comercial: financiamento a recuperar em Portugal, mas com cautela

Os financiadores do investimento e promoção de imobiliário estão a revelar um maior apetite pelo mercado português e estão dispostos a voltar a injetar capital nas mais variadas operações, mas continuam cautelosos. O cenário é traçado pela JLL na sua última edição do estudo “Iberian Lenders Survey in Commercial Real Estate”. 

Tanto a banca nacional e internacional, como as seguradoras e os fundos de dívida têm sido incentivados por um mercado imobiliário com assinaláveis melhorias e um cenário macroeconómico mais favorável, levando à recuperação dos níveis de financiamento ao investimento e promoção no setor de imobiliário comercial em Portugal, conclui a consultora.

O inquérito produzido pela JLL aponta para um futuro risonho com crescentes níveis de financiamento a investimento e promoção de imobiliário comercial na Península Ibérica, considerando as melhorias do mercado imobiliário e a possibilidade da entrada de novas entidades financiadoras, incluindo banca internacional e financiadores alternativos, embora a banca tradicional continue a ser dominante.

Face a este contexto, os spreads nestas operações deverão continuar a comprimir em ambos os mercados, com reduções de 150 a 275 pontos base em Espanha e de 250 a 400 pontos base em Portugal.

Financiadores mais prudentes com Portugal do que com Espanha

De acordo com o inquérito, este sentimento é visível nas variáveis aplicáveis ao financiamento, incluindo na relação valor financiado/garantia, nos spreads, nos termos dos empréstimos e no ticket das operações, que apresentam, em geral, condições bastante mais conservadoras que em Espanha, onde o financiamento ao imobiliário comercial já está em plena recuperação.

Em Portugal, segundo o comunicado enviado pela JLL, o nível médio de LTV (loan-to-value) e de LTC (loan-to-cost)  é de 50-60%, o que demonstra a maior cautela dos financiadores, que estão dispostos apenas a financiar um montante até 50 a 60% do valor da garantia prestada para a operação.

Em Espanha esse rácio é de 70-80%. Os spreads também estão em níveis mais elevados em Portugal – cerca de 100 a 150 pontos base mais do que em Espanha -, com a maioria dos financiadores que operam no mercado português a admitirem aplicar spreads superiores a 300 pontos base.

Nos termos dos empréstimos, o estudo nota que os financiadores em Portugal, e em especial, os bancos, procuram sobretudo operações pouco complexas e com garantias plenas, preferindo contratos de menor duração (menos de 7 anos), enquanto em Espanha se denotam mais financiadores dispostos a assumir financiamentos de longo-prazo (mais de 10 anos e de 15 anos).

Quanto à dimensão das operações, a preferência em Portugal, em geral, é de negócios de menor dimensão. Neste contexto, os Bancos internacionais são os únicos players de relevo em negócios superiores a 50 milhões de euros, refere o estudo, que situa a dimensão dos restantes negócios entre os 10 e os 50 milhões de euros.

Já em Espanha, o ticket mínimo referido é de 20-50 milhões de euros, mas a maioria dos financiadores mostra apetite por negócios acima dos 50 milhões de euros.