Nova lei dos condomínios entrou em vigor há seis meses: o balanço é…

A entrada em vigor da nova lei dos condomínios fez correr muita tinta. Falamos da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro de 2022, que reviu o regime da propriedade horizontal e vigora desde dia 10 de abril de 2022. Foram várias as novidades que trouxe, conforme escrevemos, mas será que está a trazer resultados? Vítor Amaral, presidente da direção da Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), faz um balanço ao idealista/news.

“As alterações ao regime da propriedade horizontal foram benéficas para o setor e para os condóminos, mesmo tendo ficado muito aquém do que se desejava e era esperado”, conta o responsável em entrevista, enumerando, depois, algumas das vantagens trazidas pela nova lei dos condomínios: 

• “A possibilidade de utilização de correio eletrónico para a comunicação entre administrador do condomínio e condóminos (e vice-versa); 
• A possibilidade de realizar, a título excecional, as assembleias de apresentação de contas e aprovação do orçamento até 31 de março, ou seja, além do período legalmente previsto, que é até 15 de janeiro de cada ano, o que é absolutamente desenquadrado da realidade; 
• A possibilidade de as assembleias se poderem realizar em segunda convocatória, meia hora depois da hora agendada; 
• A possibilidade de realização de assembleias de condóminos por meios de comunicação à distância; 
• A obrigatoriedade de apresentação de uma declaração para efeitos de alienação de fração, emitida pelo administrador do condomínio, de onde conste, entre outros, as dívidas existentes.”

A propósito deste último tópico, o responsável considera que “a obrigatoriedade de apresentação da declaração dos encargos da fração e eventuais dívidas, na altura da transmissão da propriedade, assim como o facto das prestações que tenham sido aprovadas antes da transmissão e que se vençam posteriormente (caso de obras, etc.) passarem a ser da responsabilidade do novo proprietário, são medidas que trouxeram resultados práticos”. E explica porquê: “Houve grande recuperação de dívidas dos condóminos e os incobráveis reduziram substancialmente”. 

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"Lei ficou muito aquém do desejável"

Vítor Amaral salienta, no entanto, que a “lei ficou muito aquém do desejável por várias razões”. E elenca algumas delas:

• “As assembleias de condóminos deveriam realizar-se de acordo com a vontade dos condóminos, porque não há interesses de terceiros a salvaguardar, permitindo que os exercícios económicos pudessem ser diferentes do ano civil;
• Continua a ser apenas obrigatório o seguro contra o risco de incêndio, quando deveria ser obrigatório o multirriscos, com um conjunto de coberturas base de maior incidência, como é o caso das infiltrações, danos por água, roturas de canalização, etc, e com a sua contratualização a ser feita pelo condomínio, evitando o que está a acontecer, com algumas seguradoras a fazer o seguro das partes comuns, duplicando o seguro das mesmas áreas, porque os seguros individuais cobrem a respetiva quota parte dos condóminos nessas áreas comuns;
• Ao contrário do que vem a ser reclamado, o legislador não impôs a obrigatoriedade de apresentação anual das contas dos condomínios à Autoridade Tributária, única forma de eliminar ou, no mínimo, reduzir substancialmente a enorme fuga ao Fisco neste setor, que está, muitas vezes, na base da concorrência desleal;
• O fundo comum de reserva, apesar de ser obrigatório, não tem um mecanismo de incentivo para a sua constituição, nem de sanção para o incumprimento, o que o desvaloriza e faz com que muitos condomínios não o constituam, com as consequências futuras de não se realizarem obras de manutenção por dificuldades financeiras de alguns condóminos. Além disso, a percentagem que é legalmente imposta é baixa (10% do valor do orçamento de despesas correntes), porque temos muitos prédios, principalmente os mais antigos e pequenos, que têm orçamentos muito baixos. Um condomínio com um orçamento de 3.000 ou 4.000 euros/ano terá de aportar a este fundo 300 ou 400 euros, o que significa que, em oito anos, período que a lei impõe para a realização de obras de manutenção, o condomínio teria conseguido amealhar, em média, menos de 3.000 euros, o que é insignificante se estivermos a falar de obras em que, por exemplo, se procure melhorar a qualidade de vida das pessoas, com algum ganho energético. Uma forma de incentivo e, ao mesmo tempo, de penalização para o incumprimento, seria a aplicação do IVA à taxa reduzida, em material e mão de obra, para obras em condomínios que comprovassem ter cumprido com a constituição do fundo de reserva.”

Este poderá ser, de resto, um dos temas em discussão no V Congresso da APEGAC, que se realiza nos dias 10 e 11 de novembro de 2022, no Tagus Park, em Oeiras, e do qual o idealista é media partner.