Permutas técnicas: novas regras travam negócio da troca de casas

A permuta de casas é uma alternativa à compra e venda de imóveis tradicional. Trata-se de uma solução que permite a troca de uma casa por outra, e que apresenta vantagens fiscais, nomeadamente através da redução de impostos a pagar, de que é exemplo o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Mas o Orçamento do Estado para 2023 (OE2023) trouxe novidades nesta matéria, aprovando novas regras que colocam um travão às conhecidas “permutas técnicas”. Especialistas do setor consideram que esta alteração é (mais) um obstáculo aos negócios imobiliários e ao investimento.

Num artigo recente preparado para o idealista/news, Massimo Forte, consultor independente especializado em mediação imobiliária, explicou em detalhe em que consiste a troca de casas e quais as vantagens deste negócio. Na maioria dos casos, tal como indicava, fazem-se as chamadas “permutas técnicas”, em que o “objetivo não é a troca de uma casa por outra para satisfazer as duas partes, mas sim para tornar possível a operação de compra”, reduzindo o recurso a crédito habitação e custos de operação, nomeadamente a nível fiscal.

Na prática, e de forma resumida, numa permuta de bens imóveis o valor a pagar de IMT e o Imposto de Selo será sobre a diferença de valor dos dois imóveis permutados. Caso um proprietário permutasse uma casa de 300.000 euros por uma de 250.000 euros estaria isento de pagamento de IMT. Já o outro proprietário teria que pagar o IMT sobre os 50.000 euros de diferença.

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O que dizem as novas regras sobre a permuta de casas

Uma das novidades do OE2023, que toca no setor imobiliário, diz respeito às regras aplicáveis à permuta de imóveis. Segundo os fiscalistas da PwC, Diogo Gonçalves Pires e Daniela Lopes Silva, as novas regras podem ter impacto no mercado imobiliário, uma vez que colocarão entraves, principalmente, mas não exclusivamente, às designadas “permutas técnicas”, alertam. E esclarecem que também estão em causa as “operações em que estão envolvidos três intervenientes (e não apenas dois como nas permutas “clássicas”) e ocorre a permuta de imóveis entre dois intervenientes com o objetivo de posterior venda de um dos imóveis permutados a um terceiro interveniente, com evidentes poupanças em sede de IMT”.

Com a alteração introduzida pelo OE2023, a regra que se considera para efeitos de determinação da base tributável em sede de IMT, a diferença declarada de valores (quando superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários), deixa de se aplicar aos imóveis permutados quando estes são transmitidos no prazo de um ano a contar da permuta. “Por outras palavras, significa isto que deixa de haver uma vantagem na realização de permutas técnicas sempre que a transmissão do imóvel ocorrer num prazo inferior a um ano a contar da permuta - o IMT incidirá sobre o valor constante do ato ou do contrato (ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, se superior), e já não sobre a diferença declarada de valores”, consideram os especialistas em fiscalidade.

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No entanto, referem, e pela forma como a alteração foi redigida, “são também “apanhadas” as permutas “clássicas”, na medida em que, caso um dos intervenientes venda o imóvel que recebeu por permuta antes de perfazer um ano, há lugar ao pagamento do IMT devido caso estivéssemos perante uma mera aquisição de imóveis”.

Adicionalmente, explicam, o OE2023 veio clarificar que, “no caso de não se permutar a totalidade do prédio, ou se se permutar figuras parcelares do direito de propriedade (e.g., direito de superfície, usufruto), ou da propriedade separada dessas figuras parcelares, à base tributável passa-se a aplicar a taxa correspondente ao valor global do prédio, tendo em consideração a parte ou o direito permutado”.

Impacto das mudanças no mercado imobiliário

Clélia Brás, Sócia e Responsável Nacional do Departamento de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associado, recorda que as permutas “têm sido diversas vezes utilizadas como uma opção fiscalmente atrativa para a transação de ativos imobiliários, já que, nestes casos, o IMT incide apenas sobre a diferença dos valores dos imóveis permutados”. Contudo, salienta, “com a alteração plasmada no respetivo normativo legal, se, no prazo de um ano, o permutante primitivo vender o imóvel, terá que liquidar o IMT na sua totalidade e no prazo de 30 (trinta) dias após a transmissão” e, portanto, “esta solução legislativa poderá criar maiores entraves na livre circulação de ativos imobiliários por parte de interesses no mercado, sejam particulares ou empresas”.

Massimo Forte frisa que, “apesar de ser uma forma válida de efetuar uma transação imobiliária que diminuía ou eliminava a necessidade de recorrer a maior capital para fazer face a gastos de operação e que, para muitos, era uma possibilidade única e positiva”, este tipo de negócio era também uma “forma de simular duas transações para obter pura e simplesmente uma vantagem fiscal”.

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A medida agora aplicada, diz, vem de certa maneira lembrar-lhe “a aplicação de cobrança do IMT em relação às cedências de posição contratual nos CPCV que ocorriam no final dos anos 90, e que também de um dia para o outro Estado resolveu fiscalizar e aplicar a lei, sendo que neste caso a lei já existia e tratava-se nitidamente de fuga ao fisco”.

O especialista não vê com bons olhos a “forma abrupta” como o decreto foi aprovado “sabendo que a prática de "permutas técnicas" tem mais de 30 anos de prática”. Na opinião do consultor, “poderia ter sido decretado um prazo para início da aplicação da medida salvaguardando assim operações a decorrer, afinal, esta decisão originou no imediato perdas de transações já acordadas nos últimos meses do ano porque simplesmente, as pessoas envolvidas não têm agora dinheiro para fazer face à despesa não esperada de IMT na solução de “permuta técnica” que tinham acordado.

"Infelizmente o impacto será mais sentido nos consumidores dos segmentos médio, médio/baixo e baixo, apenas porque nos segmentos mais altos as vendas acabam-se por efetuar sem grande impacto devido à existência de capitais próprios", conclui.